毋庸置疑，为了整个经济和金融体系的稳健运行，经济“去房地产化”将是结构深度调整绕不开的一道关，而且已经到了十分急迫的程度了。为防范和化解金融风险的集中暴发，最好的办法就是在风险上把银行和房地产行业切割开来，在两者间砌起一道有效的制度“防火墙”，不让房地产行业的风险传导到金融系统而酿成大祸。

  温建宁

  中国银监会刘明康主席上周表示，将对银行业金融机构开展新一轮房贷压力测试，用以判断和评估房地产信贷的风险大小，为金融监管部门在银行业风险管理层面提供决策依据。化解相关风险，对金融体系的稳健运行休戚相关。当前加大监控力度，既有提前充足估计问题严重性的考量，也有为将来预防和规避可能的风险而积累数据资料的意图。

  由于忽视了普通民众购房支付能力不足的现实，在多数地方政府“涨幅不低于GDP增幅”或“挂钩可支配收入涨幅”的调控目标出台后，社会各方对房地产调控的效果和执行力产生了很大怀疑，银监会此时宣布新一轮加大强度的压力测试，让人自然而然联想到这应该是“政策、资金、土地”三位一体的协调动作，是针对地方政府认识不到位、执行不力现状的纠偏和引导措施之一。而在已公布房价控制目标的城市中，西安率先把新建住房价格增长幅度调整为与当年城镇可支配收入增长幅度相结合，并限定为3.5个百分点之内，则是一个积极信号。

  尤其引人注目的是，这次压力测试以灵活审慎为原则，把房价下跌50%纳入了测试的重点范围，并给出了住房成交面积下降等前所未有的假设情形，同时把房价下降区分为轻、中、重三种特殊标准，分别需要测试房价平均下跌30%、利率上调27个基点的轻度情形；房价下跌40%、利率上调54个基点的中度情形；以及房价下跌50%、利率上调108个基点的重度情形。新测试标准远高于去年5月房贷压力测试设定的10%、20%和30%，颇耐人寻味，显示出监管部门对房贷将来面临的风险损失，对房贷安全性存在的重大隐忧，有了较充分的估计。

  自然，房贷投放量相对巨大和集中的地方，也正是风险高度集中的地方，比如北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等七大重点城市，因为住房信贷风险长期累积而被列入房贷高风险地区。而显著提高风险预警级别，需要通过压力测试搜集风险承受指标数据，比照房价较大幅度下跌条件进行压力测试，这将是评估风险暴发对金融体制可能造成冲击的严重性度量，当是银监会做足风险规避功课的题中应有之意。

  当前，银行的盈利模式中过多注入了房价“血液”，银行风险中过多嵌入了房价的影子。因此，为防范和化解金融风险的集中和暴发，笔者以为最好的办法，就是在风险上把银行和房地产行业切割开来，在两者间砌起一道有效的制度“防火墙”，不让房地产行业的风险传导到金融系统而酿成大祸，将是上善之策。

  改变发展模式，调整经济结构，优化产业布局，都得面临阵痛，既需要“壮士断腕”的胆识和勇气，也需要“气定山河”的果断决策。如果从1993年住房改革算起，我国房地产行业已有18年的上行发展历程，似乎超越和颠覆了行业发展的周期性规律。如果仅从1998年取消福利分房的时间点来算，这轮房价上升周期也已经走过13年，过度发展的特征已十分明显。单纯作为一个行业来观察，不仅自身体量过分庞大，吸纳社会资金、占用资源的能力早显过头之嫌，而且占用老百姓有限消费资金的能力也超越了任何行业，对各行各业协调、科学发展造成了伤害。毋庸置疑，为了整个经济和金融体系的稳健运行，经济“去房地产化”将是结构深度调整绕不开的一道关，而且已经到了十分急迫的程度了。

  而以经济发展长周期来看，当下的经济转型理应是让房子回归居住本能最有利的时机，如能加紧剔除附加在住房上的投资和投机功能，去除把房子等同于财富和货币的符号化功能，房地产行业就会回归本位发展，整个产业结构的优化将能成为现实，被房地产过分吸纳的资金和资源，将会被源源不断释放出来，“创新驱动”就有了现实基础和土壤。

  至于把房价调控目标和GDP增长幅度相挂钩，则是对调控政策的误读和曲解。通过统计数据计算和分析，可以看得更清楚。我国改革开放的30多年来，整个GDP基本上都是持续增长的，增长的复合数值平均是9.9%。如果未来房价的上涨和GDP挂钩，从逻辑结构上来看，就意味着房价未来有可能持续上升，而且要是GDP将来均值仍然增长9.9%，房价增长比GDP略低，只增长9%，那么即使只考虑未来5年后，房价的涨幅在现在的基础上将超过50%。要是大家现在已经可以确认未来5年投机房地产的收益预期有50%的无风险收益，那不光那些投机性资金不会离开房地产市场，而且毫无疑问将有更多其他行业的生产、流通资金会选择进入房地产市场淘金，这岂不是进一步加剧了经济结构的失衡？

  其实，从去年4月中旬提出房地产调控开始，到去年9月底第二轮房地产调控措施出台，宏观决策的路线图其实早已清晰明朗了，但资金依然密集囤积炒房领域而不能自拔，直到今年元月下旬第三轮次房地产调控高调出场，囤积在房地产领域的大量投机性资金，终于明显感受到了连续预警的累计作用，嗅到了房地产回归本位渐行渐近的气息，大量的房地产领域长期寻求增值的套利资金，或将不得不选择离开房地产市场去寻找其他机会。

  稍早时候，温家宝总理在主持国务院常务会议时，对“普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距”表达很大的关注和担忧，并指出“特别是有的城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变，有的地方落实中央调控政策的措施也不够有力”是导致人民群众不满意的根源，为了巩固和加强总的调控效果，国务院派出了巡视组去16个省市区全面督查。而从多方面迹象看，以这次督查为契机，中央政府或许还将会给地方政府加码，制定更严格的调控政策。不排除国务院专门针对各省市调控政策的落实情况，出台新机制、新方式、新手段的可能。

  （作者系上海金融学院公共经济管理学院博士）