李俊辰

  本文上篇说到海外投资者欲借“经济危机”抄底英国楼市难度很高，为什么呢？尺度更严。海外买家在英国购房，在贷款利率上就要高于本地买家。同样额度的贷款，本地买家可以获得3%的利率，海外买家则要支付5%到7%的利率。此外，贷款公司还对买家身份有诸多限定，如要求拥有公司或在某公司持股达到20%。其他限制还包括在继承、转手以及出租收益上比英国公民更为复杂的税收问题。

  要论短线投资并获得高回报的最好方式，当然是“炒楼花”，在楼房开盘前，依据参考价格支付房产价格的10％，等到楼房快要竣工时，再依据当时的市场价格卖出去。这种投资方式，相当于把一块钱变成20块钱，利用法律的优惠，用很少的钱放大投资量，最后大量收回增值所得，而且还不用缴纳资本利得税。

  据从事房地产的专业人士判断，英国房屋市场近期最大的政策变动就是资本利得税可能大幅提升，在这种情况下，或许连环投资方式也是很好的选择，即购买一套房产，比如原价是20万，几年后这套房子升值到了30万。这时候屋主可以向银行申请再次贷款（Remorgage），即获得与升值差价等值的贷款，用这个贷款再投资第二套房产，以此类推。在英国，对投资者来说，这种连环投资可让投资者同时拥有多套房屋，用贷款政策盘活房产，可以规避资本利得税提高的损失。

  英国土地资源有限，不像美国和澳洲，有充足的新房房源。英国楼市多数房屋都是二手，伦敦一年的新房量，不会超过一万套。目前，在伦敦金融城附近两室一厅的公寓约为25万英镑，租金的收益率可达6%到7%。而且，由于英国房屋产权可以长期持有，租金和房价“比例合理”，让更多的投资者青睐在英国买房。

  根据购房地段的不同，英国房屋的收益率也有很大差别。在伦敦地区，大约平均20年可以收回投资成本。投资者凡来伦敦买房，看中的都是英国投资回报的稳定。亚洲资本的增长，以及伦敦地区租金的上涨，让伦敦中心的房屋很受亚洲资本的欢迎。据有关统计，尽管伦敦房价连续14个月上长，可依然较其顶峰时期低32%。而英国市场健全的房屋托管机制，也是让投资者“放心”的原因。房屋托管公司为客户提供的“全面服务”（Full Management），一般收取月租金的12％至15％服务费。所以，在英国买房不用担心房屋的出租管理问题，房屋中介保证客户每月能拿到85%左右的房租收益。

  举个例子来说，伦敦单间房的租金很高，每个月约五六百镑。以四年来说，如果租房，每个月以500镑计算，要花24,000英镑。如果购买一个价值20万英镑的房屋，一次付清，每月出租，一间屋子500镑，一年收租金6000镑，扣掉物业费100至200镑，加上东西损坏的维修费，四年下来，收入就是差不多23000镑。

  莱坊公司在调查中发现，过去十年，赴英国留学的海外学生数量上涨了175％，其中增长最快的国家是中国、印度以及巴基斯坦。报告表示，“很难估计英国的教育产业到底为伦敦带来多少投资。亚洲投资者很乐意为他们的子女买房，方便他们在留学期间的居住，学业结束后这套房子还能作为不动产长期持有。”

  目前还有一种情况，就是以房养房，一般来自富裕家庭的留学生客户看上的都是50万英镑左右的住宅，他们花20多万英镑买一套房子，月租金收入大约是1000镑，再用这1000镑去租他们满意的高档公寓自住。

  不过，今年初安永的报告则对英国商业房地产持较谨慎的态度，认为英国2010年和以后商业房地产市场不太可能持续复苏，因为量化宽松的政策将结束，银行贷款再融资的能力可能使市场不稳定。安永欧洲中东印度和非洲房地产部也认为，目前的楼市回升，大部分是基于投资者判断市场已见底，过去几年价格大幅下跌而造成的有吸引力的购买机会。量化宽松政策也对该领域有重大促进，英国央行使用新资金购买私营领域的资产，释放流动性，促使出售者购买其他商业房地产资产。不过，英国央行将不再从私营领域购买资产，这最终可能导致强劲流入商业房地产的资金消退。当然，安永也提到，英镑从2007年以来下跌约25%，疲软的英镑吸引国际投资者到英国淘金的趋势，可能还将持续一段时间。

  值得注意的是，英国商业房地产最大的问题来自银行领域的脆弱性，因银行对租户违约仍无能为力。因房地产价值迅速下跌至债务水平，大多数房地产业主违反贷款价值比率条款，但只要业主还在支付贷款利息，银行基本上忽视这些技术性的违约。只是随着量化宽松政策的结束，以及失业率的上升，消费者支出将面对越来越大的压力，或将进一步引发零售商违约和无力还债。

  （作者系旅英青年经济学者，大本钟奖暨全球十大杰出华人青年评选组委会主任）