证券代码：000002、200002 证券简称：万科A、万科B 公告编号：〈万〉2011-008

  万科企业股份有限公司

  2010年年度报告摘要

§1 重要提示

1.1 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

1.2除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议

未亲自出席董事姓名	未亲自出席董事职务	未亲自出席会议原因	被委托人姓名
乔世波	董事	公务原因	郁亮
王印	董事	公务原因	肖莉
蒋伟	董事	公务原因	郁亮

1.3 公司年度财务报告已经毕马威华振会计师事务所审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。

1.4 董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

§2 公司基本情况简介

2.1 基本情况简介

股票简称	万 科Ａ、万 科Ｂ
股票代码	000002、200002
上市交易所	深圳证券交易所
注册地址	中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心
注册地址的邮政编码	518083
办公地址	中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心
办公地址的邮政编码	518083
公司国际互联网网址	www.vanke.com
电子信箱	IR@vanke.com

2.2 联系人和联系方式

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	谭华杰	梁洁
联系地址	中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心	中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心
电话	0755-25606666	0755-25606666
传真	0755-25531696	0755-25531696
电子信箱	IR@vanke.com	IR@vanke.com

§3 致股东

关于中国住宅行业的过去与未来，机遇与梦想，乃至质疑与争议，在过去几年的报告中，我们已经反复讨论过。这个难以平静的行业、这个难以平凡的时代，在2010年续写着纷繁多变的历程，但并不令人诧异，并未超出之前所能作出的预判。

然而，关心万科的人们，仍可能记住2010这个年份，因为一个数字——千亿。

是的，万科的销售额在2010年突破了千亿。作为一串仅由1和0构成的数字，它具备某种貌似神秘的标志性特征。然而，这仅仅因为人类选择了十进制而已。经过这样的祛魅之后，它作为数量级起点的里程碑意义其实并不值得特别去深究。

但对千亿数字的另一种解读值得关注。因为这是世界住宅企业年销售额的历史巅峰。千亿级，也是迄今为止中国非国有企业抵达的最高海拔线。

这个难以平凡的时代还并未结束；这个难以平静的行业还将继续不平静下去。面对前所未有的高度，万科的目光或许应该更多地回到对自身的审视，回到企业逻辑的起点。

存在的理由

天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往——这句话概括了许多人的处境与偏好，但并非全部。人生的意义究竟何在？这依然是萦绕许多思考者毕生的问题。而对于企业来说，一个类似的问题是：企业存在的理由是什么？

人生的起点和际遇各不相同，有人因为继承而富有，有人因为幸运而成功。因此占有并非体现存在的唯一方式。对于企业来说尤其如此，拥有一笔稀缺的自然资源、得到一项排他性制度安排的保护，都足以让一家企业长期存在并享受超额收益。但从社会的角度来看，这样的企业存在与否，或者说，随便换成另一家企业，究竟有何不同呢？

从这个角度来看，企业的存在，需要对社会财富的增添有所助益。而社会财富的增添，体现为能让更多人的需求得到更好的满足。因此，通过革命性的创新，使得人类以往无法满足的愿望得到满足，这是伟大的企业。通过生产、经营上的改善，提升产出率，或者降低交易费用，使得消耗同样的社会资源，可以满足更多人的需求，这是成功的企业。

而企业之所以诞生，是出于股东的决定。股东将属于自己的财富交付给企业，是为了这笔财富能不断增值。股东投资于一家企业，也就意味着放弃了通过其他投资渠道获得收益的机会。从这个角度来看，能让股东获得不低于社会平均水平的回报，这是合格的企业。使股东获得明显高于社会平均水平的回报，这是优秀的企业。使股东回报超越社会平均，并实现永续增长，这是卓越的企业。

此外，企业不是由一堆螺丝钉拧成的一台机器，而是由众多有思想、有感受的个人组成的团队。这个团队中的许多人，将把一生中最宝贵的一段年华留在这里。这期间，他们与同事共处的时间甚至超过家人。他们付出的不仅是时间和技能，还有青春和热情；他们希望得到的，不仅是一份工资，还有职业生涯的体验。他们的尊严需要得到保护，他们的理想需要得到寄托，他们的才华需要得到施展。每个人的幸福汇集在一起，才是社会整体的幸福。企业作为社会的一个单元，为提升其成员的幸福感作出贡献，自然也是企业存在理由的一个维度。

