⊙记者 郭成林 ○编辑 全泽源

  上周一则来自海南博鳌房地产论坛的消息，搅起股权投资基金行业不大不小的波澜。高和投资、盛世神州等国内最大的五家房地产基金，共同发起国内首个“房地产投资基金联盟”，并发布《房地产基金行业自律宣言》。地产基金主动抱团结盟背后有何意蕴？

  据了解，目前已有20多家地产基金加入联盟。该联盟拟在8月26日正式成立，附属于全国工商联房地产商会。

  何以说这则信息掀起波澜“不大”？2007年《合伙企业法》颁布前，中国的地产基金被大型国际地产基金所垄断，如摩根士丹利、华平、高盛、美林等，人民币地产基金的发展历史非常短暂。

  同时，统计数据也显示，地产基金的募集活跃度自2010年起开始回升，全年共有10只基金募集到位18.59亿美元，今年估算增速近一倍。但这融资总量仅为股权投资基金行业的1/10。

  “目前针对规模较大的股权投资基金和证券投资基金，国家都有相应已出台、或正在起草的法律规范，但由于地产基金规模较小，至今仍监管缺位。”有房地产基金人士告诉记者。

  又何以说这则信息掀起波澜“不小”？自2010年4月起，内地房企于资本市场直接融资、于银行市场间接融资、甚至借道信托实现曲线借贷等融资途径逐一被收紧。于是形形色色的本土房地产基金“异军突起”。

  也正基于此，政策催生的地产基金似乎生来便带有典型的机会主义色彩与盈利模式缺陷——是为开发商实现融资的简单金融工具？还是其转移项目风险抑或实现利益输送的经营后门？在地产界、学界、政界，房地产基金屡屡遭遇身份缺失与定位模糊的困境。

  上周的博鳌房地产论坛上，河山资本董事长曹少山公开说：“我们发起联盟、提出宣言，首先是希望修正外界对地产基金的误解，认为地产基金是开发商的另外一个融资平台。事实上，地产基金是为投资人服务的投资机构，并不是为开发商服务的。”

  客观而论，将地产基金简单列入房企另一融资渠道进行调控、监管不仅有失公允，且属因噎废食。地产基金作为地产业与金融业发展到一定层级，结合创新而成的组织形式与细分市场，具有历史必然性，且已被美国、香港等地的市场所证实。

  更为重要的是，地产基金的功能定位与业务领域远非为开发商提供融资一途，其中一个主要分支即是商业地产。

  在近期举办的2011中国商业地产峰会上，中国房地产协会副会长朱中一等业内权威均提出国内商业地产发展模式正在不断创新，从简单的商超百货、到目前遍地开花的城市综合体，其核心推动者之一，便是由专业的地产基金。

  如上述联盟中高和投资，自称国内首家人民币商业地产基金，并在1年多的时间内，先后在北京收购了4个项目，完成30多亿元物业销售。

  除了专业金融人士成立的地产基金外，房企自主设立地产基金，通过专业化管理的模式经营商业地产，也成趋势。

  在2011中国商业地产峰会上，世茂股份董秘罗瑞华透露，其正在酝酿一支商业地产基金——上海世茂汇天股权投资合伙企业（有限合伙），规模约50亿。

  世茂股份只是大型房企设立商业地产基金的最新一例，如万科、金地、中海发展等一线房企均已有尝试，此外也包括荣盛地产、津滨发展等二线地产龙头。

  由于商业地产的盈利模式，决定商业地产基金绝非通过为开发商提供融资而获利，后者的核心竞争力来自金融投资、项目开发、运营招商、物业管理等一系列业务领域的整合经营能力。

  除商业地产外，地产基金还涉足许多细分领域。如鹏华美国房地产基金、诺安收益不动产基金，作为国内首批以QDII形式投资海外地产市场的地产基金。又如经营保障房项目的地产基金，经营养老、旅游、教育、宗教等业态的专业性地产基金，也均在破冰而生。