在房地产调控最严厉的一年，以万科为代表的重量级房企已经在千亿规模的大道上前进，面临着规模升级、战略升级的挑战；佳兆业等普通上市房企除了全力进军二、三线城市，也开始培育旅游地产等新利润增长点；而在所有的房企中，日子最难过的莫过于那些中小企业，融资渠道不畅，土地招拍挂的圈子进不去，只得剑走偏锋，在夹缝中挣扎着生存……中国房地产业的格局已经越来越明朗。

  ⊙记者 朱楠 ○编辑 王晓华

  就在万科等房地产开发的巨头向千亿军团迈进的同时，一些中小企业在政策调控的楼市转型期也纷纷自谋出路。据记者了解，上海产权交易所房地产相关的挂牌项目仅今年至今就成交了100多宗，其中有不少是中小房地产企业通过股权转让的方式来实现融资。此外，还有不少中小房企通过介入旧区改造或开发社区商业地产为企业生存发展谋得新的途径。

  依托产权交易寻钱找地

  随着国内房地产调控政策的持续，今年以来，房地产行业在资本市场上的融资渠道处处被堵：4月份下发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知》（“新国十条”）明确规定对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。10月份，证监会又公布暂缓受理房地产开发企业重组申请。

  受政策影响，大型房地产企业尚且面临融资困局，中小房企更是不得不面对在此轮洗牌中可能出局的窘境。大多数中小房企不具有上市公司的融资平台，在获得银行授信和贷款方面，也没有大型房企的资源优势，在行业分化日益严重、在夹缝中求生存的中小房企不得不另谋生路。

  今年以来，上海产权交易所的房地产项目成交量大增，至今已成交了100多宗。“挂牌项目中很多是在建项目公司的股权转让，也有很多包括待开发的土地。这些项目100%股权转让的其实占比很少，大多数是转让部分股权，意图很明显，就是为了融资。”上海产交所工作人员表示。

  手中持有在建项目或待开发土地的中小房企急于通过各种渠道“寻钱”，也有一部分中小房企手上的项目已经做完，则急于通过各种渠道“找地”，否则就将面临公司散伙的境遇。一位上海本地中型房地产开发企业投资部负责人向记者坦言。“只要是好一点的住宅用地一出来，十几家房企一拥而上，价格就飚上去了。我们老板的心理价位永远跟不上竞价。”在大型房企的资金实力面前，中小房企几乎没有同场竞技的可能。

  因此，一些中小房企希望通过产权交易的平台获得价格较为低廉的项目地块。记者从上海产交所了解到，在中央发出主营业务非房地产开发的央企退出房地产开发领域的指示后，“有很多房企表示出兴趣，其中不乏中小房企。这些企业整体实力可能不如大型房企，但他们手上项目可能已在楼市高峰期时卖得差不多，手上捏着现金急于找项目再开发。”上海产交所市场部人士告诉记者。

  多种途径谋求生存

  一些中小房企凭借与当地政府的人脉资源，也试图通过旧区改造项目获得土地开发权利。“对于开发企业来说，旧区改造的利润可以通过容积率的提高来实现。”一家小型上海本地房地产开发企业内部人士告诉记者，该公司正在与上海某区政府洽谈一块旧区改造项目，虽然旧区改造完成后土地仍要进入市土地储备中心，再通过招拍挂的方式出让，但区政府可以为其定制一些拍卖条件，让该公司获得土地的可能性加大。

  在万科、保利、金地等传统住宅开发巨头纷纷高调进入商业地产开发领域之际，一些中小开发企业也尾随转向商业地产投资。这些中小房企可能无法向大房企那样涉足城市综合体等大型项目，社区商业成为一些企业转型的方向。

  “景瑞最近几年的地产项目累计商业面积达到22万平方米，其中持有的商业面积已经突破了10万平方米，年租金可达2300万元。”景瑞集团商业负责人江青松告诉记者，景瑞一开始持有商业地产也是迫于无奈。“开发的住宅小区有些商业配套，卖也卖不掉，只好自己持有。”但在经营一段时间后发现，这些社区商业给公司带来的租金收入相当可观，又可以提高小区品质，一举两得。

  近两年，景瑞开始在社区商业上下功夫，又开发了景瑞生活广场等在大型居住区周边的纯商业项目，并引进了沃尔玛、麦当劳、苏宁等大型商家，为企业今后发展开辟了另一条路。