——市场的青铜法则系列之十九

  孙 涤

  人口变化是经济持续发展的最关键因素（即是因亦为果），它制约房地产市场的长程趋势更是如此。对美国，对日本，对任何现代社会，都是这样。

  对美国房地产有充沛后劲的判断，是因为在发达国家中，美国无论在人口结构、规模和成长率都是最健康的；而日本房地产二十年来每况愈下，恢复希望渺茫，也是日本人口的生育率趋低、老龄化且富二代的拼搏精神和承担风险的意愿大不如前的缘故。只是日本的货币和产业政策，乃至更为皮相的投机炒作、汇率利率操控等更突出，更易得到热议，人口增长拐点导致规模持续萎缩这个釜底抽薪的变化反而被淹没了。

  中国刚发布的第六次人口普查结果提供了相当好的信息源，尤其值得在房地产市场博弈的各方认真去解读。我们有机会将详加探讨。

  过去，对香港房地产市场的成功因素讨论得非常多，有个最关键的原因似乎没强调得充分，就是上世纪50年代后的冷战禁运，迫使中国内地自力更生，只留下港岛这扇唯一的窄门替六亿人和外界交流。结果是，第一，那时中国内地几乎所有进出口物流都须经过香港的机运，锻炼出香港几代人的专业阶层，雁过拔毛，大量财富留存下来；第二，内地许多有才能的人移居港岛。他们的经济企图心特别旺盛。源源不断的物流和人流，致富了小岛的地产。造成的局面就如港人经常调侃的，“全香港的人都在替李嘉诚打工”，而不是“替包玉刚打工”。包兆龙、包玉刚父子基于从上海撤走到港的教训，以为只有“动产”才安全，全心经营船运，以便时势一变，即可转移离港。期间也不无兴盛的年头，但当长程的趋势显露出来，包玉刚上得岸来力争九龙仓时，发觉事随势移，港人全在为“不动产”打工，不止为李嘉诚，还为李兆基、郭家、郑家……在打工。

  香港的先发优势局面一直延续至今，近期还没放缓。虽然它的人口增殖率已降到0.78%，但内地先富起来的一族纷纷前往香港置产投资，加上不少内地孕妇前往港岛生育，对香港房地产市场形成了强有力的支撑。

  再来看一下美国房地产市场的现状和趋势。具体细节不必笔者来缕述，资料都列在网上，查看www.city-data.com，美国每个市镇居民点的详尽资料可说做到了“应有尽有”。由于定义和口径准确，不同市镇的可比性相当高，略加排比，就能“得窥全豹”。下面是南加州的小案例：2011年4月南加州（六个县2000余万居民，约占美国总人口的5%）的住房市场现状。

  与去年4月的同比数据表明，住房销售量（栋）下降了9.2%，三大县的降幅分别是：洛杉矶县 -9.9%， 橙县 -6.9%， 圣地亚哥县 -0.5%；与销售价位的历史高点相比，则大幅下降了54.3% （2005年6月 40156栋，2011年6月 18344栋）。从售出住房的中位价格来分析，一年来同比下降了1.8% （洛杉矶县 -2.9%， 橙县 -0.0%， 圣地亚哥县 -1.1%）；与历史上最高销售中位价格相比，大幅下降了45% （2007年7月 $505000，2011年4月 $280000; 历史最低价位发生在2009年4月：$247000）。

  美国对楼市购买力的统计，大都用中位价格而非平均价格。均价超过中位价，虽然表明财富分配和住房负担的不平衡，但不影响居住基本功能。两者的偏度（skewness）大在一定程度上反而是件好事：豪宅的存在为差别税率的物业税征收培养了税基，转移出去就能补贴廉租房。

  楼市购买力的另一关键数据是中位年龄，反映地段内居民的年龄结构。去年美国人口中位年龄为36.8岁，日本为44.6岁，是该国的抚养比，即工作年龄的人数和退休人数之比的指标。人口增减的规律鲜明，能够计算和预测准确。在1970年至2010年与2010年至2050年两个40年的时间跨度里，美国的抚养比从5.3降到了4.6，到2050年又将降至2.5；日本的相应抚养比从8.6降到了目前的2.6，到2050年将继续下降到1.2。如此看来，东京房屋重振可能性几乎没有。

  中国内地人口中位年龄，据国际评测，去年是35.2岁（中国香港和台湾地区分别为42.8和37.0），比十年前上升了5岁多，十年后可能还要升到39岁。考虑到内地社会保障体系还有待加强，人口迅速老龄化，对房地产市场长期投资很不利，足堪忧虑。

  （作者系美国加州州立大学（长堤）商学院教授，美国华裔教授学者学会（南加州）会长）