⊙记者 徐广蓉 ○编辑 艾家静 王晓华

  去年，在住宅市场经历频频调控之时，各路资金纷纷转入商业地产，将其视为避风港。最新数据显示，深圳、广州、上海、北京以及香港的商用物业，都在2010年获得快速发展，无论租金，还是售价都出现提升。

  2011年，商用物业将迎来供应高峰期。但在业内人士看来，部分一线城市的商用物业，将出现投资回报下降的局面，个别地区甚至会出现空置率上升的可能。

  资金蜂拥

  根据第一太平戴维斯以及仲量联行最新发布的总结数据，2010年，深圳、广州、上海、北京的甲级写字楼租金均出现上涨，分别为159.3元/平方米/月，124.5元/平方米/月，198元/平方米/月和188元/平方米/月，同比上涨幅度为24.5%，14.1%，0.9%和19%。

  以深圳为例，在高档写字楼的购买需求持续活跃、业主惜盘不售的情况下，深圳写字楼平均售价已快速上涨至38600元每平方米，同比涨幅高达41.5%，位于福田中心区写字楼售价则首次超过4万元/平方米，部分高端物业更逼近5万元/平方米。

  有业内人士认为，政府对住宅投资的控制使得部分资金流入了不在调控范围内的商业地产。

  而借商业地产的东风，外高桥、世茂股份、金融街等商业地产占比较高的企业已经开始崛起并受到业内关注。保利、华润、万科等大型地产商也已经做好进军商业地产的准备。

  供应井喷

  截至去年年底，北京、上海录得的空置率则分别下降至8.8%和0.3%，为10.8%和11.3%。不过进入2011年，一线城市的商用物业进入供应高峰，深圳和广州的写字楼以及商铺都面临空置上升的风险。尽管如此，租金上升的预期却还在加强。

  据仲量联行测算，虽然深圳甲级写字楼市场供应今年将达75万平方米，但租金预计涨幅在15%左右，售价涨幅在15%-25%。新增供应增长较快和租金、售价预期较高可能会导致空置率有所上升

  今年，上海甲级写字楼供应量将接近100万平方米，“但受跨国企业租户的扩张及升级需求驱动，空置率的上升空间相对有限。”仲量联行上海分公司董事总经理顾东尼预计，上海甲级办公楼市场租金在2011年将继续上涨，涨幅在10%至15%之间。

  值得注意的是，境外投资者已经成为上海商用物业的主要投资者，投资总额占全年总交易量的72%，这与2009年的情况截然相反。仲量联行的数据显示，2009年境内投资者的投资额约占市场总成交量的88%。

  与此同时，第一太平戴维斯预计零售商业市场也将迎来供应井喷期。

  “2011至2012年是深圳购物中心供应的高峰期，预计有五个购物中心陆续落成，合并提供超过80万平方米的新增供应，市场将进入白热化竞争态势。”第一太平戴维斯报告显示，如所有项目如期开业，广州明年将有139万平方米优质购物中心投入市场。在巨大供应量入市的背景下，空置率有可能明显上升。

  上海也不乐观。“约有316000平方米的优质商铺供应计划在2011年进入市场，其中很大一部分将在下半年入市，届时空置率将被推高。”仲量联行大中华区商铺部总监邓汝舜表示。

  仍被低估？

  尽管面临供应激增以及回报下降等不利局面，但是仲量联行预测，2011年商业地产投资市场仍将活跃。

  一方面政府仍将严格限制住宅市场的投资性行为，并出台办法指引资金流向。去年9月5日，保监会出台《保险资金投资不动产暂行办法》，规定保险资金投资不动产将仅限于商业、办公，以及与保险相关的养老、医疗等不动产，且五年内不得转让。

  业内估算，未来约有4500亿元的保险资金可以用于投资商业地产。

  另一方面，城市化、人均收入等宏观经济数据也完全支持商业地产的规模增长，且目前住宅价格高于商业地产的价格，住宅与商业的长期背离也终将导致商业地产价值重估的出现。

  总而言之，“短期政策环境有助于资金流向商业地产，促进商业地产的投资建设，会对现在的商业地产公司起到利好作用。”一位长期跟踪房地产行业的研究员表示。