⊙鹏华基金国际业务部研究员 高婷

  房子是大家茶余饭后永恒的话题，不管男女、老少、高薪工薪、投资客抑或刚需购房者，聚在一起时必谈房子。买房跟结婚一样，已经成为人生一大事，有房一族似乎就能背靠大树好乘凉了。而且大多人都觉得房产总是会上涨，对这种观点苏西是持保留态度的。80后的苏西在一家银行工作，2010年初她在公司附近买了一套小户型，现在一年半过去了，房产调控政策密集出台，整体房价有所回落，虽然中心地段的房价并无下跌，但成交量萎靡，最近苏西接到房地产中介的电话里，询问卖房的少了，而问租房的多了起来。僵持的房价让大多像苏西一样的业主持观望态度，这进一步催生了这些中心地段租金的上涨。

  念金融专业的苏西深知，中国房地产行业发展不过十来年的时间，可以说并没有经过一个完整的周期，尽管其间有过一定的调整，如08年的房价大跌，但因为特殊时期的政策调控，并没有形成完成的周期，从历史的表现还不足以说明发展趋势。读书的时候，苏西就对比过国内和美国的房地产市场，美国的房地产本身资产价格的年化增长率在2%-3%左右，基本上只能打败通胀，投资或运作房地产产生主要的收益来源还在于通过翻新、装修寻找合适的租户获取的稳定租金收入。在看不到房价有大幅上涨的迹象时，苏西觉得美国佬的做法还是值得借鉴的。翻新装修后的小户型房子在中心区很抢手，每月租金完全可覆盖按揭房贷。

  苏西的做法有点类似REITs（房地产信托凭证）公司的运作。REIT是Real Estate Investment Trust的缩写，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的产品，属于资产证券化的一种方式。REITs不是投资公司或共同基金；不是封闭式基金；也不是合伙关系。美国REITs大多数是股份制公司。以REITs形式经营房地产是公司的一种自愿选择，需要满足税收法规要求，同时获得特殊的权利和义务。REITs投资的范围也不仅仅局限于住宅，还包括写字楼、停车场、工业厂房、商场、购物中心、公寓、酒店、度假村、医院、自助式仓储和林场等，可以说覆盖了经济生活的方方面面。投资者买一套房之后，风险就集中在那一套房上，而REITs可以将风险分散化，更具投资价值。REITs管理人通过收购、管理、租赁、变卖等形式直接进行房地产投资管理；租金收入和资产增值是REITs营收的两大重要来源；因此REITs兼顾了现金收入的稳定性和资产增值的成长性。

  从REITs的盈利模式，苏西找到一些启示，“地段、地段还是地段”——这是房产投资不变的真理。炒房不如买入持有收租金，尤其是在房地产市场低迷的时候。专业事还是交给专业人。