中华企业股份有限公司

  2010年年度报告摘要

§1重要提示

1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

1.2 公司全体董事出席董事会会议。

1.3 立信会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

1.4 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？

否

1.5 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？

否

1.6 公司负责人朱胜杰、主管会计工作负责人孙勇、财务总监倪伯士及财务部经理唐喆声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

§2 公司基本情况简介

2.1 基本情况简介

■

2.2 联系人和联系方式

■

§3 会计数据和业务数据摘要

3.1 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

■

3.2 主要财务指标

单位：元 币种：人民币

■

扣除非经常性损益项目

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

■

§4 股本变动及股东情况

4.1 股份变动情况表

√适用 □不适用

单位：股

■

限售股份变动情况表

√适用 □不适用

单位：股

■

4.2 股东数量和持股情况

单位：股

■

4.3 控股股东及实际控制人情况介绍

4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况

□适用 √不适用

4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍

4.3.2.1 控股股东及实际控制人具体情况介绍

公司名称：上海地产（集团）有限公司

法人代表：皋玉凤

注册资本：42亿元人民币

成立日期：2002年11月15日

主要经营业务或管理活动：土地储备前期开发，滩涂造地建设管理、市政基础设施投资，旧区改造，廉租房、经济适用房、配套商品房投资建设，房地产开发、经营，实业投资，物业管理。

4.3.2.2 控股股东情况

○ 法人

单位：亿元 币种：人民币

■

4.3.2.3 实际控制人情况

○ 法人

单位：亿元 币种：人民币

■

4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

■

4.3.4 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用 √不适用

§5 董事、监事和高级管理人员

5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

单位：股

■

§6 董事会报告

6.1 管理层讨论与分析

一、报告期内公司经营情况的回顾

（一）公司所处的行业背景和公司的作为

1、宏观经济和房地产行业形势

1、宏观经济和房地产行业形势

从宏观面看，2010年，各国经济处于不同复苏阶段，中国经济发展态势良好。上半年，政府加大了对通胀预期的管理和资产价格的调控，下半年，通货膨胀的压力持续增大，货币政策由宽松逐步回归常态，财政政策日趋积极，存款准备率数次上调。

从房地产行业看，为遏制房价过快上涨，报告期内中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，对中国房地产市场进行了全方位的调控；经济调控方面，不断强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，行政措施方面，部分城市实施限购政策，问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。各项政策的持续出台和逐步落实，对包括地方政府、开发企业、商业银行、购房者在内的各相关主体行为均产生了显著影响，综合调控力度空前。从全国主要城市销供比数据来看，一线城市中，北京、上海、深圳和广州2010年的住宅销供比分别为1.0、1.0、0.9和0.8，皆小于2009年的1.7、1.3、1.5和1.5，二线城市中，杭州、武汉2010年前11个月的住宅销供比为0.6、0.9，明显低于2009年的1.5、2.2，这些数据表明，过去几年需求大于供给的状态正得到逐步的改变。同时，虽然房地产行业处于国家宏观调控的中心，但从2010年全年有关数据来看，我们认为，房地产行业在整体上仍取得了不错的发展；2010年全国完成房地产开发投资额4.3万亿元，同比增长36.5%，住宅开发投资额3.0万亿元，同比增长34.2%；全国商品房销售面积8.25亿平方米，同比增长9.8%，其中，商品住宅销售面积增长7.4%，办公楼增长25.9%，商业营业用房增长35.2%；销售额方面，1月-12月，商品房销售额4.23万亿元，同比增长17.5%，增幅比1月-11月提高0.2个百分点；商品住宅销售额增长12.8%，办公楼和商业营用房分别增长48.4%和50.2%。

2、公司的总体经营情况

面对错综复杂的市场环境，公司保持淡定稳健的姿态面对市场的挑战。在2010年年初，公司管理层根据有关政策的演变和趋势，预判2010年将是市场变化较大的一年，提出要始终坚持从企业实际出发，结合公司“十二五”的发展思路，时刻保持一份理智和冷静，采取“全力促进市场营销、全面提升品牌影响、全面提高运作效率、全力保障发展后劲以及全力拓展资金筹措”等一系列措施，报告期内，公司在产品营销、品牌建设、项目管理、项目土地储备、项目建设资金筹措等方面取得了一些成就。

