上半年业绩增速环比回落

  截至8月28日，已经公布半年报的房地产公司全年实现了主营业务收入1314.2亿元，同比增长23.7%。实现净利润179.0亿元，同比增长19.0%，房地产的盈利持续增加，但是同比增速落后于一季度的129.0%和78.0%。笔者认为，自4月份以来的房地产政策对上市公司的盈利抑制作用得到了一定的显现。

  由于房地产行业采用预售房屋的销售方式，因此房地产公司的当期销售收入和当期营业收入并不完全一致，我们认为房地产公司的预收账款的增加额和营业收入的合计值能在一定程度上反映公司当期的经营收入情况。我们考察申万房地产行业已经公布半年报的上市公司的预收账款增加额与营业收入合计值的变化情况，经历2008年底的低谷后， 近几个季度的合计值保持在较高水平。2010年二季度来看，合计值从一季度的864亿元降至464亿元，这说明2010年房地产行业真实收入情况已经开始显现下滑迹象。

  在政策未放松的大环境下， 房地产行业上市公司下半年收入的将提升难言顺利。

  毛利率下半年将收窄

  半年报显示，房地产公司平均毛利率水平为36.45%，对比一季度的38.12%有所下降。毛利率下降的主因是，房价在短期内的上涨因政策的打压有所趋缓。预计下半年房地产上市公司的毛利率有进一步收窄的可能。

  从资产负债情况看，负债率有所提升，从一季度的0.66上升到二季度的0.68。预计后期融资渠道日趋困难的情况下，资产负债率难以短期大幅下降。后续资金压力较大将逐步加大。

  未来面临去库存压力

  二季度，房地产行业的营业费用，财务费用以及管理费用占总收入的比重分别为2.96%、2.04%、1.96%，与一季度对比来看，维持在一个较为平稳的水平。从应收账款周转率来看，房地产行业年化的应收账款周转率从一季度的17.0上升到18.6，对比一季度有明显上升，年化的存货周转率也有所提升， 从一季度的0.24上升到0.26。运营能力的提升，反应了房地产企业普遍提高自身的运营效率来应对趋于严格的政策环境。

  从存货绝对量来看，截至2010年中，地产行业存货余额同比增长1.3%。较高的存货（主要为土地储备和在建工程）可以为房地产公司长期发展提供一定的保障。但是也面临价格下跌带来的风险。未来市场销量一旦下滑，房地产企业将面临一定的去库存的压力。

  楼市成交将逐步回升

  从目前情况看，一、二线城市的新推楼盘价格已有所回落，而在售的旧盘也通过各种形式的优惠来提升吸引力，加上三季度推盘量预计会逐步释放，预计8月重点一、二线城市的成交环比回升15%左右。

  从政策面看， 目前调控以贯彻现有政策为主，震荡盘升行情有望延续。管理层近日表态，积极贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求，加快保障房建设，增加住房有效供给等。这表明调控将以贯彻现有政策为主，新的更趋严厉的政策出台的可能性较小，短期内政策放松的概率依然较低。在现有的调控政策下，随着合理定价的新推楼盘逐步入市，楼市成交逐步回升是大概率事件。在楼市成交回升的推动下，地产股的反弹行情有望进一步延续。