新湖中宝股份有限公司

  2010年年度报告摘要

§1 重要提示

1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

1.2 如有董事未出席董事会，应当单独列示其姓名

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1.3 天健会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

1.4 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？

否

1.5 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？

否

1.6 公司负责人林俊波、主管会计工作负责人潘孝娜及会计机构负责人（会计主管人员）许 红声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

§2 公司基本情况简介

2.1 基本情况简介

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2.2 联系人和联系方式

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§3 会计数据和业务数据摘要

3.1 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

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3.2 主要财务指标

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扣除非经常性损益项目

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

■

采用公允价值计量的项目

单位:元 币种:人民币

■

§4 股本变动及股东情况

4.1 股份变动情况表

√适用 □不适用

■

限售股份变动情况表

√适用 □不适用

■

股东数量和持股情况

■

4.2 控股股东及实际控制人情况介绍

4.2.1 控股股东及实际控制人变更情况

□适用 √不适用

4.2.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍

4.2.2.1 控股股东及实际控制人具体情况介绍

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4.2.2.2 控股股东情况

○ 法人

单位：元 币种：人民币

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4.2.2.3 实际控制人情况

○ 自然人

■

4.2.3 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用 √不适用

§5 董事、监事和高级管理人员

董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

单位：股

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董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

单位：股

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§6 董事会报告

6.1 管理层讨论与分析

6.1.1报告期内总体经营情况

2010年地产企业普遍面临复杂、严厉的外部环境：一是世界政治经济走势动荡；二是中国经济依然保持较快增长。但在通胀压力下，政府出台了更为严厉的地产调控政策。公司由于比较前瞻性地把握了宏观形势，合理调整了投资布局，在近几年高速增长的基础上，2010年依然取得了良好的经营业绩，保持了持续、健康和快速的发展势头。期内，公司实现营业收入81.40亿元，净利润达 15.60亿元，每股收益 0.31 元，净资产收益率（扣除非经常性损益后加权平均）20.16%，净资产收益率和净利润分别比去年提高0.38个百分点和34.68%。

期内，公司地产品牌和管理有了明显提升。公司持续入选“沪深300指数”、“上证180指数”成分股，连续四年被评为中证“金牛百强”，公司在资本市场的影响力得到了较大提升。

期内，公司顺应宏观经济走势，在巩固传统地产业务的同时，敏锐把握金融及其他领域高成长的投资机会。已投资入股的上海大智慧股份有限公司和浙江金洲管道科技股份有限公司顺利实现上市，为公司带来了较好的回报。

期内，公司继实施2008年第一期股权激励方案行权后，再次启动新一期股权激励计划。通过新一期股权激励的实施，为管理团队设定了明确的奋斗目标，有助于进一步增强管理团队的凝聚力，促进管理团队在应对市场挑战时更好的发挥积极性。该方案公布后，获得市场的广泛认可。

6.1.2公司主营业务及其经营状况

2010年公司主营业务分行业、分产品情况表

单位：元

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注：本表数据不包含未纳入合并范围的联营、合营企业的房地产结算收入。

期内，尽管地产市场受政策影响而跌宕起伏，但公司较好地踏准了地产行业的发展节奏，及时调整开竣工计划，公司的地产业务依然保持合理有质量的增长。全年累计实现合同销售金额人民币58.78 亿元；实现结算面积 88.78 万平方米，结算金额62.86 亿元，同比分别增长23.08% 和 31.23％。

期内，公司坚持稳健的财务策略，资金实力进一步增强。截至2010年12月31日，公司货币资金余额 62.13亿元，资产负债率68.44%，流动比率181.86 %，均保持在合理范围内。公司基本没有未付清的地价款，公司的负债结构不断优化，自由现金流相对充裕。

近年来，公司适度调整了土地储备策略。一是适度加大了核心城市优质地块的投入力度。期内，新拓展了嘉兴、丽水、沈阳等多个地产项目。截至 2010 年12 月31 日，公司共有储备项目31个，土地储备占地面积898.25 万平方米，按公司权益计算为 775.46万平方米，总建筑面积累计已达1357.03万平方米，按公司权益计算为1165.40万平方米。实现了土地储备的合理增长，为可持续发展奠定了良好基础。二是适度加大了一级开发的力度。公司通过收购和增资的方式，以11.2亿元的对价获得温州市平阳县利得海涂围垦开发有限公司51%的股权。该公司系以政府特许经营方式取得西湾海涂围垦项目，项目共计海域使用面积为803.4公顷。本次收购有利于公司紧跟浙江省产业转型升级的思路，完成公司在温州的重要战略布局。通过收购可以大幅度获取潜在的优质土地储备，进一步扩展地产主业规模，增强收入来源和发展后劲。三是适度增加了综合性项目的比重。期内，通过对启东、天津、大连等大型、综合型项目的投入，与瑞联置业等境内外开发企业的合作，显示了公司对行业趋势的超前把握、拿地方式的灵活性和地产主业结构调整的前瞻性，同时也有利于公司快速提升品牌，进一步体现了公司地产结构转型的战略布局。