（1）抓好跟踪落实，全力促进市场营销。

公司把营销工作列入本年度的重点工作。年初抓住市场有利时机，取得了较好的业绩。但是，4月份新政出台以后，交易量下降，公司积极应对，采取了各种措施，切实抓好落实。一是公司主要领导和分管领导对营销工作高度重视，定期对各在售楼盘进行信息跟踪，随时掌握新情况，解决新问题。二是认真研究措施和对策，做好开盘前的充分准备，严把质量关，切实提高产品品质，营造温馨的营销环境，提高售楼现场的服务水平，取得了较好的业绩。三是落实责任制，把营销指标层层分解，确保按时完成销售目标任务。

（2）抓好品质保证，全面提升品牌影响

2010年，公司在积极推进品牌建设方面，主要做了三项工作：一是建立产品研发团队，公司已完成了住宅公寓的产品研究报告，制定了设计标准、工艺要求和配套图集，形成初步成果，为下一步实施培训、推广提供了条件；二是完善业务管理流程，公司对项目管理流程进行全面梳理和再造，在项目公司试运行后，又进行了改进和完善，2010年全面推广新的管理流程，各项目公司严格执行，切实提高了项目管理的水平；三是推进标准化管理体系，公司努力提高运行效率，提升产品品质，实行了设计管理标准化,完成了高档公寓全装修标准的初稿，积极推进全装修施工管理标准化管理；实行采购管理标准化，推广采购标准合同文本；做好战略采购试点，提高效率，降低成本。

（3）抓好项目管理，全面提高运作效率

2010年，公司各在建工程项目按照年初进度计划有序推进，基本完成全年工作计划目标，做到细化计划目标，层层落实责任；对工程进度、质量、成本实行实时监管，全过程控制。其中古北香堤岭项目配合营销，在确保施工质量的前提下，加快施工进度，保证了年底前竣工并交付。推进标准化管理，提高运行效率，提升产品品质；完成高档公寓全装修设计标准的初稿；积极推进全装修施工管理标准化；实行采购管理标准化，严格执行现有制度，推广采购标准化文本；做好战略采购试点，提高采购效率，降低项目成本。

（4）抓好土地储备，全力保障发展后劲

2010年，公司根据主营业务发展需要，明确上海、江苏、浙江等地作为公司战略发展的重点目标区域，年内，公司及控股子公司分别竞拍获得青浦朱家角B7B8地块、松江龙兴路R19-1地块、江苏江阴低碳国际社区示范项目，并与关联方中星（集团）有限公司合作开发建设天津东丽区项目，共计获得近100万平方米开发量的项目储备。上述项目都已在所在地区注册成立了项目公司，项目公司经理等主要管理人员都已到岗，并按照项目工程建设计划目标，全力抓紧做好方案设计及优化等项目开工前的一切准备工作。

（5）抓好项目融资，全力拓展资金筹措2010年，公司根据新增土地储备目标和项目开发计划，在年初制订了详细的资金计划，同时，面对严峻的宏观形势，公司积极努力同银行、信托、基金等金融机构密切合作，层层落实每一笔贷款，全年完成新增贷款90亿元，完成了年初制定工作目标，基本保证了土地储备和生产经营的资金需求；另外，公司财务资金实行统筹管理，统筹调度运作资金使用，提高了资金使用效率。

（6）控股股东资产整合工作有推进

自2010年5月17日起，控股股东上海地产（集团）有限公司启动了资产整合工作；至12月23日，股东大会审议通过了公司收购上海地产（集团）有限公司所持有的上海房地（集团）有限公司40%的事项。该事项标志着控股股东解决同业竞争的重要一步，有利于促进公司发展，增强公司核心主业。

公司在经营发展中也面临着一系列的问题和困难，公司管理层高度重视所面临的困难和问题，并在新一年工作计划中有针对性的提出了一系列应对措施。

（二）2010年公司经营业绩

报告期内，公司经营业绩保持稳定增长。全年实现营业收入30.30亿元，同比下降26.51%；主营业务利润12.44亿元，同比增长3.39%。其中房产销售收入19.97亿元，同比下降49.33%，租赁收入1.09 亿元，同比增长11.62%，土地转让8.28亿元。报告期内，公司实现利润总额10.29亿元，同比增长0.99%；实现归属于母公司所有者的净利润7.05亿元，同比增长10.71%。

