⊙黄建中

  国务院派出的督查组正在16省市专项督查楼市调控。据悉，其间会深入社区听取基层意见，对落实调控措施有偏差、不到位的，将督促整改。17日，住建部副部长齐骥在无锡督查时重申，对于已公布房地产调控目标、尚未听取社会意见的地方，需要抓紧听取群众意见，完善调控目标。

  楼市调控“听取社会意见”，非常好。只是，如何真诚、有效地听取社会意见，避免走过场，却是值得探讨的现实问题。因为此前已有广州市房管局的相关负责人对记者表示“出台这个调控目标之前，我们充分考虑到了社会的意见”，进而拒绝调整已发布的房价调控目标的事。环视全国，住建部相关通知已发出20天，但调整控制目标的城市至今寥寥无几。而从新浪网相关民调结果看，26570名参与调查者中78%认为将“房价调控目标与GDP挂钩”不合理，可见很多人并不认同各地的控制目标。

  在众多业内专家已开始看跌房价的背景下，3月下旬各地集中出台的房价控制目标，却涨声一片，且大多在10%左右，让民众切身体验了一下什么是“上有政策、下有对策”。可以说，各地把楼市控价目标变味成“上涨目标”，损害了中央政策的严肃性、权威性，以及政府的公信力。社会各方对此深感痛心，也为下一步各地能否按中央要求纠偏深表忧虑。为此，笔者在此建议构建楼市调控的民意评价机制，以完善问责机制。

  首先，在制定楼市调控政策时集思广益，特别注意听取相关领域专家学者的意见，为使调控政策更加科学和更具有可操作性，可考虑在新政出台前先公布征求意见稿，避免或减少此前一些地方楼市调控政策考虑不周、操作性不强等问题。

  以拟定房价控制目标为例，有关部门不妨像证券分析师撰写新股定价报告那样，先根据本地情况，草拟一份论证充分、有理有据的楼市研究报告，深入分析与预测本地房地产市场供求关系和价格走势，并结合居民购买力、中央指导方针等草拟一个房价控制目标（一定要有充分的“定价”依据，而不是简单地与GDP或居民收入增幅挂钩），并将相关论证报告一起公开征求社会意见，经各界充分讨论后，再确定目标。

  其次，在问责制方面引入民意评价机制。由于这些年来事实上的土地财政、GDP增长对房地产业的过度依赖，地方政府对调控缺乏内在动力，这也是楼市调控屡屡变成“空调”的根源之一。有鉴于此，建立对地方政府楼市调控的有效约束机制，完善问责机制，是个关键问题。

  现有的楼市调控约谈问责机制，主要限于有未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务，以及执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，个人住房信息系统建设滞后等问题的地方政府。其中的某些问责举措操作性不强（例如房价控制目标由各地自行制定，已被诸多地方政府的对策化为无用），为此，笔者建议在问责方面引入公众监督和民调评价机制。

  目前，我国对地方政府的政绩考核，尚缺乏有效的民意评价约束机制。在房价收入比已畸高无比、民众对高房价早已不堪重负的情况下，各地制定房价控制目标时，集体忽略“居民住房支付能力”因素便是典型例证。当下，作为试点，可考虑率先在房价上涨过快且居民整体素质相对较高的一、二线城市，实行对楼市调控的民调评价机制，在年度结束后，通过专项网络调查问卷的方式（可用新华网或中国政府网平台，而非地方政府网平台，并以IP地址等技术限制只能当地评价），了解民众对本地政府楼市调控的评价，并公布相关结果，对公众评价较差者约谈问责，由此建立有效的约束机制，使各地在楼市调控方面顺应民意、关注民生。

  第三，将楼市专项报告交地方“两会”审议。为督促各地政府的楼市调控，建议在每年的地方“两会”期间，由政府专门发布上年度房地产市场运行及调控工作专项报告，提交“两会”审议，并公布“两会”投票结果，对专项报告未能获三分之二赞成票的地方政府要约谈问责。与此同时，在政绩考核方面，可以效仿上市公司披露年报业绩时单独披露并剔除“非经常性损益”的做法，要求各地政府在年度政府工作报告中，披露房地产业对GDP的贡献率、土地财政收入及涉及房地产业的相关税收等情况，并将其在相关政绩中予以剔除，由此切断地方官员政绩与房地产的利益链，促使各级地方政府在楼市调控方面动真格。

  温总理日前指出，中央加强楼市调控的目标是明确的，决心是坚定的，各级政府要切实担负起责任。而在督促各地担负责任的过程中，改革和完善相关的体制和机制已势在必行。

  （作者系上海师范大学金融工程研究中心执行主任）