我们并不否认，即使不思考这些问题的企业，也可能获得生存的机会甚至实现一时的辉煌。但我们依然坚信，那些找到了自身存在理由的企业，更有希望不依赖于外界的恩赐，为自己开辟出可以不断前行的道路。

增长的质量

追求规模的扩张，似乎是企业经营者的本能冲动。企业规模，与经营者的成就感、掌控资源数量乃至社会地位都息息相关。

然而，正如同企业的存在需要理由一样，企业的增长，同样需要合理性的依据。

如果企业规模增长带来的是社会交易费用的上升、社会资源效率的下降，这样的增长对于社会来说其实是一种浪费。如果规模增长导致的是股东收益率的下降，这样的增长对股东来说其实是一种损失。如果规模增长的代价是团队成员的健康或幸福感的丧失，这样的增长其实是对人道的践踏。

正是基于这样的逻辑，万科从2004年就开始明确提出，公司追求的是有质量的增长，是经营效率的提升。而单纯的规模数字，不应该是万科的目标，而只应是经营效率提升的自然结果。

有质量的增长，应该以股东回报为核心。为股东创造回报是职业经理的天职。对股东来说，脱离回报率的规模增长没有任何意义。没有创造经济利润（超越社会平均水平的回报），就没有为股东创造价值。资产回报率是衡量经营成功与否的首要财务指标，也是经济利润的决定因素。

有质量的增长，应该体现规模效应和经营效率，“规模不经济”是对社会资源的浪费。快速周转是万科一贯的基本经营策略，也是确保经营安全和节约社会资源的必然选择。

产品质量是经营质量的底线，是企业赖以生存的生命线。在生产安全、居住安全、质量合格问题上，不能有半点含糊。

最后，增长需要体现可持续性。财务指标反映当前的经营质量，而可持续性决定未来的经营质量。一个基业长青的百年老店，必须具备良好的内控与风险管理能力，必须为员工提供愉快的职业体验，必须成为受欢迎的合作对象，必须尊重社会与自然、承担社会责任。

规模的增长，为发挥规模效应创造了有利的条件，但也必然带来管理复杂度的提高。一方面，这将使控制内部交易费用变得更加艰难；另一方面，任何微小的错误，也都将被成倍地放大。所以，对于万科来说，千亿并非总结过去成功的核心指标，而是全新挑战来临的重要标志。这全新的挑战，自然也不是两千亿、三千亿或任何数字本身，而是在行业前所未有的规模基础上，如何能始终按照有质量增长标准的要求，实现永续的成长。

永恒的信念

从创立至今，万科还只有26周岁，万科的事业其实才刚刚起步。过去的26年中，万科积累的最重要财富，并不是两千亿的总资产，而是26年来始终坚持的一些信念。而面对未来的漫长道路，这些信念同样是万科勇气和动力的源泉。

这些信念包括：

追求卓越，意味着持续领跑，敢为天下先。我们立志成为世界级优秀企业和行业标杆，以此作为永恒不倦的理想与追求，勇于并乐于率先迎接未来、面对全新的挑战。我们顺应人居模式的变迁，与城市同步发展；前瞻行业趋势，持续创新探索，率先提供解决方案，以引领行业进步为己任。我们尊重自然与环境，关注人类未来，成为卓越绿色企业是我们矢志不移的目标。

客户导向，意味着从懂得客户生活开始。对我们所提供的产品和服务，唯有客户评判能决定其价值。为客户创造更多价值是获得市场竞争力、增加股东回报、实现团队理想的必由之路。客户是最好的老师；不断加深对客户需求的理解，包括发现尚未被满足的需求，才能为我们持续创新、完善产品和服务、发现商业机会指明方向。

报效股东，意味着创造优异回报。我们以股东回报作为衡量经营成果的最终尺度。作为一家由职业经理人驱动的公司，我们将以加倍的自律与勤勉，致力于成为最受投资者欢迎与信任的企业，并实现股东利益与经理人事业、理想追求的共赢。