期内，公司强化了地产的品牌战略管理。在充分发挥规模优势的基础上，进一步强化了设计、工程、造价、营销四大中心的职能和人员，公司的产品研发、品质控制、营销策划等得到了全面提升，进一步扩大了浙系地产商对品质追求的影响力。

期内，公司规范运行和内控管理又上了一个新的台阶。公司制定和梳理了公司内部管理制度及多项业务流程、操作规范、事权划分等规章，编制了《公司治理规范》，逐步形成了一个系统、科学、规范的管理体系。通过系统、全面的培训，这些制度已逐步落实到公司的日常经营管理之中。

1） 房地产公司和项目概况一览表；

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2）房地产项目按地区分布图

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3）2010年主要房地产项目开发情况一览表；

（下转B18版）

未出席董事姓名	未出席董事职务	未出席董事的说明	被委托人姓名
钱春	董事	出差	林俊波
卢建平	独立董事	出差	姚先国

股票简称	新湖中宝
股票代码	600208
股票上市交易所	上海证券交易所
公司注册地址和办公地址	浙江省杭州市西溪路128号新湖商务大厦11层
邮政编码	310007
公司国际互联网网址	www.600208.net
电子信箱	xhzb@600208.net

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	虞迪锋	高莉
联系地址	浙江省杭州市西溪路128号新湖商务大厦11层	浙江省杭州市西溪路128号新湖商务大厦11层
电话	0571-87395003	0571-85171837
传真	0571-87395052	0571-87395052
电子信箱	yudf@600208.net	gaoli@600208.net

	2010年	2009年	本期比上年同期增减(%)	2008年
营业收入	8,140,036,586.15	6,379,362,378.87	27.60	4,793,749,807.29
利润总额	2,213,178,530.84	1,613,038,322.65	37.21	1,576,687,252.35
归属于上市公司股东的净利润	1,559,964,145.58	1,158,295,254.98	34.68	1,184,840,512.93
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	1,456,091,874.29	1,041,297,249.33	39.83	700,205,952.10
经营活动产生的现金流量净额	-2,405,481,935.89	2,519,034,558.59	-195.49	-1,351,161,061.19
	2010年末	2009年末	本期末比上年同期末增减(%)	2008年末
总资产	28,453,106,034.22	22,047,699,383.84	29.05	15,439,652,648.93
所有者权益（或股东权益）	8,480,312,910.10	6,408,736,925.38	32.32	5,426,886,531.19

	2010年	2009年	本期比上年同期增减(%)	2008年
基本每股收益（元／股）	0.31	0.23	34.78	0.23
稀释每股收益（元／股）	0.31	0.23	34.78	0.23
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）	0.29	0.23	26.09	0.17
加权平均净资产收益率（%）	21.60	19.55	增加2.05个百分点	24.61
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）	20.16	19.78	增加0.38个百分点	16.98
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股）	-0.47	0.74	-163.51	-0.40
	2010年末	2009年末	本期末比上年同期末增减(%)	2008年末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股）	1.65	1.89	-12.70	1.60

项目	金额
非流动资产处置损益	80,009,427.94
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）	45,700.00
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益	751,952.07
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	81,442,689.84
所得税影响额	-21,882,417.81
少数股东权益影响额（税后）	-36,495,080.75
合计	103,872,271.29

项目名称	期初余额	期末余额	当期变动	对当期利润的影响金额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（不含衍生金融资产）	7,694,289.03	7,333,447.59	-329,740.00	-31,101.44
合计	7,694,289.03	7,333,447.59	-329,740.00	-31,101.44

	本次变动前		本次变动增减（＋，－）					本次变动后
	数量	比例(%)	发行新股	送股	公积金转股	其他	小计	数量	比例(%)
一、有限售条件股份	201,453,441	5.95		100,726,720		-300,846,650	-200,119,930	1,333,511	0.03
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股	201,453,441	5.95		100,726,720		-300,846,650	-200,119,930	1,333,511	0.03
其中： 境内非国有法人持股	201,453,441	5.95		100,726,720		-300,846,650	-200,119,930	1,333,511	0.03
境内自然人持股
４、外资持股
其中： 境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件流通股份	3,182,948,985	94.05	56,880,000	1,591,474,493		300,846,650	1,949,201,143	5,132,150,128	99.97
1、人民币普通股	3,182,948,985	94.05	56,880,000	1,591,474,493		300,846,650	1,949,201,143	5,132,150,128	99.97
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数	3,384,402,426	100	56,880,000	1,692,201,213		0	1,749,081,213	5,133,483,639	100

