股市震荡难料，债市乏善可陈，万亿保险资金急辟蹊径。

  2010年9月，保险公司盼来机会。《保险资金投资不动产暂行办法》出炉，不动产闸门洞开。在商业住宅仍被拦在门外的现实下，养老地产进入了保险公司的眼帘。

  今年“两会”上，支持养老产业发展，成为高频提案或建议。来自保险机构的代表委员们，为“养老社区”模式鼓与呼。鼓与呼的背后，是四万亿“夕阳蛋糕”的无限诱惑。

  然而，“只闻楼梯响，不见人下来。”养老产业，在老龄化趋势的巨大商机与盈利前景莫测难料的纠结中，保险公司似乎显得欲进又止。记者调查中发现，除个别项目正在开发外，多数曾见诸报端的保险公司养老社区开发方案仅在调研或立项阶段，相关土地合同也未签署，何时竣工开门营业更是无从谈起。

  这一切的背后，究竟有着怎样的玄机？这究竟是一个微利行业，还是一笔赚钱的大买卖？作为先行者的保险公司，陷入了前所未有的困惑。

  ⊙记者 黄蕾 见习记者 田野 ○编辑 于勇

  险资圈地谋划进军养老地产

  据测算，中国光养老床位缺口所需的投资就达2000-3000亿元。这还不包括养老机构中的其余配套设施、护理人员、老年人消费等延伸领域，整个中国养老市场的商机大约在4万亿。

  2008年，早年弃文从商的个人投资者汪晓鸣在房地产上赚到第一桶金后，“还想再投资做点社会上有需求的生意”。

  那一年，寻找投资机会的她，去美国费城走了一圈。受华人朋友邀请，她参加了费城华人医师学会的一次聚会。聚会上，她意外地发现，养老产业或许是一个不错的投资机会。“很多早年跟随子女一起移民的中老年人都想回国养老，向我打听国内养老机构的现状，设施如何，服务如何，收费如何。”

  回国后的汪晓鸣做了大量市场调研。结果让她大吃一惊，周围不少朋友都表示能接受变“家庭养老”为“社区养老”、“市场养老”的模式。于是，她拉上当年上海师范大学的几个校友，集资4000万投资了一家养老公寓——上海虹口区银康老年公寓。按照规划，银康老年公寓建筑面积1.4万平方米，床位300张，提供中端硬件设施及高端服务，预计年底前开业。

  据记者调查，像银康这样的中高端养老公寓，在上海不超过10家。然而，与之相对应的，却是络绎不绝的市场需求。汪晓鸣说，“我们从市场上了解下来，很多人都在排队，供不应求，价格都在3000元/月以上。”

  老龄人口较多的北京市，中高端养老院床位同样紧张。在北京四季青养老院，虽然这里的入住率已经饱和，但前来登记入住的老人还是络绎不绝。甚至还出现了有些老人排了一年队都没有入住的现象。

  上海、北京的上述现象并非个案。虽然说目前中国并非是老龄化最为严重的国家，但却是老龄化速度最快的国家之一，“十二五”期间，我国人口老龄化、高龄化、空巢化将进一步加速。而与此相对应的是，我国养老院发展严重滞后。从全国的情况来看，目前我国60岁以上人口约为1.78亿，各类养老服务机构大约有4万个，床位有200多万张，平均每千名老人只有11张床位。

  需求、缺口下的商机尽现。北师大壹基金公益研究院院长、曾任民政部社会福利和慈善事业促进司司长的王振耀，可以说是对养老产业最为熟悉的人了。

  他曾经为养老产业的规模算过一笔账：“目前国内只有200多万张养老床位，若要赶上发达国家的水平，起码需要800多万张床位，那缺口就有500多万张。平均1张床位产生的资金投入大致是4万至6万元之间，以此推算出的规模大概在2000亿至3000亿元。”

  这还不包括养老机构中的其余配套设施、护理人员、老年人消费等延伸领域。据专家分析，整个中国养老市场的商机大约在4万亿。显而易见，养老产业虽然是夕阳工程，但对市场来说却是朝阳产业。

  资本逐利而来。被吸引的，不止有像汪晓鸣那样的个体商人，还有更多甚至更大的玩家。

  2010年6月，“泰康养老股权投资计划”获保监会批准试点，首个试点地拟选北京昌平区。有消息称，泰康人寿已在北京昌平小汤山温泉乡购置了2000亩地，斥资40亿元，拟建新型健康养老院“泰康之家”，预计2013年将建成。