报告期内，公司项目预、销售情况良好，实现签约面积223,740.4平方米，回笼资金409,194.8万元（不包括上海国际客运中心资金回笼），项目主要有：周浦印象春城项目，签约面积140,235.4平方米；南郊中华园，签约面积20,806平方米； 华宁国际广场 ，签约面积3,664平方米；万泰大厦，签约面积7,451平方米；苏州中华新城，签约面积18,244平方米；美兰湖中华园，签约面积18,669平方米；古北香堤岭，签约面积6,864平方米。

6.2 主营业务分行业、产品情况表

单位:元 币种:人民币

■

6.3 主营业务分地区情况表

单位:元 币种:人民币

■

6.4 募集资金使用情况

√适用 □不适用

单位:万元 币种:人民币

■

说明:2009年10月30日，公司所发行的12亿元公司债券全部发行完毕, 2009年12月10日，公司09中企债在上海证券交易所挂牌上市（债券代码：122034，债券简称：09中企债）。本次12亿元公司债券的募集资金主要用于偿还银行贷款和补充流动资金，其中用5.6 亿元偿还商业银行贷款，目前已经全部偿还；剩余部分资金补充公司流动资金，主要用于房地产项目开发。本表为截至报告期末用于补充流动资金的募集资金使用情况。

变更项目情况

□适用 √不适用

(下转26版)

股票简称	中华企业
股票代码	600675
股票上市交易所	上海证券交易所
公司注册地址和办公地址	上海市华山路2号中华企业大厦
邮政编码	200040
公司国际互联网网址	www.cecl.com.cn
电子信箱	zhqy@cecl.com.cn

	董事会秘书
姓名	印学青
联系地址	上海市华山路2号中华企业大厦
电话	021－62170088
传真	021-62179197
电子信箱	zhqydm@cecl.com.cn

	2010年	2009年	本期比上年同期增减(%)	2008年
营业收入	3,030,268,837.96	4,123,176,110.36	-26.51	3,612,131,335.79
利润总额	1,029,445,484.87	1,019,383,428.35	0.99	700,047,821.64
归属于上市公司股东的净利润	704,548,146.75	636,412,512.92	10.71	464,059,298.20
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	602,265,390.92	586,738,258.18	2.65	352,613,025.73
经营活动产生的现金流量净额	-5,139,525,010.93	37,360,652.37	-13,856.52	349,024,093.07
	2010年末	2009年末	本期末比上年同期末增减(%)	2008年末
总资产	21,832,476,393.51	13,785,464,676.00	58.37	10,084,170,334.24
所有者权益（或股东权益）	4,392,938,243.08	3,704,312,333.81	18.59	3,242,361,896.26

	2010年	2009年	本期比上年同期增减(%)	2008年
基本每股收益（元／股）	0.498	0.450	10.67	0.328
稀释每股收益（元／股）	0.498	0.450	10.67	0.328
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）	0.426	0.415	2.65	0.249
加权平均净资产收益率（%）	17.40	18.48	减少1.08个百分点	15.10
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）	14.88	17.04	减少2.16个百分点	11.47
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股）	-3.634	0.034	-10,788.24	0.321
	2010年末	2009年末	本期末比上年同期末增减(%)	2008年末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股）	3.106	3.405	-8.78	2.980

项目	金额
非流动资产处置损益	82,287,082.27
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）	80,489,831.02
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回	941,532.62
对外委托贷款取得的损益	10,506,081.02
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	-3,438,057.66
所得税影响额	-42,742,801.53
少数股东权益影响额（税后）	-25,760,911.91
合计	102,282,755.83

	本次变动前		本次变动增减（＋，－）					本次变动后
	数量	比例(%)	发行新股	送股	公积金转股	其他	小计	数量	比例(%)
一、有限售条件股份	284,712,296	26.17		85,413,689		-370,125,985	-284,712,296	0	0
1、国家持股	284,712,296	26.17		85,413,689		-370,125,985	-284,712,296	0	0
2、国有法人持股	0			0		0	0	0
3、其他内资持股	0			0		0	0	0
其中： 境内非国有法人持股	0			0		0	0	0
境内自然人持股	0			0		0	0	0
4、外资持股	0			0		0	0	0
其中： 境外法人持股	0			0		0	0	0
境外自然人持股
二、无限售条件流通股份	803,317,656	73.83		240,995,297		370,125,985	611,121,282	1,414,438,938	100
1、人民币普通股	803,317,656	73.83		240,995,297		370,125,985	611,121,282	1,414,438,938	100
2、境内上市的外资股	0			0		0	0	0
3、境外上市的外资股	0			0		0	0	0
4、其他	0			0		0	0	0
三、股份总数	1,088,029,952	100		326,408,986		0	326,408,986	1,414,438,938	100

