从“大富翁”游戏

  解读REITs

  ⊙鹏华美国房地产证券

  投资基金拟任基金经理 裘韬

  很多七八十年代出生的朋友也许都记得儿时玩的强手棋（又名大富翁或地产大亨），这是一种多人策略图版游戏。大富翁游戏可以帮助我们直观地理解“现金流”的重要性，即优质地段房地产产生的现金收益是财富稳定增长的源泉。一直以来，国内资本市场缺少以现金流为侧重点的投资产品，投资者很难通过资本市场实践大富翁的创富模式。

  鹏华美国房地产基金将棋牌游戏中投资理念带到现实生活中，基金将投资于美国和加拿大上市的拥有优质商业房地产、产生相对稳定现金流、并与投资者分享收益的房地产企业，即房地产信托凭证（REITs）。这些企业拥有多样的物业，如写字楼、公寓、购物中心、物流中心等；他们的主要收益来源于企业和个人支付的租金；他们的租客遍布世界500强企业；他们受税法约束必须将超过90%的税前收入派付给投资者，同时也享受减免企业所得税的优惠待遇。

  和个人去美国买房不同，REITs的资产是商业地产而非住宅地产，租金收入来源于资质优良的企业和个人而非只是个人。投资REITs成本低、手续简便、流动性好；物业由专业团队经营、管理和维护；可以获得物业类别与区域的分散，相对降低了投资风险。投资REITs可以获得主要来源于租金收入的股息收入（1972到2010间平均达到8.30%）以及主要来源于净资产增值的资本利得（过去29年平均值为5.45%）；REITs过去35年的年化收益率优于美国大盘股和债券的同期收益。REITs收取的租金相对稳定，并且租金增长长期高于通胀率；而REITs的股票价格会随着房地产价格及资本市场价格波动而上下起伏。对比其他股票，REITs总收益的三分之二来源于累积现金收入，而标普500指数成分股总收益的三分之二来源于资本利得。由此可见，稳定并持续增长的现金收益机会是REITs最大的卖点。在海外市场，大型机构投资者如大学基金会、养老基金都有一定比例的资产配置给REITs。

  国内房地产目前正经历快速上涨后的一波调整，而美国的房地产市场则在泡沫破灭后筑底回升。和住宅房地产不同，商业地产在经历了2008到2009年45%的价格调整后已经出现不同程度的复苏，如商业公寓价格已经反弹20%，零售物业价格反弹15%，写字楼反弹10%，而优质区域如纽约曼哈顿中城的公寓和写字楼平均价格已经和下跌前持平。以历史为鉴，REITs仍处于复苏中期，新开工商业项目较少，出租率和租金都有所复苏，股息有较好成长空间，估值水平合理。与此同时，大部分房地产企业在危机后补充了资本，行业内也进行了一系列兼并重组，资产负债情况及流动性都有较大改观。