⊙记者 于兵兵 ○编辑 王晓华

  “现在住宅调控得厉害，买点商铺同样可以防通胀。”家住上海市中心虹口区的李小姐，近日喜气洋洋地到远在上海外环外的临港新城为她投资的商铺收房。她买的商铺是该区域某新建商品住宅的底层商铺，因为地段较偏，20多平方米的小商铺总价只有70万元。“我们想好了，能租就租出去，一个月也有3000多块钱的租金收益。但投资商业只靠租金，收益率是很低的，我们看好的主要是长期的升值潜力。”李小姐说。

  像李小姐这样的游资炒家在上海、北京等地不计其数。在刚刚结束的上海春季房展会上，投资客对商业地产的兴趣远远超过了住宅，这已经成为此轮房地产调控以来的一大新趋势。

  除了规模较小的游资外，资金大鳄们也同样看好商业地产。统计部门的数据显示，2010年上海共有22个整栋商业物业完成交易，总成交金额达360亿元，是2009年的五倍。从全国来看，去年前11个月，全国住宅销售面积增长7.4%，但同期商业营业用房的销售面积增速35.2%。

  由于看好了商业地产的巨大投资价值，2010年，万科、中粮、保利、中海、富力等国内多家一线住宅开发企业均公布了商业地产发展战略，很多企业称未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%－30%。业内认为，商业与住宅的综合开发将成为内地房地产企业的一大发展方向。究其原因，复星国际联席总裁范伟指出，单一专注于住宅开发业务风险过大，许多住宅开发商将转而向商业地产平衡风险、寻求更广阔的发展空间。

  然而，巨大的商业地产投资冲动下，众多业内人士已经开始不断提醒投资风险，尤其是对商业地产鲜有经验的中小投资者与开发商。

  “商业地产目前最大的风险是供给过度。从投资价值来看，可以概括为一句话，市中心的商铺有价值但你买不到，你能买到的远郊商铺可能都将空置。”中国房地产协会某人士向记者坦言。

  专家介绍，按照国际惯例，判断一个城市的商业地产容量基本以人口和商业地产面积的比例计算，其1：1至1：1.5为正常比例，那么对于上海来说，2300万人口的城市最高可以容纳的商业地产量不过3600万平方米，而目前上海拥有的商业地产量已经在5200万平方米左右。“可以说，市中心的商业地产多数都有价值，泡沫就存在于城市周边的天量供给。”业内人士称。

  以松江新城为例，记者走访9号线松江新城2个地铁站时发现，很多地铁上盖商铺仍在空置状态，而熟悉该区域规划的人士介绍，这个只有80万人口的新城，规划商业面积就达到300万平方米。“在我看来，松江新城目前至少有150万平方米的商业地产是空着的。”上述人士介绍。

  深圳市富智商业管理顾问有限公司总经理吴德云也表示，按2010年三季度各大房地产咨询机构的统计数据，很多城市的商铺空置率接近或超过10%，呈上升趋势。“商铺的空置率更多表现在整栋商业物业的完全空置或半死不活。”吴德云称，而各地商铺租金却有整体下降的趋势。

  “城市规划者应对商业地产的需求规模有个合理的估算。如果盲目建设，几年之后就会出现过剩的局面。而商业物业的滞销也会使开发商无法偿还银行贷款，酿成金融风险。”一位商业地产业内人士称。