股东名称	年初限售股数	本年解除限售股数	本年增加限售股数	年末限售股数	限售原因	解除限售日期
上海地产（集团）有限公司	284,712,296	370,125,985	85,413,689	0	股改承诺	2010年12月23日起剩余全部上市流通
朱胜杰	184,601	0	55,380	239,981	公司董事长	按有关规定执行
陈力	0	0	3,600	3,600	公司副董事长	按有关规定执行
孙勇	175,613	0	52,684	228,297	公司董事、总经理	按有关规定执行
戴智伟	24,000	0	7,200	31,200	公司董事	按有关规定执行
张涤蓂	4,000	0	1,200	5,200	公司职工监事	按有关规定执行
印学青	97,193	0	29,158	126,351	公司副总经理兼董秘	按有关规定执行
张景载	39,336	0	11,801	51,137	原公司董事	按有关规定执行
李敏	126,254	0	37,876	164,130	原公司副总经理	按有关规定执行
合计	285,363,293	370,125,985	85,612,588	849,896	/	/

报告期末股东总数				194,594户
前十名股东持股情况
股东名称		股东性质	持股比例(%)		持股总数	持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
上海地产（集团）有限公司		国有法人	36.17		511,569,880	0	无
中国建设银行－上投摩根中国优势证券投资基金		其他	2.93		41,469,532	0	未知
中国建设银行股份有限公司－长盛同庆可分离交易股票型证券投资基金		其他	0.99		14,039,712	0	未知
中国银行－嘉实沪深300指数证券投资基金		其他	0.40		5,675,694	0	未知
中国工商银行股份有限公司－华夏沪深300指数证券投资基金		其他	0.29		4,039,000	0	未知
光大证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户		其他	0.23		3,248,461	0	未知
上海中路实业有限公司		其他	0.21		3,029,278	0	未知
上海圣维仕物业管理有限公司		其他	0.19		2,700,172	0	未知
上海房地（集团）有限公司		国有法人	0.19		2,683,320	0	未知
中国建设银行股份有限公司－博时裕富沪深300指数证券投资基金		其他	0.17		2,409,381	0	未知
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称	持有无限售条件股份的数量				股份种类及数量
上海地产（集团）有限公司	511,569,880				人民币普通股
中国建设银行－上投摩根中国优势证券投资基金	41,469,532				人民币普通股
中国建设银行股份有限公司－长盛同庆可分离交易股票型证券投资基金	14,039,712				人民币普通股
中国银行－嘉实沪深300指数证券投资基金	5,675,694				人民币普通股
中国工商银行股份有限公司－华夏沪深300指数证券投资基金	4,039,000				人民币普通股
光大证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户	3,248,461				人民币普通股
上海中路实业有限公司	3,029,278				人民币普通股
上海圣维仕物业管理有限公司	2,700,172				人民币普通股
上海房地（集团）有限公司	2,683,320				人民币普通股
中国建设银行股份有限公司－博时裕富沪深300指数证券投资基金	2,409,381				人民币普通股

名称	上海地产（集团）有限公司
单位负责人或法定代表人	皋玉凤
成立日期	2002年11月15日
注册资本	42
主要经营业务或管理活动	土地储备前期开发，滩涂造地建设管理、市政基础设施投资，旧区改造，廉租房、经济适用房、配套商品房投资建设，房地产开发、经营，实业投资，物业管理。

名称	上海地产（集团）有限公司
单位负责人或法定代表人	皋玉凤
成立日期	2002年11月15日
注册资本	42
主要经营业务或管理活动	土地储备前期开发，滩涂造地建设管理、市政基础设施投资，旧区改造，廉租房、经济适用房、配套商品房投资建设，房地产开发、经营，实业投资，物业管理。

