章剑锋

  中国的城市化率很快将达50%，并还将继续提速深化。这种理论上的城市人口数量膨胀，给商品房市场可能出现的所谓持续繁荣提供了论据。很多人都认为商品房价格会不断走高。这种直线思维，无疑有其唐突和轻率之处。

  人口数量增加，必然产生相应的需求量，然而，这只是毫无根据的假定。这种想象中的强劲购买力，若要成为现实，须具备几个不能跨越的前提：首先，那些新城市人口得固定在城市里，而不是在城市与乡村之间奔波游走，或者身在城市里，家却安在乡村，陡有“新市民”之名。而要实现这一点，这些新增人口需要有充分的就业机会，如果不能在城市化大潮中找到与自身能力相称的岗位，就不可能通过向社会创造财富来实现价值变现，哪怕拥有了城市户籍，也留不下来。其次，新增城市人口的收入必须具有可持续性，并且收入水平还不能过低。其三，新增城市人口的社会福利和保障必须覆盖到位，必须充分健全。

  若不具备以上三点，那么所谓的城市化，只是许多人进行了一次物理反应意义上的空间转移与集合，而这种人口爆炸性增长，也只是物理反应意义上的简单数量递增与复制，在质量上并没有发生什么变化，因此也就不可能促进房地产市场的经久不衰。

  中国是传统农业大国，向工业化国家迈进，还是近三四十年的事情，与工业化相伴随的城市化，从来就是一件任重道远之事，非常复杂，需要解决许许多多的前置性、伴生性和矛盾性的任务。将农地变成工地、将农民变成市民，完成了一次身份置换，只是城市化进程一个小小开头，还处于名义上的城市化阶段。我们还有一个二次城市化的问题，这需要使得大家分别在收入和福利、保障等方面取得与城市化速度相并进的增长，并且这个综合权益结构层面转变达到非常稳固的水平。本质地看，这才是城市化的终极要领。这是一项长期的工作，既是一个建构坚实社会福利的过程，也是一个培育消费能力的过程。绕开这一个环节去谈城市化与商品房市场的关系、与商品房高价格的关系，就会陷入一种无本之木、无源之水的危险。

  进一步考察，在城市人口特别是新增城市人口初步的财富积累还没有完成时，盲目乐观地强调城市化对于楼市的推动力量，就有可能助推泡沫。因为整个楼市的推进和房价的高企完全是基于一个虚无的成因。即使是受此鼓励勉强将更多人推进城市，推入市场，也只会使整个局面更混乱，反而抑制了需求的有序和良性转化与释放。这样的城市化，是衰退的、低效率的城市化，将造成更为严峻的城市贫困现象。联合国人居署、住建部等方机构今年联合发布的中国城市状况报告已明确提出，部分中低收入家庭和大批 “新城镇居民”，尤其是“蚁族”的住房问题尤为突出。北京因“蚁族”聚居而闻名的唐家岭，至少居住着十万左右大学毕业生，租住房屋小到几平方米。 还有1000多万户家庭居住在各类城市和国有工矿棚户区。倘若城市化下人人都具备购买力，试问谁还会去“蚁居”？我们又何必再去一轮接一轮改造城中村？

  不错，需求永远决定了房地产市场的发展。但未经培育的需求则毫无益处。按理说城市化过程中因为产业结构的调整，工业占有的结构比重提高，是可以消化很多剩余劳动力，增加不少就业机会，然而工业化本身也向劳动力转移提出了更高要求，而受传统产业发展惯性的影响，当下劳动力素质参差不齐，可以说总体水平不高，这一点如果无法得到及时的升级，城市化对于数亿劳动者来说就是一个漩涡。有必要看看他们的收入状况，从2005年到2009年，中国农村居民年人均纯收入分别是3255元到5153元，这个收入，是稳步提高的。不要忽略，在实际上已包含了绝大部分城市化所得，因为现在的农村居民收入构成中，真正占主要支撑的部分并不来源于农业经济产出，大多数人已转岗到城市并借此获取收益。但这个收入水平，放在城市里能干什么呢？能解决很多连城市白领阶层都不能摆脱的基本生存困扰吗？而中国的房地产市场，如果只是依靠这种强行为之的增长模式去踉踉跄跄地拉动，市场本身怎么可能发育成熟？

  当前价格远远脱离实际的商品房市场，对于中国大多数普通家庭（包括新增城市人口）而言，是没有关系和没有意义的，很多切身需要于是被宣判为无效。无论长期还是短期，他们只能进入租赁市场。可以预见，在市场矛盾没有得到完全解决前，这些新增城市人口对于租金价格的推升将一直被维持，结果也许会构成隐患——城市化带来的寄居需要对租金的拉动效应，必使投资性购房行为得到鼓励或暗示，从而助长靠房地产来捞钱的投机风气。这或许是城市化与高价商品房的唯一联系了。要化解这种成本大于收益的城市化风险，政府推行的公租房政策如果能被有效率地执行，那是具备了潜在的优势的。 (作者系房地产事务专栏作家)