章剑锋

  如今看来，楼市调控大有打持久战的意思。其后，或有三步走策略可资运用。

  此三步走，一曰奢侈品税。现有房产税之局部试点差强人意，不如索性向市场推开，明白无误拿高价格开刀。以迭出不穷的豪宅而论，一平方米出价几十万犹不嫌贵，这价格可谓冠绝天下矣。卖者狂赚、买者风光，征一征奢侈品税，实在是盛名之下，其实可符了，再没有可推辞之口实。豪宅所处的地理区位，称得上风水宝地，有其不能复制再生无法多得属性，独享者须为此支付独享之代价，道理再明白不过。推而广之，任何城市中心地段之新建住房，或任何中心城市之新建住房，在其收工告竣交付市场之时，皆宜采取此税收办法，以对付随时可能出现的凭空要价无度敛刮之风气。

  其二曰限外。此种限购，纯以户籍为唯一标准尺度，房屋价格上涨根源，在于跨地域资金泛滥，不加喝阻则汹涌肆虐，费力难以解决。前段时间有人指责若干地区此等举措大有排挤同胞有碍平等权利之嫌，其实，且不说这些城市之做法本属蜻蜓点水、至为温和，并不曾无底线地一刀切断，限外乃是一次权利重新得到界定。权利本身有先后远近疏密深浅及绝对与相对区分，一概等而视之待之，理论上说得通，实际完全不能实现，以致人人无份，变成空有其名的对等齐平。目前一些地方政府以在当地纳税及社保缴纳年限作凭准或不准入市，因其侧重强调所在地居民对于当地城市的贡献率来衡量分配资格，便是一组权利与义务之对称联系。这可是对路做法，因不分户籍贡献而对准入交易门槛大大拉低，不利于权利意识的界说与追溯。现代文明之一大标志，也即是排队意识得到明确贯彻。若无先来后到之分，何来秩序之构成？虽然，上升到国民共同体高度作宏大叙事，自由迁徙之权利不容否定，却不等于可与自由入市争抢地盘画等号，由于中间存在入户与未入户之地域序列限制这一鸿沟，也是天然之事。国籍管理、户籍管理之便利与值得称赞处，就此看来，无非是它在调控房价事务上大有可发挥之想象空间。

  其三曰中心分拆。今日价格离谱之地，不出各色大小中心城市，价格形成与中心二字直接挂钩，何也？因中心之地，简言之乃资源集散地点。供应度高，需求度也高，两相推动，哪有价格不上行之理？像北京上海这样的超级大城市，楼价居高之道理无非起因于其独一无二性，中国毕竟只有一个首都，也只有一个国际金融中心，这导致资源过度齐集其中。凡资源密集之地，机构与个人数量必迅速增长并叠加。

  中心地点的资源集散，是个不可复制亦不能逆转的过程。中心之规划，功能皆高度重叠与集中，此法只能使各项资源分配愈趋紧张。现今之实际，中心优于非中心城市，均可从资源获取便利条件上看出。农村不如城市，即城市资源优于农村，故农村人口带着需要往小城里跑，小城里的人口又羡慕中城，中城小城或又一齐往大城市与特大城市跑，均不出此因。导致各类需索人一时从四面八方汇集过来，以有限应无限，最后只能逼得价格剧烈变动来应付。外部性问题由是丛杂交错，如现代城市交通之拥堵、房价之昂贵，空气污染之严重，效率之低下，各种空间与实物之资源分配统统陷入混乱与滞碍状态。人多为患，各种物资依其稀缺度大小，出现价格高低层次差异，需求度不高供应有余的，价格稳定一些，极度稀缺的，高价乃至最后无价可定，产生天价之暴利，也不少见，楼市是典型一例。

  若没有规划出多个中心城市、多个中心经济带，就不可能根本解决这个难题。但中心城市或区划的定位，不宜再走集中路子，不宜提倡做综合性的龙头，那样往往大而无当，反招负累。现在的中心城市与区域，功能宜加以拆分。如北京，政务中心功能使其必须容纳许多政务机构，与此关系不密切的其他机构或职能部门，则可以一并迁出，交给别的地方去承办相应的各门类、行业之中心。在更多不同地区铺排出不同的中心定位，使之承担相应的中心功能，以化解少数城市的中心效应负荷。资源分散之后，机会亦不再单一限于一地而只有收纳没有吐出。那样，国人的选择将不再会只是北京上海深圳这样几个中心点，有限的资源压力当能得到舒缓。因还有其他中心存在，这些地方的价格也必出现相应的缓和，不再过于负重。

  若中国东西南北中均同时存在如京、沪这样规模与档次的中心城市，形成长三角或珠三角一类的城市群、经济带，则人口的流动汇集度会被摊薄，会分散许多，各项城市资源也会均衡起来，机会也就均等不少。目前中央政府正在不同地域规划许多“新区”，试图提高和发挥各自的区域中心作用，是积极尝试的一个好开端。就此说来，中心城市多多益善，可化解不少难题，而在诸多难题中，房价首当其冲。

  (作者系房地产事务专栏作家)