股东名称	年初限售股数	本年解除限售股数	本年增加限售股数	年末限售股数	限售原因	解除限售日期
宁波嘉源实业有限公司	200,564,433	300,846,650	100,282,217	0
中国工商银行绍兴市分行	230,253		115,126	345,379		2010年3月22日
绍兴市世纪盛经营有限公司	230,166		115,083	345,249		2010年3月22日
中国银行杭州信托咨询公司绍兴办事处	190,476		95,238	285,714		2010年3月22日
绍兴电器厂(绍兴市农机修理制造厂)	115,085		57,542	172,627		2010年3月22日
绍兴显建锋塑料厂	57,542		28,771	86,313		2010年3月22日
中国工商银行浙江信托投资公司绍兴市办事处	57,542		28,771	86,313		2010年3月22日
绍兴市福利针纺厂	7,944		3,972	11,916		2010年3月22日

报告期末股东总数					65,534户
前十名股东持股情况
股东名称	股东性质	持股比例(%)	持股总数	报告期内增减		持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
浙江新湖集团股份有限公司	境内非国有法人	62.66	3,216,710,203	1,072,236,735
宁波嘉源实业发展有限公司	境内非国有法人	7.50	385,229,500	128,409,834
浙江恒兴力控股集团有限公司	境内非国有法人	2.40	123,102,000	41,034,000
中国农业银行－富国天瑞强势地区精选混合型开放式证券投资基金	境内非国有法人	0.91	46,811,166	6,655,466
中国银行－嘉实稳健开放式证券投资基金	境内非国有法人	0.85	43,825,140	43,825,140
中国工商银行－富国天惠精选成长混合型证券投资基金(LOF)	境内非国有法人	0.60	31,000,000	30,980,000
交通银行－富国天益价值证券投资基金	境内非国有法人	0.53	27,286,786	24,209,973
中国银行－大成蓝筹稳健证券投资基金	境内非国有法人	0.49	25,377,187	23,377,278
中国工商银行－广发稳健增长证券投资基金	境内非国有法人	0.49	25,000,000	8,000,352
招商银行股份有限公司－富国天合稳健优选股票型证券投资基金	境内非国有法人	0.47	23,989,886	22,797,914
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称		持有无限售条件股份的数量				股份种类及数量
浙江新湖集团股份有限公司		3,216,710,203				人民币普通股
宁波嘉源实业发展有限公司		385,229,500				人民币普通股
浙江恒兴力控股集团有限公司		123,102,000				人民币普通股
中国农业银行－富国天瑞强势地区精选混合型开放式证券投资基金		46,811,166				人民币普通股
中国银行－嘉实稳健开放式证券投资基金		43,825,140				人民币普通股
中国工商银行－富国天惠精选成长混合型证券投资基金(LOF)		31,000,000				人民币普通股
交通银行－富国天益价值证券投资基金		27,286,786				人民币普通股
中国银行－大成蓝筹稳健证券投资基金		25,377,187				人民币普通股
中国工商银行－广发稳健增长证券投资基金		25,000,000				人民币普通股
招商银行股份有限公司－富国天合稳健优选股票型证券投资基金		23,989,886				人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动的说明		浙江恒兴力控股集团有限公司为浙江新湖集团股份有限公司的全资子公司，宁波嘉源实业发展有限公司为浙江新湖集团股份有限公司的控股子公司。浙江新湖集团股份有限公司、浙江恒兴力控股集团有限公司、宁波嘉源实业发展有限公司为一致行动人。 公司未知其他股东之间是否存在关联关系。

名称	浙江新湖集团股份有限公司
单位负责人或法定代表人	邹丽华
成立日期	1994年11月30日
注册资本	297,900,000
主要经营业务或管理活动	能源、农业、交通、建材工业、贸易、投资等

