⊙高挺 ○主持 于勇

  房地产可能是最古老的一种资产。房地产狂热与覆灭的历史由来已久，最近的国际金融危机即根源于此。假如中国也出现房地产泡沫，全球都会受影响。

  美国、英国以及西班牙的房地产市场在四年前达到顶峰后泡沫破灭，其影响一直延续至今。即使到目前这些国家的房地产市场仍未开始复苏。回想日本房地产市场在1980年代末泡沫破灭之后长期疲软，我们不得不接受这样的现实：最近的房地产市场崩溃之后可能需要数十年才能恢复。

  房地产泡沫破灭尤其会对国家经济造成巨大伤害，大量国民都会受到波及。房地产泡沫常常由于信贷与货币政策过于宽松而导致，当房价急剧下跌、流动性枯竭时，几乎在一夜之间大量公司将破产，并导致金融中介机构瘫痪，可恶的通货紧缩也将乘虚而入。这正是许多经济学家对当今美国经济的担心所在。如果日本通缩性经济停滞的一幕在美国重演，后果不堪设想。

  既然如此凶险，为什么房地产泡沫一再发生？为什么政府不及早处理？原因很简单：他们很难觉察到泡沫产生。美联储现任主席伯南克以及他的前任格林斯潘都是成就斐然的经济学家，但他们都未能发现美国房地产市场泡沫，即便在2005年房价一飞冲天时亦如此。有人会说他们不是没有发现泡沫，而是故意视而不见，因为这与他们的政策取向以及世界观不合拍。持阴谋论的另外一些人可能认为，美联储两任主席看到了房地产泡沫，但是天真地以为即使泡沫破灭，清理成本将在可控范围以内。

  我们倾向于认为，尽管出现价格极端波动的现象，仍然很难确认房地产泡沫。以中国为例，最近美国国家经济研究局的一份报告指出，中国的房价自2007年首季度以来上涨了140%，而2010年首季度的年化涨幅达到创纪录的41%，这种上涨速度确实不正常。然而，本世纪初美国及其他国家的房地产泡沫与中国目前的住房市场形势相比有一些重要差异。

  中国房地产价格走势主要根源于供应短缺，但不排除2009年后信贷宽松加剧近期房价上涨的动力。过去几年房价大幅上升的同时，城市居民的平均收入也大幅增长。而且，根据国际货币基金组织（IMF）的统计，中国的未偿还住房按揭贷款占国内生产总值（GDP）的比例为14%，远低于美国的76%以及澳大利亚的近90%。多数中国经济学家承认，流动性过剩，尤其是北京、上海等一线城市的流动性太多造成了房价居高不下，但他们也指出，从全国来看房价与国民收入走势相符。

  与过去10年对房地产市场放任自流的美国相比，今天中国房地产市场的另一个不同点在于中国政府已经有所警觉，明确表示担心房地产市场出现泡沫，并采取了相应的调控措施，限制该行业的信贷增长，防患于未然。

  中国最终会否面临房地产泡沫破灭带来的严重挑战？目前已有所放缓的房价上涨趋势是否基本面的反映？目前还不得而知。然而，从我们的经验来看，至少需要密切关注中国房地产市场的发展，并且承认这是金融危机过后全球面临的又一大风险。

  可以肯定的是，假如中国真的发生房地产泡沫破灭，对全球都会产生重大影响，尚不稳定的经济复苏进程将遭受打击。在全球化逐渐生根的当今世界，覆巢之下，难有完卵。中国房地产市场泡沫必将带来长远影响。 （作者系瑞银证券财富管理研究部主管兼首席中国投资策略师）

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