  2010年12月，合众人寿与湖北武汉蔡甸区政府合作，计划兴建“合众人寿健康社区”，预计投资80亿元，首期动工面积约700至800亩。

  国内寿险业“老大哥”中国人寿亦不甘落后。有消息称，为了进军养老产业，中国人寿内部的组织机构设置、人员配备等已经基本就绪。

  老龄化趋势与险资配置的双赢选择

  因为保险资金规模大、周期长、希望获得长期稳定回报等特点，非常适合投身养老产业。保险资金投资养老产业的实践，将使寿险产业链拉长20年，是对保险商业模式的一大创新和发展。保险资金介入将大大降低养老社区的融资和运营成本。

  上海崇明岛空气宜人、绿树成荫，距离上海市区约1小时的车程，素有“中国长寿之乡”之美誉。该县相关负责人说，基本已确定中国人寿、泰康人寿两家保险公司在该县投资养老社区，虽然目前还没有签署正式的协议。

  在中国，泰康人寿是最早发现养老社区这一商机的保险公司。2009年11月，保监会正式批准泰康人寿的第一个养老社区投资试点项目，这一创新项目被业界视为“具有全国性的示范效应”。

  2010年3月，泰康内部举行了全资子公司泰康之家投资有限公司成立仪式，注册资本金22亿元，再次抢先成为保险业首家养老社区投资实体。

  资格拿到后，接下来该怎么运作。整个中国保险业在这方面经验空白，泰康人寿心里自然也没底。当年4月，泰康人寿董事长兼首席执行官陈东升坐上了飞往美国的飞机。

  “养老社区投资规模大，回收期长，必须有长期资金支持。”陈东升在考察中发现，如果有保险资金来支持，这一问题会迎刃而解，保险资金介入将大大降低养老社区的融资和运营成本。

  而从资金运用角度看，保险公司投资养老社区，相当于发行了一个30年、50年的长期企业债券，同时又满足了保险资金对长期、稳定收益的需求。在陈东升看来，“这是解决保险公司资产负债不匹配的有效途径。”

  在美国成熟的养老社区，入住率可以达到95%，远高于酒店的平均入住率。更重要的是，老人在养老社区的平均居住年限超过10年，很多人从退休开始在养老社区的生活时间达到20至30年。

  “这么高的入住率，平均居住年限超过10年，相当于签了一份10年的酒店式公寓支票。想想看，这对于保险企业是什么概念？”陈东升说。

  进一步从产业链来看，养老社区向上衔接医疗保险、护理保险和养老保险等产品，推动保险产品的创新，同时带动下游的老年医学、护理服务、老年科技产品等产业，能够极大地延伸和扩展寿险产业链，同时有效整合关联产业。

  这次考察让陈东升对养老社区规划有了一个清晰的概念和框架。“我们要率先找最好的葫芦画瓢，国际上被证明是成功的商业思想、商业模式同样也能在中国落地，这是商业规律所决定的。”

  先规划，后建设，进而吸引富裕的老年人群入住，成为保险公司进军养老社区这一不动产投资的基本构想。

  土地定价事关成败

  土地定价在很大程度上决定了保险公司投资养老产业的盈利周期，保险公司希望政府能够以非市场化方式，在土地出让上给予优惠政策。政府则顾虑投资机构动机不纯，借养老为名，行地产之实。

  对于未来养老社区的规划，保险公司描述了相似的情景，几乎都是建立一个大型的综合养老服务体系。但对于养老产业的盈利模式却是各执一词，尤其是在获得土地的方式上出现了明显的分歧。

  分歧何在？有人认为这是微利行业，甚至十年内都要做好亏损的准备；也有人认为这毫无疑问是笔赚钱的买卖。赚与亏的关键则在于，以何种方式或渠道拿地。

  一家寿险公司相关人士认为，保险公司投资养老社区，能否盈利的关键在于是否得到政府的支持。如果政府用特殊规划用地的低价将土地出让给保险公司，这几乎就是稳赚不赔的项目，至少可以有土地收益作为基本保障。

  但另外一种声音反驳说，不能单纯依靠政府低价出让土地，最终还是应该以商业地产的方式获得土地，并进行商业化运作。

  显然，土地定价在很大程度上决定了保险公司投资养老产业的盈利周期。为此，保险公司没少“公关”地方政府。

  一家保险公司相关人士直言不讳，有些养老社区项目之所还没有动工，“主要还是和政府就土地价格没有谈好。”没有谈好的关键在于，“保险公司希望政府在土地价格上打个折，但政府有自己的考虑。”

  政府的顾虑或许在于，担心投资机构动机不纯，借养老为名，行地产之实，“有挂羊头卖狗肉”之嫌。一位业内人士称，一些已有的所谓的养老项目中，只是部分用于养老公寓等建设，而其他则建成商品房直接卖掉，获得高额的回报。

