即使真如某些预言所指，在未来一个具体时间段内商品房价格真会跌掉20%，这也不足以说明任何问题。商品房价格跌了，并不表示那些长久以来被压抑了的无效的刚性需求立刻就能释放，变为有效需求，这种转化本质上不取决于价格的变化，两者之间并无必然关系。这里首要考虑的问题，还是支付能力也即实际购买力的问题。价格下跌也改变不了很多人买不起房子的现实，因为支付能力过于薄弱的基本状况从来没有改变。

  基于供需关系的影响，通常情况下，商品房价格的涨幅变化明显而且必然要高于、快于收入的增长变化，这是房改以来大家都需要面对的事实。举例来说，如果一线城市5年间商品房价格平均每年涨幅10%，那5年间累积涨幅值就是50%，这是不断堆积和夯实起来的。而且一般上去了就极难下来，即便偶尔遇有波动，也只是小幅的，不损及基本涨势。这种涨幅的规律左右了最终的结论，就是真的跌了20%，也不过是狂涛之中落下的一点浪花，微不足道。

  现在很多城市商品房价一年涨个10%是稀松平常之事，部分城市甚至月同比涨幅居然可达55%。但大多数时候，大多数人的收入是不会在短期内大幅提升的，否则经济学家们就不会强烈提议居民收入增长与CPI挂钩联动了。收入跟不上去，商品房价跌了20%，支付能力还是不够，至少与商品房价格还差着一大截距离。所以楼价这种跌幅只是在长期上涨累积值上的一种回调。严格来说，这或许叫涨势放缓、涨幅回落更加贴切一点。

  价格回调并不一定等于低价，也不顺理成章地等于物美价廉，甚至还可以说，如果真能有幸看到价格下跌，那也不是真实的下跌，对于这种跌幅的美好幻想，马上就会因为价格区间依然不是多数普通需求可以接受而遭到破灭。换句话说，从前的旁观者仍然只能作为旁观者存在。这也表明，断然将商品房价打下来，也许不一定有实际意义。

  我们更须明白，商品房价格下滑20%，这已是较大幅度的变动，无可避免地很可能意味着一些严峻的经济问题已经出现。价格不只是供需关系的体现，也是市场形势乃至整个宏观经济的反映。如果一种商品价格出现了较为剧烈的变化，那通常意味着经济或某些产业部门是出了大麻烦。故而大家说楼市是经济的晴雨表，就是这个道理。这一点，在2008年的次贷风暴中已得到了充分验证。此时，若以为价格发生了震荡，收入反而能保持不动，甚至还会反向性地稳定增长，不是彻头彻尾的天方夜谭么？

  在经济危机期间，并没有一个过硬的数据可以说明在市场价格受到削弱而松动后，购买力和兴趣却得到了空前扩张与加强，相反，我们看到的先兆是需求更加萎靡不振，市场形势更趋于萧条，消费信心遭受重创。在此情绪下，若想购买能力出现增量趋势，除非开发商一时大发善心，主动下调价格来做公益。

  有人说，现在的商品房市场已经不大关普通老百姓的事，的确是比较客观的说法。不用说，大家一定都对调控充满期许，这种期许本身传达出了一种良好愿望，但是眼下的调控是否真能够削减20%的价格涨幅，是不是真能促进大众的购买力，同样都值得推敲。通观这些年来的调控，有一点确定无疑：认为调控必然将商品房价格压下来的观点是缺乏常识的。调控是必要而且必需的，但不能解决全部问题，特别是改变价格构成或者削平价格。调控并不旨在压楼价，目前的步骤谨慎、有其局限性的调控措施，其效用只在于也只能是从一定程度上削弱或遏制楼价的涨速过高、过快、过大，根本上不能使之停止。

  调控的正面之处，是它有助于牵制或约束价格的步伐，这是相对性的，也是它值得肯定的地方。假设没有调控，价格可能会涨得更快，比如数年之间累积起来会达到50%的幅度，那么有了调控，虽然涨势还是不会改变，但幅度有可能变成40%或30%。这一状况在过去以及目前还在进行的调控中间或都有表现，比如数月或数季连续的环比0.1%的小幅回调，即是如此。从中可以看出，调控是产生了作用的。在通胀逐渐抬头的大背景下，这样的政策调控恐怕会成为常态，所谓第三轮调控的推出，或更进一步加大调控力度的可能性，当然也是有的，但都不会导致真正的楼价下跌的局面，而只是局限在涨幅峰值的高、低变化。

  不明此中规律，过于强调价格的涨跌，有可能掩盖很多常识性和深层次的问题，重点与难点部分会被无足轻重的枝蔓所纠缠和混淆，进而使得市场矛盾的加剧而持久不得消化。还有，过于强调价格涨跌显然会产生误导，即再次鼓励和迫使大家纷纷起来从商品房市场上寻求问题的最终解决之道。对此，笔者之前在本栏已有过分析，这无异缘木求鱼，是办不到的。无论如何，商品房价格以至于商品房市场，不该是居者有其屋的绝对和唯一的风向标。

  (作者系房地产事务专栏作家)