辨与辩

  ⊙记者 于祥明 ○编辑 阮奇

  回顾“十一五”，展望“十二五”，究竟该如何看待房地产业和房价问题，我们与著名经济学家王小广一一辨析。

  记者：房地产繁荣与现代化进程是一种什么关系？

  王小广：没有一个国家是通过把房地产作为支柱产业之一来建立国际竞争力的，欧美国家没有，日本、韩国等亚洲国家也没有。我认为，把房地产作为经济增长支柱产业的观点是错误的。

  记者：从1998年房改算起，12年来房地产完全步入市场化道路，可谓大发展。而且，这十几年我国经济实力、乃至于国力整体增强，房地产业功不可没，难道它不是支柱产业？

  王小广：这是一个短期利益和长远利益的问题，短期好不是真的好，而要考虑宏观经济总效应。房地产应该是一种被动性产业，是经济增长的一个重要结果，体现着社会福利增加，即使它在结果上对经济起着支柱性作用，但它也是被动性。或者讲，房地产的支柱性体现在消费上而不是投资上。

  首先，房地产不是技术性产业，它不可能创造强大的经济竞争力，而且人类建造房子的历史已有几千年，我们现在造的房子的质量，不一定比前几十年或上百年前的好。即，房地产增长，不会带来太多的技术进步。

  第二，它会导致收入差距扩大。国际公认的标准——基尼系数基尼系数警戒线为0.4，如果从改革开放的0.2变为0.4是合理的，但现在是0.47-0.48或是0.5。那么，多出来的0.1是哪来的，我认为就是一部分人资产收益过多而又不征税导致的。可以说，房地产是中国不合理的收入差距扩大的重要来源之一，即许多的富人通过房地产投资，赚了很多钱，这在很大程度是从别人的口袋里掏钱，是相当不合理的，也极不公平，如一个城市一套房子价格是100万元，过了一年变成了200万元，这种价值是如何创造的？我看很大程度上是“泡沫”形成的暴利。

  第三，房地产利润率过高，使实体投资、创新缺乏动力。10多年来房价年均增长20%-30%，房地产商年销售利润率多数年份都在30%以上，有的年份超过100%，其自有资金利润率更是高达1000%，由此造成中国经济的“房地产化”。

  总而言之，把房地产作为推动经济增长的支柱产业，在政策上为它提供过度的刺激，这是当前房地产高温难退的一个很重要原因。

  记者：就是由于房价太高了，企业利润太大了，才导致上述问题，那么把房价控制住，问题不就解决了？

  王小广：问题是你怎么控制，能控制住吗？

  记者：难道我们不能通过让房价平稳不涨，如限价，来实现“软着陆”吗？

  王小广：我不赞成用计划的手段，这解决不了市场问题。由于中国住房市场的需求结构是投资主导而不是消费主导，因此，不大涨房价就不可能稳定住。即中国房价要么大涨，要么大跌，不存在中间型的温和增长的基础。

  记者：通过保障房建设来平抑市场压力，包括廉租房、经济适用房、公租房能解决目前市场问题吗？

  王小广：这是一个办法，但保障性住房占比太有限。目前重庆提出的方案最高，即解决30%的居民住房需求，但这也要花很多的钱，结果还要看政府的决心和实际执行情况。

  记者：根据相关部门统计，目前,全国小产权房面积达66亿平方米，产权房是120亿平方米。如果将小产权房合法化，是否可以对冲房地产资产泡沫？

  王小广：首先这个统计数据有待核实。再者，如此大量的小产权房“入市”，相当于供给突然增加，会使房价明显调整。

  记者：今年最严厉的调控政策压住房价过快上涨，是否算是达到调控目标了？

  王小广：今年“最严厉的调控措施”效果还未达到预期。而且我认为，“房价不涨并不意味就达到目标”，房地产宏观调控的目标应该是改变人们对房市的两个预期：一是房价只涨不跌的预期；二是房价越调越涨的预期。改变这两个预期，必然具备两个条件，一个是要跌一定幅度，另一个是要跌较长时间，否则不可能改变预期。

  记者：房价真的能跌吗？城市化不是可以支撑房价上涨吗？

  王小广：城市化是指农村人口不断向城市转化和集中，城市化率是指市镇人口占总人口（包括农业与非农业）的比率。而我国2亿的农民工的住房购买力大致是零，农民工能买得起房子吗？城市工薪阶层也不能，甚至连一般的大学教授也没有购买的能力，所以说“城市化是推动房价大幅上涨的主要原因”，是一种神话。

  可以说，把城市化说成是推动当前房地产上涨的主要原因，是颠倒了因果关系，事实上是高房价下无城市化，高房价是人口城市化的“围墙”。房价上涨和城市化没什么关系，是住房需求得到充分满足的富人大量投资买房推升了房价。

  记者：住房土地有限，支撑土地价格上涨，由此能支撑房价上涨吗？

  王小广：香港、东京都没土地问题。全世界70亿人，每个人都有地方住，而且是从低密度地方，向城市聚积地集中。土地绝对稀缺同样是神话。提高容积率可能解决一切问题，一块土地，可以盖10层楼、20层楼，甚至100层楼，向空间要土地潜力是极大的。

  记者：随着经济的发展，基础设施和环境的改善，房屋价值会自然提升，房价本身也有上涨动力呀？

  王小广：应该有提升，但不应该过快。房价的正常增值，一定不会比社会平均的收益率高很多。如果企业平均利润率10%，房地产业利润率略高此值才合理。