楼市调控  “去投资化”起航

电视剧《蜗居》讲述了苏淳、海萍夫妇为在上海买房子而经历的艰辛故事，因其代表众多房奴们的辛酸经历，而红遍大江南北。《蜗居》中主人公的不同遭遇，也成为观众在现实中寻找的影子。

  据国家统计局统计数据显示，2005年全年我国70个大中城市房价同比上涨7.6％、2006年上涨5.5%、2007年上涨7.6％、2008年上涨6.5％、2009年上涨1.5％。如果按2004年房价每平方米5000元底价推算，2010年房价也就在7000元左右。

  但事实并非如此。

  由于超强的投资性需求与居住性需求叠加，一线热点城市出现了明显的泡沫化倾向。

  降温！冷处理！中央政府在连续不断的调控中，最终确定了由“封堵”转变为“疏导”，以保障房和商品房两条腿并进的政策，力求把房地产拉回到正常的发展轨道，即逐步使房地产业“去投资化”。⊙记者 于祥明 ○编辑 阮奇

  关键招：调控加码

  【提要】今年4月及9月，我国连续两次加码房地产调控政策，扭转了房价大幅上涨的趋势。

  “未来五年、十年，甚至于更长远来看，房地产去投资化是大势所趋。”中国社会科学院副院长李慎明向记者肯定地表示。

  “就是一些砖头瓦块，就卖上千万，上亿元，这些开发商要反思，这是自杀式发展，必须改变。”民生银行董事长董文标直言，房地产应该价值回归。

  根据国家统计局统计，2005年全年我国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6％、2006年上涨5.5%、2007年上涨7.6％、2008年上涨6.5％、2009年上涨1.5％。如果按2004年每平方米5000元底价推算，2010年房价每平方米也就在7000元左右。但是，一些城市的房价涨幅远远高于这一水平。

  高房价，深深刺痛着群众的神经，“蜗居”、“房奴”、“集装箱住宅”、“胶囊公寓”等新名词不断涌现，逃离“北上广”现象、“楼市三字经”被广泛讨论。高房价已经不是简单的买不起房的问题，一定程度上已经成为一个社会问题。

  “我身边很多大学教授都买不起房子，你说这房价高到什么程度。”著名经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员王小广感慨万端。他是国内难得敢于对房地产提出深刻质疑的专家之一，早在2003年初，他就提出房地产“泡沫论”，产生了较大反响，而在他看来，投资性过强，恰恰是我国房地产的症结所在。

  “分析宏观经济以及房地产，我总是能找到别人找不到的更为真实的数据。”王小广告诉记者，他通过对国家统计局的《中国城市（镇）生活与价格年鉴》分析，发现了以下惊人的数据：2003年以后，住房需求（销售量）的50%左右被10%的最高收入户购买，这些最高收入户不存在住房不足的问题，因此是一种纯粹投资或投机行为，20%以上高收入户购买住房占比达近2/3，就10%的高收入家庭来讲，大多数也不存在住房不足的问题。

  因此，“我国的住房市场投资或投机需求占比超过了50%，这是一个世界上极少见的投机主导的住房市场。”王小广瞪大眼睛告诉记者，实际上这个比例可能更高。

  更为重要的是，理论上讲，投机投资性需求是无限的，一个人可以投资一套房子，也可以投资十套、一百套房子，这种情况下建再多的房子也没有用。

  由此，王小广分析指出，中等收入以下的60%家庭购房占比仅占15%左右，高房价使一般的居民被排斥在商品房市场之外，如此发展下去，通过商品房来解决大多数住房问题几乎是不可能的。商品房的消费属性已居次要位置，让位于投资属性，这明显违背了房改及发展住房市场的初衷。房子不是用来住，而是用来投机炒作，这是我国住房市场的最大问题。

  事实上，中央政府对于房地产已有深刻认识，自去年底以来所采取的“提高首付款比例”、“三套房停贷”等措施，已经明确了这一方面，而这一点尤为重要。

  关键战：去投资化

  【提要】保障房与商品房齐头并进，在实现房地产业平稳发展的同时，实现“去投资化”。

  如何去投资化？这是摆在所有人面前的问题，稍有不慎或处理不当，就可能造成楼市的“大起大落”。显而易见，中央政府采取了“冷处理”让楼市降温的办法，以实现房地产业“软着陆”和“去泡沫化”。

  从近几年调控来看，中央政府对楼市的调控从没间断，但似乎进入到一个“越调越涨”的怪圈，使得购房者、开发商等多方都对房价上涨预期强于下调预期。

  事实上，从2005年5月房地产调控政策陆续出台以后，当年及随后的2006年虽然偶有单月涨幅略有收敛，但房价上涨之势始终不变，且一路狂飙至今。

  当然，从今年开始，政府在楼市调控政策上的态度更严厉且坚决。

  以时间为坐标，从1月到4月再到9月，从限贷、限购到限外，从信贷、税收、住房保障、土地等，政策出台之密集，动用的政策工具之多前所未有。

  去泡沫不可一蹴而就，目前楼市进入反复争夺期即是明证。

  同样以时间为坐标，房价涨幅从1月的9.5%到2月份的10.7%再到3月份的11.7%，一路上扬。自6月起持续3个月的环比涨幅为零，再到目前10月份的8.6%、11月的7.7%，炒房和投机性购房等不合理住房需求得到初步抑制，但市场却“反复纠结”。

  然而，可以肯定的是，包括有形之手在内的所有高压态势也不会改变，只有如此，才能抑制泡沫进一步扩大，并依靠时间拉长和满足真实需求的自然增长来换取泡沫的稀释。

  记者算了一笔账，目前炒房子的“利润空间”已经越来越小。如一套300万的房子，如果房价上涨10%，是330万。但目前这套房子交易成本就要10多万，利润率小于3%。这个水平还不如去买国债。

  总而言之，改变以投资带动经济增长模式，消除“土地财政”魔咒，拓宽民间投资渠道，加快推进房产税试点，从制度入手推动楼市调控走出“调调涨涨”的怪圈，就会实现群众住有所居的目标，为经济发展提供可持续支撑。

  关键牌：房产税

  【提要】房产税，一直被称认为是楼市调控的“核武器”。这是目前悬在房地产投机市场上的一把利剑。

  今年来，上海、重庆将进行房产税试点的消息不断引起关注。

  财政部税政司综合处处长周传华近日在光大证券举办的投资策略会上公开表示，“十二五”期间将稳步推进房产税改革，房产税可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源。

  上海房管局有关人士告诉记者，上海正按国家试点要求作好相关准备工作，试点范围是针对部分个人住房。重庆市日前出台有关通知要求，各相关部门要积极做好征收高档住房房产税的准备工作。

  但是记者也听到一些业内人士反映，房产税近期出台的可能性不大。主要障碍在于征收技术环节短期难以对接。还有人认为，房产税对楼市的影响会远远超过其他税费政策，可能引起楼市剧烈波动。

  针对各种传闻，财政部财科所所长贾康告诉记者，推进房产税改革是中央已经明确的方向，不可能不征。“房产税试点有可能从增量房中的高档房开始征收，按照计划一年之内将开始试点。”