美国由房地产泡沫破灭引发了次贷危机、日本房地产泡沫破灭导致了经济二十年来一蹶不振，都是楼市失控酿成经济危机的前车之鉴，给世人留下了惨痛的教训。我们不能再任由房地产泡沫继续扩大而贻害子孙后代。由此，拟定房价涨幅控制目标较之控制CPI更具民生意义，这将切切实实促使各级地方政府在楼市调控上像抓“菜篮子”那样“动真格”。
黄建中
近日的新闻和统计数据表明，岁末年终，被称为“史上最严厉”的2010年房地产调控并没有把过高的房价压下来。如此情形下，明年的楼市不能不令人担忧。
国家统计局10日公布的数据显示，11月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，环比上涨0.3%，这已是房价连续三个月环比上涨。与此相伴的是，11月以来，“地王”遍及武汉、杭州、温州、南京等多个二线城市。而央行15日发布的问卷调查报告显示，45.2%的城镇居民倾向于“更多投资(如购买债券、股票、基金等)”，而在各主要投资方式中，“房地产投资”以26.1%的相对高值继续成为居民投资首选，这预示着一年来中央“坚决遏制”的住房投机性需求有再次反弹暴发的可能。随着地价再度走高，社科院绿皮书所言的“房价报复性反弹”已不再是杞人忧天。
面对房地产市场的严峻事态，楼市的“第三轮调控”应当纳入议事日程。而新一轮调控举措，房产税之外，笔者以为，政府成功抑制菜价过快上涨的一些有效举措，颇值得楼市调控借鉴，比如将控制房价涨幅纳入政府年度工作目标。
从国家统计局的最新数据看，此前作为CPI中涨幅最大的鲜菜价格涨幅，11月已由10月的31.0%下降至21.3%。菜价迅速回调，一个重要原因在于，各级政府“动真格”了。而促使其“动真格”的深层动力在于，我国现行的各级政府政绩考核规则中，有“菜篮子”市长负责制，更重要的是，中央在每年的年度工作计划中都会有CPI控制目标，而在CPI统计权重中食品价格占比高达三分之一，且常常是每年引起CPI波动的第一主因。如此一来，菜价与官员的政绩挂钩后，各级政府自然会对控制菜价非常上心，甚至动用了一些颇具争议的行政干预价格手段，其效果也就自然立竿见影。
可是，在房价不断上涨过程中，某些政府官员不仅可以通过“土地财政”轻易获得政绩，所以在贯彻中央对楼市调控的政策过程中，如果没有好的制度和激励约束机制，某些地方政府就很难“动真格”。尽管在今年4月的“国十条”中有“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任”的提法，问题是对房价问责制一直没有出台相关可操作性细则，致使某些地方政府对“国十条”等中央文件贯彻执行不力。
有鉴于此，笔者以为，为落实“国十条”中的“房价问责制”，有必要尽快出台可操作性的细则。岁末年终，中央和地方政府制定明年工作计划过程中，在拟定2011年度经济增长目标、CPI目标、增加就业等目标的同时，应当制定房价涨幅的调控目标，近几年房价涨幅过大的城市尤其应当如此。
如果各级政府特别是房价涨幅过大城市的政府，制定了房价涨幅的年度调控目标，那就可以从以下两个层面有效抑制房价过快上涨：其一，将房价涨幅跟政府的政绩挂钩（例如，在完善房价统计方法的情况下，对近几年房价涨幅过大的城市设定一个年度房价涨幅目标，如果实际涨幅超过这个目标，则对市长等相关官员问责）等，使“房价问责制”有可操作的依据。与此同时，在政府政绩考核方面，可效仿上市公司披露年报业绩时单独披露并剔除“非经常性损益”的做法，要求各级政府的年度政府工作报告中，披露房地产业对GDP的贡献率、土地财政收入及涉及房地产业的税收等情况，并将其在相关政绩中予以剔除，由此切断政府官员政绩与房地产的利益链，促使各级地方政府在楼市调控上动真格。其二，在政府工作目标中设定房价涨幅控制目标，有利于稳定楼市预期，进而能真正有效抑制投机性购房需求。因为楼市的投机性需求量跟房价预期涨幅密切相关，因此，要抑制投机性需求，改变房价涨幅预期才是最有效的办法。如果人们普遍预期楼市会下跌，不仅会自然消弭楼市投机性需求，而且前些年购买的第二套乃至第N套住房都会急于出手，变成市场的供给，由此促使楼市供求形势逆转。
在前一段时间遏制农产品价格过快上涨的过程中，严厉惩处相互串通、恶意囤积、捏造散布涨价信息以哄抬价格、牟取暴利等行为，是一个有效举措。目前，投机炒作农产品已经被界定为违法行为，而住房同样作为人们生活的必需品，所以，笔者以为，理当将房地产市场的投机炒作列为明文禁止行为，对囤地捂盘、捏造散布涨价信息以哄抬价格、牟取暴利等行为予以惩处。当前形势下应当明确，住房只能用于居住，而不能用于投机，由此逆转楼市供求关系及市场预期。为此，笔者建议，下一步政府应该设法禁止楼市的投机炒作，具体措施怎么细化，各地情况千差万别，当然需要谨慎、妥善考虑，这确实要求高度智慧（例如，仅限于非投资目的的改善性过渡二套房或家庭有特殊需要的自住二套房之类）。
美国由房地产泡沫破灭引发了次贷危机、日本房地产泡沫破灭导致了经济二十年来一蹶不振，都是楼市失控酿成经济危机的前车之鉴，给世人留下了惨痛的教训。我们不能再任由房地产泡沫继续扩大而贻害子孙后代。由此，笔者以为，拟定房价涨幅控制目标较之控制CPI更具民生意义，政府应将控制房价当作比控制CPI更为急迫和更具战略意义的民生兼经济发展的大事来抓，并进一步采取有效措施，切切实实促使各级地方政府在楼市调控方面像抓“菜篮子”那样“动真格”。
（作者单位：上海师范大学金融学院）