共同成长，意味着尊重员工与伙伴。万科的成功，来自员工的努力；万科的发展，是团队共同的事业。我们相信人性有高贵的一面，相信理解与信任的力量，相信更简单的人际关系、更平等的组织文化有利于提升团队的活力，并吸引更多志同道合的同仁加入我们的行列。我们以相互尊重作为基本的交往伦理，相信更开放的心态可以赢得更多的盟友。我们尤其珍惜与万科理想、追求贴近的伙伴，谋求在合作中同步发展、共同进步，以提升各自的竞争能力作为双赢的标志。

效率优先，意味着珍惜资源，快速周转，依靠专业能力获得公平回报。我们珍惜人才、资金、土地、原材料等各类宝贵的社会资源，希望最大限度地发挥其价值并减少浪费。我们坚持快速周转的基本经营策略，并竭尽全力提升投资的准确性，谋求以尽可能少的土地、资金占用为股东创造更多回报。我们坚持不断变革，推动行业生产方式、经营管理的进步，促进知识共享、标准化，发挥规模效应，提升组织与个人的工作效能。我们致力于依托专业能力提升产品性价比，谋求以尽可能少的资源消耗实现更好的客户体验。

可持续发展，意味着稳健经营，与社会、自然和谐相处。在任何情况下，我们首先确保企业经营的安全性。产品质量、守法诚信和财务安全是我们不可逾越的底线。我们认为，企业的风险管理能力和内控工作质量应该领先于规模的增长。我们相信均好的能力优势和稳健的经营风格可以帮助企业面对更复杂的经营环境。我们相信，通过付出更多努力、承担更多责任，企业可以获得社会的认同、实现与自然的和谐共处。

基于这些信念，万科将2011年的主题词定义为“境由心生，知止无界”。

境由心生，意味着：文化、价值观、理念决定了一个组织所能到达的高度。志存高远、尊重各类相关主体、有质量增长、可持续发展，这是万科一贯的追求与理念，也永远不会改变。这是支撑万科取得今天成就的力量，也是万科未来继续前行的根本。

知止无界，意味着：知其不可为、懂得放下和自律，个人或组织才能获得无限的发展空间。对企业边界的理解，也就是对企业存在理由的定义。企业存在的理由是能为社会创造价值，企业的边界在于对社会需要的遵从。坚持客户导向、报效股东、尊重社会等取舍和自律原则，万科才能获得可持续发展的空间，才能实现追求卓越的理想。

新的一年已经开始。这些理念是万科对未来的承诺，也是希望向股东陈述的肺腑之言。

§4 会计数据和业务数据摘要

4.1 主要会计数据

单位：元

	2010年	2009年	本年比上年增减	2008年
营业收入	50,713,851,442.63	48,881,013,143.49	3.75%	40,991,779,214.96
利润总额	11,940,752,579.02	8,617,427,808.09	38.57%	6,322,285,626.03
归属于上市公司股东的净利润	7,283,127,039.15	5,329,737,727.00	36.65%	4,033,170,027.89
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	6,984,394,617.27	5,232,336,866.70	33.49%	4,060,585,300.93
经营活动产生的现金流量净额	2,237,255,451.45	9,253,351,319.55	-75.82%	(34,151,830.40)
	2010年末	2009年末	本年末比上年末增减	2008年末
总资产	215,637,551,741.83	137,608,554,829.39	56.70%	119,236,579,721.09
归属于上市公司股东的股东权益	44,232,676,791.11	37,375,888,061.14	18.35%	31,891,925,262.40
股本	10,995,210,218.00	10,995,210,218.00	-	10,995,210,218.00

4.2 主要财务指标

单位：元

	2010年	2009年	本年比上年增减	2008年
基本每股收益	0.66	0.48	37.50%	0.37
稀释每股收益	0.66	0.48	37.50%	0.37
扣除非经常性损益后的基本每股收益	0.64	0.48	33.33%	0.37
全面摊薄净资产收益率	16.47%	14.26%	增加2.21个百分点	12.65%
加权平均净资产收益率	17.79%	15.37%	增加2.42个百分点	13.24%
扣除非经常性损益后的全面摊薄净资产收益率	15.79%	14.00%	增加1.79个百分点	12.73%
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率	17.06%	15.09%	增加1.97个百分点	13.33%
每股经营活动产生的现金流量净额	0.203	0.842	-75.89%	(0.003)
	2010年末	2009年末	本年末比上年末增减	2008年末
归属于上市公司股东的每股净资产	4.02	3.40	18.24%	2.90