姓名	黄伟
国籍	中华人民共和国
是否取得其他国家或地区居留权	否
最近5年内的职业及职务	新湖控股有限公司董事长

姓名	职务	性别	年龄	任期起始日期	任期终止日期	年初持股数	年末持股数	变动原因	报告期内从公司领取的报酬总额（万元）（税前）	是否在股东单位或其他关联单位领取报酬、津贴
林俊波	董事长	女	40	2009年10月21日	2012年10月21日	0	3,840,000	股权激励	71	否
赵伟卿	副董事长、 总裁	男	52	2009年10月21日	2012年10月21日	0	2,880,000	股权激励	61	否
林兴	董事	男	48	2009年10月21日	2012年10月21日	0	960,000	股权激励	1	是
钱春	董事	男	45	2009年10月21日	2012年10月21日	0	960,000	股权激励	1	否
潘孝娜	董事、副总裁兼财务总监	女	36	2009年10月21日	2012年10月21日	0	960,000	股权激励	48	否
虞迪锋	董事、副总裁兼董事会秘书	男	40	2009年10月21日	2012年10月21日	0	480,000	股权激励	48	否
姚先国	独立董事	男	58	2009年10月21日	2012年10月21日	18,005	27,007	09年利润分配	8	否
卢建平	独立董事	男	48	2009年10月21日	2012年10月21日	0	0		8	否
柯美兰	独立董事	女	58	2009年10月21日	2012年10月21日	0	0		8	否
叶正猛	监事会主席	男	53	2009年10月21日	2012年10月21日	0	0		1	是
陈立波	监事	女	54	2009年10月21日	2012年10月21日	0	0		19	否
陆襄	监事	男	56	2009年10月21日	2012年10月21日	21,733	32,600	09年利润分配	21	否
周丹承	副总裁	男	47	2009年10月21日	2012年10月21日	0	0		47	否
陈谦	副总裁	男	45	2009年10月21日	2012年10月21日	0	0		47	否

姓名	职务	年初持有股票期权数量	报告期新授予股票期权数量	报告期内可行权股数	报告期股票期权行权数量	股票期权行权价格(元)	期末持有股票期权数量	年初持有限制性股票数量	报告期新授予限制性股票数量	限制性股票的授予价格(元)	期末持有限制性股票数量
林俊波	董事长	9,600,000	0	6,720,000	3,840,000	6.61	5,760,000	0	0	0	0
赵伟卿	副董事长、 总裁	7,200,000	0	5,040,000	2,880,000	6.61	4,320,000	0	0	0	0
林兴	董事	2,400,000	0	1,680,000	960,000	6.61	1,440,000	0	0	0	0
钱春	董事	2,400,000	0	1,680,000	960,000	6.61	1,440,000	0	0	0	0
潘孝娜	董事、副总裁兼财务总监	2,400,000	0	1,680,000	960,000	6.61	1,440,000	0	0	0	0
虞迪锋	董事、副总裁兼董事会秘书	1,200,000	0	840,000	480,000	6.61	720,000	0	0	0	0
合计	/	25,200,000		17,640,000	10,080,000	/	15,120,000	0	0	/	0

分行业	主营业务收入	主营业务成本	毛利率（%）	主营业务收入比上年增减（%）	主营业务成本比上年增减（%）	毛利率比上年增减（%）
房地产（注）	5,312,842,148.26	2,912,557,321.85	45.18%	34.77%	40.25%	减少2.14个百分点
商业贸易	2,602,798,086.78	2,598,568,711.61	0.16%	13.18%	13.12%	增加0.05个百分点
酒店服务	31,541,973.55	18,566,294.16	41.14%	18.54%	2.51%	增加9.20个百分点
其他	165,395,635.42	20,976,275.01	87.32%	76.41%	34.44%	增加5.47个百分点
小 计	8,112,577,844.01	5,550,668,602.63	31.58%	27.51%	25.93%	增加5.47个百分点

