当前流入我国房地产行业的投机外资转向了二、三线城市，并呈现出通过租赁“小产权房”、 以隐形“土地保证金”名义曲线进入以规避调控政策等新特点。为了在新环境下形成监管合力，须尽早构建本外币一体化监测体系，明确房地产行业划分标准，健全外资房地产企业监管信息共享机制，完善外资房地产企业外方投资者退出机制。

  王大贤

  在我国严厉宏观调控的背景下，外资进入房地产行业的势头却依旧强劲。

  据商务部最新数据，截至3月24日，3月外资新设或新增的房地产公司高达39家。1至2月，房地产领域利用外资实际增长同比超过50%。再看去年，全国非金融行业实际使用外资金额1057亿美元，同比增长17.4%；其中房地产行业“一马当先”，吸收外资占比高达22.7%，规模超过1000亿元，增幅超过40%。另据全球最大的私人房地产咨询公司——高纬环球的《全球商业地产投资概览2011》预测，国际资本对中国新兴和二、三线城市的关注持续增强，而不仅是一线城市。

  而外汇局的监测也证实了这一点，当前流入我国房地产行业投机外资，目光转向了二、三线城市甚至较发达地区县城，外资以各种形式参股的产业基金、股权基金等在我国二、三线城市房地产投资迅速增加，项目总金额动辄十几亿甚至几十亿。而流入房地产的外资也呈现出新特点，比如外资大型房地产集团的境外子公司参与境内房地产项目开发的情况不断增多；外资流向商业、旅游地产项目逐渐增多，以规避当前主要针对住宅类地产的调控政策；部分境外资金通过租赁“小产权房”进入境内房地产市场；少数外资企业将资本金通过虚假合同结汇流向房地产市场；外资以隐形“土地保证金”名义曲线进入我国房地产市场；境外个人通过外币银行卡境内套现购房，规避个人年度结汇总额管理和境外个人购房款结汇相关管理等等。此外，旅游度假类企业成为房地产调控盲区。度假村开发企业经营范围虽为旅游景点开发，但均已支付土地承包费及补偿款并取得了经营用地的使用权，少数外资在后续的经营中建造别墅、酒店进行出租或出售，游离于监管视野之外。

  外资的多种投机手法，助涨了热钱流入，对我国的房地产调控形成了严峻挑战。

  这些情况的出现不是偶然的。首先，外资投资房地产行业的调控政策仍然存在漏洞。比如《外商投资产业目录》把房地产业被列为限制类外商投资的产业范围，而各地为完成招商引资任务或出于政绩考虑，并未严格执行审批程序。其次，相关管理规定不完善，如对外资房地产企业资本金结汇政策就很笼统，未明确禁止房地产企业资本金结汇归还代垫土地保证金等行为，银行往往无法把握其结汇所得人民币资金用途、结汇材料和资金划转的合理性和规范性。再次，部门之间监管不衔接。外管局规定，外资房地产企业必须将土地保证金汇入国土局外汇保证金专户，但国土部门对土地缴款人和使用权人不一致并未做明确限制，因而部分外资房地产企业往往通过境内企业代垫土地款后取得土地使用权，刻意规避管理政策。还有，通过增资渠道流入的外资很难控制。眼下，外资房地产企业增资趋势普遍较强，如以项目资金需要为由提出增资，商务部门难以限制其最终投资规模。对外商投资企业的行业界定标准差异也较大。商务部门的认定范围仅包括从事住宅公寓等建设经营、或以建设为目的的土地开发企业，不包含从事房地产中介服务；而工商部门的界定主要体现在名称和经营范围上，包括房地产开发企业和中介服务机构。外汇管理部门作为下游管理部门，在为外资房地产企业办理业务时参照商务部门的划分标准，一些企业于是以非房地产企业身份参与房地产相关的生产经营，而管理部门难以监测实际流入房地产行业的外资规模。监测显示，某些“租赁业”、“商务服务业”及“咨询业”等非房地产外资企业，在经营范围中均有与房地产开发、销售等相关的经营项目。

  针对以上情况，笔者在此提出构建本外币一体化监测体系、明确房地产行业划分标准、建立完善的资金监测管理体系、明确资本金结汇支付土地款管理政策、健全外资房地产企业监管信息共享机制、完善外资房地产企业外方投资者退出机制等应对举措。

  提高对资本金、外债等外汇与人民币资金的一体化监测水平，能充分利用外汇管理直接投资信息系统，及时了解结汇资金信息，并为有效遏制热钱流入提供支持。为了把参与房地产相关经营活动的企业都纳入房地产行业管理，可以对那些参与多行业经营且涉及房地产活动的企业以特别标注，并明确规定参照外资房地产企业实施外汇管理。增加外资房地产企业备案范围，将规模较大、涉及大规模土地开发的自建型旅游度假类企业列入房地产调控范围。

  为严防“热钱”进入楼市，增强对各类非实体投资外汇资金的监管，可考虑尽快出台关于外国投资基金公司和投资银行资金募集、投资流向、收益处置的法规文件，严格限制或禁止外资基金公司、创投企业投资房地产市场。加强对外资长期租赁经营行为的管理，将其纳入我国对外资进入房地产领域相关调控政策中。加强对基础设施、旅游开发类企业的非现场监测。防止外资房地产商通过此类企业变相进入房地产企业，规避调控政策。这还包括细化境外个人汇入人民币资金的使用范围。另外，建议设置外币卡大额交易预警与累计超限额预警。

  明确规定外资房地产企业不得以土地竞拍保证金以及支付关联企业代垫款的名义结汇，资本金结汇后只能划转至国土部门专户，应能确保结汇资金流向合理合规。为此，必要时可出台外商投资房地产企业结汇支付土地款等监管细则。

  而在各部门建立其定期信息交流机制后，就能共享外资投资房地产企业股权变更信息、参与竞拍信息、委托授权信息、资金来源和流向信息，这才能形成监管合力，提高对外资房地产企业的监管效能。

  （作者系国家外汇管理局山西省分局高级经济师）