非经常性损益项目

√ 适用 □ 不适用

单位：元

项 目	2010年
非流动资产处置损益	(190,379.16)
交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益	100,279,567.90
出售、处理部门或投资单位收益	217,298,713.13
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	46,057,649.94
所得税影响	(63,410,766.31)
少数股东损益影响	(1,302,363.62)
合计	298,732,421.88

4.3 境内外会计准则差异

√ 适用 □ 不适用

单位：元

	归属于上市公司股东的净利润			归属于上市公司股东的所有者权益
	2010年	2009年		2010年12月31日	2009年12月31日
按境外会计准则	7,283,127,039.15	5,329,737,727.00		44,232,676,791.11	37,375,888,061.14
按境内会计准则	7,283,127,039.15	5,329,737,727.00		44,232,676,791.11	37,375,888,061.14
按境外会计准则调整的分项及合计：
按境外会计准则	-		-	-		-
差异说明	无差异

§5 股本变动及股东情况

5.1 股份变动情况表

单位：股

股份类别	2009年12月31日		增减变动（+，-）	2010年12月31日
	数量	比例	其他（注1）	数量	比例
一、有限售条件股份
1.国家及国有法人持股
2.境内法人持股
3.境内自然人持股	24,159,840	0.22%	-4,795,062	19,364,778	0.18%
4.外资持股
有限售条件股份合计	24,159,840	0.22%	-4,795,062	19,364,778	0.18%
二、无限售条件股份
1.人民币普通股	9,656,094,910	87.82%	4,795,062	9,660,889,972	87.86%
2.境内上市外资股	1,314,955,468	11.96%	0	1,314,955,468	11.96%
无限售条件股份合计	10,971,050,378	99.78%	4,795,062	10,975,845,440	99.82%
三、股份总数	10,995,210,218	100.00%	0	10,995,210,218	100.00%

注：公司股本变化详情如下：

报告期内，中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司按规定增加和解除董事、监事和高级管理人员持有的部分限售股份，公司境内自然人持有的有限售条件流通股减少4,795,062股，公司无限售条件流通股份相应增加。

限售股份变动情况表

单位：股

股东名称	年初限售股数	本年解除限售股数	本年增加限售股数	年末限售股数	限售原因	解除限售日期
王石	5,227,065	114,164	0	5,112,901	董事	中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司按规则增加或解除董事、监事和高管人员持有的部分有限售条件股份
郁亮	3,662,860	583,176	0	3,079,684	董事、高级管理人员
丁福源	1,548,918	35,112	0	1,513,806	监事
孙建一	519,177	0	0	519,177	董事
张力	1,036,204	1,036,204	0	0	监事
周清平	0	0	15,000	15,000	监事
刘爱明	1,650,978	412,745	0	1,238,233	高级管理人员
丁长峰	1,487,660	371,915	0	1,115,745	高级管理人员
解冻	1,487,660	371,915	0	1,115,745	高级管理人员
张纪文	1,548,950	387,238	0	1,161,712	高级管理人员
莫军	1,548,950	387,238	0	1,161,712	高级管理人员
徐洪舸	1,650,978	412,745	0	1,238,233	高级管理人员
肖莉	1,446,849	361,712	0	1,085,137	董事、高级管理人员
王文金	1,343,591	335,898	0	1,007,693	高级管理人员
合计	24,159,840	4,810,062	15,000	19,364,778	－	－

5.2 前10名股东、前10名无限售条件股东持股情况表

单位：股

股东总数	1,144,654户（其中A股1,117,665户，B股26,989户）
前10名股东持股情况
股东名称	股东性质	持股 比例	持股总数	有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
华润股份有限公司	国有法人	14.73%	1,619,094,766	0	0
刘元生	其他	1.22%	133,791,208	0	0
中国银行－易方达深证100交易型开放式指数证券投资基金	其他	1.02%	112,282,473	0	0
中国建设银行－博时主题行业股票证券投资基金	其他	0.97%	107,000,000	0	0
博时价值增长证券投资基金	其他	0.91%	100,000,000	0	0
中国工商银行－融通深证100指数证券投资基金	其他	0.85%	93,309,734	0	0
中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-005L-FH002深	其他	0.83%	91,741,448	0	0

(下转B26版)