上市房企年报解读

  尽管楼市调贯穿了整个2010年，但上市房企的年报业绩依然靓丽。虽然从现金流、负债率等数据看，不少房企面临较大的资金压力，但据记者了解，大多数龙头房企已开始积极“存粮备荒”，通过调整债务结构、放缓拿地速度和新开工项目增速等方式，囤积现金应对调控。业内人士分析认为，为了抢占市场份额，龙头房企可能将在第二季度掀起一阵主动降价风潮，而由于房企资金状况恶化而发生的被动降价可能要到今年第四季度才会出现。

  ⊙记者 朱楠 ○编辑 王晓华

  真实负债不太糟

  现金流及负债水平一直是衡量房地产企业财务是否健康的重要标准。统计数据显示，已披露年报的45家房企中，有30家公司的经营性现金流量净值较2009年同期出现下降，占比近七成。大型房地产商2010年的经营性现金流量净值普遍出现了下滑。其中，保利地产2010年经营性现金流量净值仅为-223.7亿元，同比去年的-11亿元下降了212.7亿；招商地产2010年经营性现金流量净值为-44亿元，同比去年的71亿元也大幅下降了115亿；此外，万科、首开股份、华侨城A等大型房地产企业的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。

  据记者对这45家房企进行的粗略统计，截至去年年底的负债合计达到6000亿元以上，平均净负债率在62.22%，比2009年的36.37%大幅提高。以“万保招金”为例，对应的资产负债率分别为75%、79%、65%和71%，较2009年均有所提升，最高提升了近9个百分点，较低的则在2个百分点不到。此外，华远地产、中华企业、莱茵置业四家房企的资产负债率也超过了75%，依次为76%、77%和76%，雅居乐、中海地产负债率也达到71%和64%，同比均有上升。

  不过，记者发现，在负债率同比大增的情况下，不少房企的预收账款也同步上升。例如万科2010年末预收账款达到744亿元，同比增加134%，而保利地产则达到515亿元，同比增幅为73%，金地集团、招商地产分别为189亿元和113亿元，同比分别增加53%和19%。以抵扣掉预收账款后的真实负责率来看，公司的资产负债率同比提升并不那么“可怕”，45家房企总的真实负债率仅为48.17%，同比2009年的45.77%仅略有上升。

  调整负债囤积现金

  随着今年以来各项调控政策逐步落实，加快资金周转、放慢拿地速度，为未来储备足够“余粮”，已经成为各开发商的策略之一。

  万科在年报中直言，未来一段时期，行业资金面紧缩将成为大势所趋，这意味着企业必须加强资金管理，更加重视财务安全。为了保证稳定的现金流，各大房企还在积极调整债务比例，加大长期债务比例，减少短期债务融资。中原集团研究中心的统计数据显示，“万保招金”四家龙头房企截止到2010年年底，长期借债总额达到1000亿元，同比2009年的563亿元增加了77%，而同时，短期借债几乎与去年持平，金地和招商甚至同比下滑。

  龙湖地产也在年报中透露，该公司于去年4月与5家银行签订21.5亿港币四年期银团贷款。截至去年年底，龙湖地产综合借贷的平均年期由去年的约2.5年拉长至3.4年。

  与此同时，开发商也在放缓拿地速度，并放缓新开工面积的增速，以减少对现金流的损耗。根据搜房网统计，今年2月份全国土地成交建筑面积环比下降了54%。以万科为例，其2月新增项目仅为3个，增加权益建筑面积22.9万平方米，公司应承担地价款8.5亿元，分别环比下降92%和87%。考虑到短期销售量将维持在较低水平，高速拿地将产生较大资金压力，保利地产、金地集团等龙头公司也纷纷放缓拿地步伐。

  而新开工面积的增速也明显回落。 2010年全国的房地产开发投资额和新房开工面积都保持了较快增长，全年房地产开发投资额增长33.2%，房屋新开工面积增长40.7%，新开工增速达到近十年来最高值。而进入2011年后，大型房企纷纷放缓项目开工速度，万科、保利已将新开工面积增速下调至10%，而金地集团由于去年新开工项目特别多，进入2011年后新开工项目增速甚至同比回落了35%。

  国泰君安地产分析师张伟明认为，不论是放缓拿地，还是放缓新开工增速，开发商的目的都在于减少现金流损耗，使货币资金余额能有大幅增长，在销售低迷、销售款回笼放缓的情况下，依然能保持健康的财务状况。

  今年或现两轮降价潮

  “虽然房地产贷款收紧、二级市场房企再融资被阻，开发商的资金链受到挑战，但从总体来看，房地产企业的资金情况并不像大家想象的那么糟。”国泰君安地产分析师张伟明表示。从目前资金情况看，如果地产公司不再大规模购买土地和新开工项目，平稳安全度过调控期应该没有问题。

  张伟明认为，今年二季度，市场可能会迎来一轮房企的主动降价过程。“这轮降价是房企为了抢占市场份额而主动调节价格，最有可能出现在龙头房企身上。”目前来看，“万保招金”四大龙头企业市场占有率也仅4.13%，房地产市场的行业集中度依然非常低，而从历年来看，调控期往往是行业整合洗牌的机会，因此大型房企很可能主动调节价格来提升企业的市场占有率。

  “而第二轮降价则可能出现在今年的第四季度，这轮降价将是由中小房企为主的被动降价潮。”张伟明认为，这轮被动降价潮何时到来、是否凶猛，要视调控持久度、企业财务状况而定。如果市场持续低迷、销售不畅，部分企业资金状况出现恶化，就将不得不通过降价销售的方式回笼资金，以度年关，一波被动降价潮则不可避免。

  不过，由于上市房企适时采取了“销售高增长，结算适度保留”的策略，2011年业绩依然保持正增长应该无忧。申银万国报告显示，2010 年全国销售超预期增长，上市公司增速为55%，远快于行业平均水平，虽然销售超预期增长，但考虑到未来销售仍存在不确定性，上市公司的结算利润普遍相对保守，同时也有意放缓结算。截止到2010 年底，上市公司预收账款普遍大幅增加，考虑2010 年房价的上涨，结算毛利率仍处于上升趋势。