						面积单位：平方米 金额单位：万元
序号	公司名称	项目名称	权益	占地面积	权益占地面积	规划建筑面积	权益规划建筑面积	截至2010年12月31日
								累计合同销售面积	累计合同销售收入	累计结算面积	累计结算收入
1	沈阳新湖房地产开发有限公司	沈阳·北国之春	100%	404,456	404,456	848,799	848,799	644,203	312,807	619,489	292,153
2	沈阳沈北金谷置业有限公司	沈阳·香格里拉	100%	268,162	268,162	269,824	269,824	0	0	0	0
3	沈阳新湖中宝置业有限公司	规划中	100%	0	0	0	0	0	0	0
4	天津新湖凯华投资有限公司	天津·香格里拉	85%	145,059	123,300	151,413	128,701	37,328	34,063	23,221	21,001
5	天津新湖中宝投资有限公司	规划中	100%	0	0	0	0	0	0	0	0
6	滨州新湖房地产开发有限公司	滨州·新湖玫瑰园	100%	123,801	123,801	55,174	55,174	3,583	2,439	0	0
7	泰安新湖房地产开发有限公司	泰安·新湖绿园	100%	120,129	120,129	140,000	140,000	26,621	11,681	0	0
8	淮安新湖房地产开发有限公司	淮安·翔宇花园	55%	170,467	93,757	264,638	145,551	253,723	58,693	253,722	58,693
9	江苏新湖宝华置业有限公司	南京·仙林翠谷	100%	637,048	637,048	508,000	508,000	92,987	61,863	71,661	44,865
10	苏州新湖置业有限公司	苏州·明珠城	100%	1,042,658	1,042,658	1,563,987	1,563,987	396,206	229,946	267,237	145,211
11	蚌埠新湖置业有限公司	蚌埠·山水华庭	100%	198,318	198,318	259,508	259,508	251,730	58,434	249,418	57,173
12	黄山新湖房地产开发有限公司	黄山·维多利亚广场	100%	107,190	107,190	180,000	180,000	178,465	39,706	178,465	39,706
13	芜湖长江长置业有限公司	芜湖·长江长现代城	100%	154,079	154,079	432,778	432,778	357,391	173,531	350,803	165,744
14	上海新湖房地产开发有限公司	上海·新湖明珠城	95%	228,717	217,281	900,000	855,000	386,615	544,432	381,403	530,129
15	上海中瀚置业有限公司	上海·青蓝国际	100%	64,784	64,784	344,714	344,714	0	0	0	0
16	上海新湖明珠置业有限公司	上海·华商大公馆	70%	219,796	153,857	290,256	203,179	0	0	0	0
17	浙江新湖房地产集团有限公司	杭州·新河公寓	100%	3,550	3,550	14,700	14,700	14,700	5,300	14,700	5,300
18		杭州·东新园	100%	49,448	49,448	123,000	123,000	107,305	36,600	102,440	34,944
19	杭州新湖房地产开发有限公司	杭州·北国之春	100%	15,921	15,921	64,000	64,000	63,406	22,054	63,406	22,054
20	杭州新湖美丽洲置业有限公司	杭州·香格里拉	100%	832,601	832,601	461,464	461,464	128,912	197,142	124,026	187,010
21	浙江新兰得置业有限公司	杭州·新湖果岭	100%	360,929	360,929	520,246	520,246	31,601	33,623	16,794	15,062
22	杭州新湖明珠置业有限公司	杭州·武林国际	70%	26,256	18,379	128,741	90,119	0	0	0	0
23	嘉兴新湖房地产开发有限公司	嘉兴·新湖绿都	100%	90,672	90,672	160,594	160,594	159,883	45,692	159,851	45,685
24	嘉兴新湖中房置业有限公司	嘉兴·新中国际	51%	186,344	95,035	450,000	229,500	0	0	0	0
25	嘉善新湖房地产开发有限公司	嘉善·风泽泗洲	100%	163,887	163,887	97,000	97,000	96,287	48,993	96,287	48,993
26	海宁绿城新湖房地产开发有限公司	海宁·百合新城	50%	942,344	471,172	1,230,000	615,000	668,735	560,506	465,907	349,557
27	桐乡新湖升华置业有限公司	桐乡·香格里拉	94.10%	202,012	190,093	197,000	185,377	110,543	72,750	99,098	63,841
28	衢州新湖房地产开发有限公司	衢州·新湖景城	100%	480,507	480,507	759,000	759,000	244,216	90,295	221,998	75,858
29	丽水新湖置业有限公司	丽水·新湖国际	100%	191,050	191,050	431,688	431,688	0	0	0	0
30	瑞安外滩房地产开发有限公司	瑞安·外滩	100%	48,068	48,068	222,382	222,382	217,726	79,174	217,726	79,174
31		瑞安·新湖绿都	100%	68,725	68,725	108,516	108,516	107,134	51,892	99,536	44,543
32	温州新湖房地产开发有限公司	温州·新湖庄园	99.5%	40,738	40,534	77,985	77,595	0	0	0	0
33		温州·新湖广场	99.5%	32,675	32,512	80,916	80,511	72,871	38,159	72,871	38,160
34	浙江澳辰地产发展有限公司	兰溪·香格里拉	51%	319,817	163,107	451,095	230,058	39,408	18,089	0	0
35	九江新湖远洲置业有限公司	九江·柴桑春天	70%	635,400	444,780	1,050,000	735,000	565,241	207,880	546,381	196,418
36	九江新湖中宝置业有限公司	九江·庐山国际	70%	406,935	284,855	732,846	512,992	0	0	0	0
	合 计			8,982,543	7,754,645	13,570,264	11,653,958	5,256,819	3,035,743	4,696,440	2,561,275