佳兆业总裁黄传奇：全力进军二、三线城市

  ⊙记者 徐广蓉 ○编辑 王晓华

  11月份，佳兆业集团控股有限公司不论在融资市场上还是在土地市场上，都显示了一股爆发力。

  在一个月内，佳兆业通过竞拍方式，以约人民币29亿元成功竞得13幅土地，总建筑面积达到328.7万平方米，总土地储备达到约1600万平米。与此同时，佳兆业大笔融资。11月中旬获得三年期银行贷款3900万美元；12月1日，在港成功发行五年期人民币15亿元以美元结算可转股债券。“今年接下来的时间，我们还有可能会继续拿地。”佳兆业总裁黄传奇在接受记者专访时表示，佳兆业作为成长性企业，会要求自身能保持30%以上的年复合增长率，进军二、三线城市将给公司提供足够的增长空间。记者就佳兆业的持续战略发展问题，专访了总裁黄传奇。

  上海证券报：最近频繁融资和大笔拿地是否说明公司对明年的市场非常看好？如何看待明年市场的走势以及风险?

  黄传奇：上半年市场调控密集，公司暂时处于观望期，到了下半年，公司调整定位之后，开始迅速拿地。今年开工面积达到了400万平米，明年预计将达700万平米，现在拿到的土地是企业未来几年持续发展的必要补充。

  融资也是如此，现在所做的融资价格都比较便宜，15亿元的可转换债券的利率才8%，拿到的银行贷款也比较便宜。目前公司的资金状况较好，截至今年10月，公司手头现金38亿，净负债约50%。今年1—11月完成认购销售额约89亿，资金面比较宽裕，能够灵活应对明年的政策调控。

  明年虽然进入了加息周期，市场紧缩的趋势比较明朗，但是，我们的产品定位在二、三线城市的刚性需求，尤其是一些地级市以及一些省会城市，限购可能性小，并且经济处于高速发展期。刚性需求始终是市场的主导力量。政策都是支持首次置业的，所以不担心政策的调整。我们明年会在东北有很大的投资动作，辽宁市场是最有意向的区域，因为那里相对最有经济实力，产业最发达。另外，我们也会继续巩固深圳以及珠三角等富庶区域的市场。深圳区域有400万平方米的旧城改造项目处在土地整理的过程中。

  上海证券报：进入二、三线甚至是更小的城市，是很多公司目前的发展战略，恒大、碧桂园，以及刚刚破千亿的万科都是采用的这种策略，那么如何看待这些区域的市场容量？这些市场的利润如何？

  黄传奇：我不担心竞争，相反我觉得这些市场前景非常广阔，中国有很多这样的中小城市，当地经济高速发展但是房地产还不发达，刚性需求很强劲。

  这些市场可能单个项目的利润不会太高，但是，公司在这些项目上更注重的是快速周转，最好的情况是6—8个月即可销售的项目。我们认为，房产暴利时代已经结束了，在微利经营下，通过扩大规模总量、快速周转一样会提高盈利能力，而且这里地价低，风险低，我们11月份整体土地购置每平方米成本约为884元/平方米，盈利能力不见得比一线城市的项目差。

  上海证券报：公司近期开始有意尝试旅游度假类项目，请问这是公司第一次尝试么？公司如何看待这一类型项目能够带来的利润？

  黄传奇：住宅项目的开发仍然是公司的主业，我们定位于首次置业刚性需求。刚性需求住宅项目主要针对还没有房的人，旅游项目可能就是针对富裕阶层的。休闲度假类项目是公司的战略产品之一，是对主业的一个补充。做旅游度假地产项目机会并不会很多，要看土地的情况，需要依托一些自然资源，比如说名山大川、海滨、温泉等等，要有天然的旅游度假属性，比较稀缺，所以，我们只能把这种产品作为补充。