  某地方政府官员在参加养老社区产业发展研讨会上直言，养老社区与一般的公立养老（院）机构的重要差别在于养老社区是市场化定价，而非政府指令价或指导价。言下之意，商业性的养老地产项目只能通过市场化渠道获得土地。不过，据记者了解，各地地方政府对于保险资金拿地建养老社区，还是或明或暗给予一些优惠政策。

  不少保险业内人士表示，如果只能通过市场化渠道获得土地，养老社区的投资可能会亏损，即使赚钱也极为有限。但也有业内人士认为，养老产业的产业链非常长，附加值大，上游是原有的保险产品，下游可延伸到几乎所有服务体系，再加上严格控制采购成本和物流供给，相信盈利空间还是可观的。

  此外，保险公司有长期资金，又有大量的客户资源和机构网络，如果未来可以通过产品创新，发行以服务承诺为保障，而非提供现金保障的新型保险产品，这些得天独厚的优势也是其他机构无法比拟的。

  呼唤国家养老配套政策护航

  投资养老社的美好构想都要在寿险产业上游产品稳步发展的基础上，以及国家政策支持下才能付诸实现。扶持政策的关键在于减少税赋

  对于所有觊觎国内养老产业的投资商来说，上海亲和源养老公寓是一个样本。这个上海首家高端养老公寓由民营企业投资6亿元兴建，采取的是会员制和产权楼两种入住方式。会员卡的最高售价达到了近80万元，产权房售价达到了平均1.5万/平方。

  近两年来，亲和源接待了不少前来虚心讨教的投资商，其中就包括了保险公司。“我们去亲和源考察过，他们已经把国外的模式给做出来了，但还不是很到位，而且模式中一些环节并不适用于我们。”一家保险公司不动产项目负责人说。

  上述负责人口中的环节指的是，产权房的出售模式。“如果保险资金以这种方式运营养老社区，可能不会被监管部门放行，也会被市场质疑投资的动机，究竟是想做养老产业还是做地产投资？”

  诚然，和地产商、民营企业等相比，保险公司动用的是被保险人的保险资金，只能长期持有养老产业，不得上市交易，因此只能以租赁的形式来实现回报。那么，没有产权归属感的租赁关系，能够迎合多少中国退休老人的消费意愿？租赁价格，成为关键。

  另外，和政府兴建的非营利性养老院相比，保险公司要以商业养老地产项目的标准来打造中高端养老社区，优质的医疗资源和多样化的公建项目，是吸引富裕老年人群签订长期租约的重要砝码。这样一来，回报周期可能会被拉长。

  困境之下，保险公司直陈诉求。“市场化拿地会推高养老社区投资和经营成本，因此需要政府有相应的产业政策来弥补。”多家受访保险公司相关负责人观点一致。养老社区投资虽是企业行为，但离不开政府多方面的支持。

  扶持政策的关键在于减少税赋。“兴办养老社区的过程中涉及营业税、房产税和所得税，我们希望政府能给予一定的税收优惠。”此外，还可以考虑将土地出让金返还，从而部分弥补养老社区市场化取得土地成本的劣势。

  另外，政府还需要制定养老社区建设和服务的标准，以规范产业的发展。在政府审批环节，需提供便捷、快速的服务，否则企业的经营效率会很低。

  保险公司面临“综合运营商”角色挑战

  一个囊括医疗、护理、娱乐、物业等服务在内的高端养老社区，令投资者更像是一位“综合运营商”，这个全新的角色，正在考验着保险公司的“集体智慧”。

  “一般国际上养老社区的回报周期是10年以上，保险公司如果大手笔投资公建项目和配套设施，回报周期有可能长达20年以上。”一位业内专家说。

  事实上，保险公司也不是没意识到这个问题。某大型保险公司成立不动产投资子公司已有时日，团队建设已搭建完毕，但至今仍无明确的养老地产项目浮出水面，仅停留在研究论证阶段。

  该公司一位项目经理坦承，“开弓没有回头箭，如果没有充分的市场调研，没有明确清晰的定位，以及明确的盈利模式，我们是不会轻易下手的。”

  在具体的困难中，保险公司提到，保险投资不动产政策亟待细化、养老社区建设规划标准缺位、退休人员医保能否异地转移等系列政策壁垒也并未完全突破，这些都是制约保险资金投资养老社区的障碍。如果政府不支持，只有企业的单方面热情，这个产业很难发展起来。

  人才的缺乏亦是一大难题。首先是社区规划建设、管理人才几乎没有；二是老年专业护理人员有600万至700万的缺口，目前院校护理学中没有专门养老护理专业，未来如何与市场对接？

  最关键的一点是，在投资养老社区过程中，保险公司很难单兵作战，除提供资金来源和相关保险服务外，在社区开发及物业管理方面则力有不逮。从前期开发到后续管理，这其中必定要给地产开发商和护理、物业等第三方服务机构安置角色，保险公司的协调至关重要。