姓名	职务	性别	年龄	任期起始日期	任期终止日期	年初持股数	年末持股数	变动原因	报告期内从公司领取的报酬总额（万元）（税前）	是否在股东单位或其他关联单位领取报酬、津贴
朱胜杰	董事长	男	56	2009年4月29日	2012年4月28日	184,601	239,981	公司实施利润分配方案	58	否
陈力	副董事长	男	54	2010年8月4日	2012年4月28日	0	3,600	购入	8.6	否
金鉴中	董事	男	53	2009年4月29日	2012年4月28日	0	0	-	0	是
孙勇	董事、总经理	男	50	2009年4月29日	2012年4月28日	175,613	228,297	公司实施利润分配方案	58	否
戴智伟	董事	男	50	2009年4月29日	2012年4月28日	24,000	31,200	公司实施利润分配方案	50.6	否
谢华康	董事	男	65	2009年4月29日	2012年4月28日	0	0	-	8	否
丛树海	独立董事	男	54	2009年4月29日	2012年4月28日	0	0	-	8	否
夏凌	独立董事	男	39	2010年3月25日	2012年4月28日	0	0	-	8	否
沈重英	独立董事	男	67	2009年4月29日	2012年4月28日	0	0	-	8	否
郑建令	监事会主席	男	58	2010年3月25日	2012年4月28日	0	0	-	0	是
王幸儿	监事	女	39	2009年4月29日	2012年4月28日	0	0	-	0	是
张涤蓂	监事	女	39	2009年4月29日	2012年4月28日	4,000	5,200	公司实施利润分配方案	14.3	否
印学青	副总经理兼董事会秘书	女	43	2009年4月29日	2012年4月28日	97,193	126,351	公司实施利润分配方案	48.7	否
倪伯士	财务总监	男	49	2009年4月29日	2012年4月28日	0	0	－	43.4	否
张景载	原董事	男	56	2009年4月29日	2010年7月12日	39,336	51,137	公司实施利润分配方案	51.1	否
沈正超	原监事会主席	男	57	2009年4月29日	2010年2月9日	0	0	-	0	否
李敏	原副总经理	男	55	2009年4月29日	2010年7月12日	126,254	164,130	公司实施利润分配方案	43.1	否
李越峰	原副总经理	男	41	2009年4月29日	2010年11月8日	0	0	-	48.7	否
合计	/	/	/	/	/	650,997	849,896	/	456.5	/

分行业或产品	营业收入	营业成本	营业利润率（%）	营业收入比上年增减（%）	营业成本比上年增减（%）	营业利润率比上年增减（%）
分行业
房地产行业	2,933,347,870.01	1,323,655,725.23	41.97%	-27.36%	-44.37%	增加12.51个百分点
商业和服务业	88,443,534.95	67,444,107.66	15.57%	18.74%	19.58%	减少2.14个百分点
工程施工	8,477,433.00	8,049,524.50	-4.19%	-18.98%	-9.57%	减少11.74个百分点
合计	3,030,268,837.96	1,399,149,357.39	41.07%	-26.51%	-42.77%	增加11.88个百分点
分产品
房产销售	1,996,698,177.46	1,062,974,406.57	28.67%	-49.33%	-54.31%	减少0.74个百分点
房屋租赁	108,649,692.55	48,536,471.75	39.37%	11.62%	-8.56%	增加7.95个百分点
土地转让	828,000,000.00	212,144,846.91	74.38%	100.00%	100.00%	不适用
商业和服务业	88,443,534.95	67,444,107.66	15.57%	18.74%	19.58%	减少2.14个百分点
工程施工	8,477,433.00	8,049,524.50	16.36%	-18.98%	-9.57%	减少11.74个百分点
合计	3,030,268,837.96	1,399,149,357.39	41.07%	-26.51%	-42.77%	增加11.88个百分点

地区	营业收入	营业收入比上年增减（%）
上海市	2,706,939,213.96	-20.42
苏州市	320,179,624.00	-55.44
杭州市	3,150,000.00	-2.28
合计	3,030,268,837.96	-26.51

承诺项目	是否变更项目	拟投入金额	实际投入金额	是否符合计划进度	预计收益	累计产生收益情况
南郊中华园二期	否	19,809	19,809	是	不适用	18,756.69
美兰湖中华园二期	否	21,981	21,981	是	不适用	不适用
周浦印象春城	否	7,828	7,828	是	不适用	15,694.21
古北9-3项目	否	5,060	5,060	是	不适用	不适用
古北香堤岭	否	6,996	6,996	是	不适用	不适用
太湖古北雅园二期	否	2,406	2,406	是	不适用	不适用
合计	/	64,080	64,080	/		/