⊙王大贤

  近年来，在房价上涨和人民币升值的双重推动下，外资大量投向我国房地产市场，涉及房地产开发、消费以及中介等多个环节。在客观上，外资的参与对促进我国房地产市场发展起到了积极作用，但在我国房地产市场秩序不够规范的情况下，部分境外投资者想方设法绕开监管限制，从事各种房产投机活动，不仅直接影响房地产市场的健康发展，还削弱了宏观调控的政策效果。

  据商务部最新数据，今年1月至9月，全国新设房地产外资企业498家，累计使用外资166亿美元，占FDI总量的22.38%，高出上年同期5.7个百分点。值得注意的是，今年1至10月，房地产外资投资累计增幅已猛增至48.04%，远高于总体吸收外资增幅。外资进入房地产领域的速度明显高于其他领域。商务部已将外资进入房地产的情况列入“重点监视”领域。

  外汇局的监测统计表明，目前外资进入中国的主要途径有：直接购买房地产物业，设立外资房地产公司，通过房地产类企业借用外债形式间接投资，非居民外汇流入结汇后购买房产，内地房地产企业境外融资，通过地产基金套利，假外资变身套取制度优惠。综合来看，外资地产商不仅通过地产开发获得良好的投资回报，而且通过结购汇差额形成的人民币资产享有人民币升值的附加收益，再加上税收优惠的超国民待遇，在三重利益的诱惑下大量外资地产资金蜂拥我国。

  近期，建设部与国家外汇管理局联合下发了《进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（以下简称《通知》），对外资投资中国房地产做出具体规定，但比照现实，这一政策似仍显不足。为此，笔者有如下几点补充建议：

  首先，做好长时间防范热钱的准备和相关情报收集。密切关注和监测以内地股市为标的的香港ETF基金，将短时期外资房地产异常交易作为热钱流入的先行指标。严格把关经常项下和资本项目下的业务，彻底排查摸清外资房地产投机可疑线索。

  其次，加强对境内非法外汇交易的监管。目前对于房地产市场外汇资金所实行的“严进严出，汇兑审核”的各项监管措施已较为严密。但在一些经济发达的地区，地下非法的外汇兑换市场仍非常活跃，不排除有相当数量境外资金通过各种途径，避开监管流入境内房地产市场。因此，必须加强对各类非法外汇交易的打击力度，力求将所有涉及房地产的外汇资金流动纳入监控范围。

  再次，建立外资地产信息共享、联合监管机制。要保持房地产市场健康发展，政府相关部门要建立起完整的统计监测机制，包括外商进入中国房地产市场所涉及的开发和销售等环节。建立和健全房地产外资交易的统计和信息共享机制，及时通报有关情况，实现外资房地产统计数据信息的共享。

  还有，理顺非居民个人转让房地产所得资金的汇出管理。当前有很大一部分涉外房地产的资金交割都是使用本币交易的，按照外销房转内销外汇管理规定，对涉外房地产的购房资金来源真实性审核将会存在较大难度，应加强对非居民个人以旅游、职工报酬、其他服务等名义申请结汇的银行审核，对无法提供合规资金来源的涉外房地产的转让所得的购付汇行为需予以明确。

  最后，明确要求外商投资房地产企业的股份和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定审批。同时，境外投资者通过股权转让其他方式并购境内房地产企业、收购合资企业中方股权的，需以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内从事上述活动。

  （作者系国家外汇管理局山西省分局高级经济师）