⊙记者 黄颖 ○编辑 朱绍勇

  “发改委正在研究在中国的商品住房领域实施反暴利规定”相关报道引发部分机构关注，并建议在监管规定出台前避开房地产板块。

  中银国际称，目前，每个房地产项目的售价需提交当地政府物价局进行审批。如果定价超过合理水平，开发商将无法获得预售许可证。在当前国内信贷收紧的环境下，大部分开发商已很难从银行获得项目贷款。因此，销售收入对开发商的现金流来说变得至关重要。这预示着，未来开发商不太可能采取激进的定价策略，因为那样的话他们将面临无法获得审批或现金流紧张等问题。这也使得地方政府能够完成2011 年房价调控目标。

  除了当前的价格控制措施，发改委正在研究增加新的监管措施，例如对项目成本和利润率区间进行规定。据悉，开发商需要提供每套住房的价格以及项目成本和预期利润率。今后如果某项目利润率超过规定水平(即表示均价过高)，地方政府将要求开发商降低报价，并重新提交上市申请。此外，如果由于土地成本较高导致项目成本过高，开发商的利润率将被缩窄(甚至可能出现亏损)，因为反暴利规定将要求项目的平均售价不得超过周边地区同类项目均价。

  中银国际认为，反暴利规定一旦出台，未来开发商的利润率将受到挤压。目前，仍需关注国家发改委制定的合理成本及利润率水平。如果这一水平较低，短期内将导致开发商的利润率大幅缩窄，甚至可能出现亏损。

  交银国际也表示，开发商的利润率将受到打击。同时，在推出暴利税项前，有若干技术性问题需要获清楚的界定，例如，是什么水平的毛利率才被界定为暴利、如何防止开发商透过增加会计上的开发成本而降低毛利率等。然而，不论最终的细则如何落实，暴利税的开征肯定对开发商现时的利润率造成负面的打击。因此，暴利税的传闻对开发商肯定是带来负面的影响。

  中银国际称，唯一的受益者将是那些已经以较低的土地成本取得CBD 地区土地储备且一贯采取更具竞争力的定价策略的开发商，例如保利香港。新规定对这类开发商的影响较小。而那些在偏远地区拥有土地储备的开发商将受到较大冲击，因为以往他们因较低的土地成本而享有较高的利润率。如果城区房价下跌，那么偏远地区项目需求将大幅下降。这将进一步给开发商的定价策略带来负面影响。因此，建议投资者在国家发改委正式出台监管规定前避开中国房地产板块。

  反暴利能有效压制房价吗？交银国际对此表示，“对于暴利税能否有效令房价回落表示需要观察。”交银国际预期，开发商不会单纯因暴利税的开征，便贸然调低售价。相反，在市况容许的情况下，此税项能够成为开发商加价的借口，或是透过加价以弥补额外的税项负担。因此，除非引入较极端而近乎是惩罚性征税的机制，例如毛利率超过某一水平，便把所有毛利征收，否则单纯以暴利税本身，较难有效令房价回落。