透过分析当前美国房地产市场的经验与教训，我们可以获得三点启示：宏观经济的平稳运行是遏制房地产泡沫过度膨胀的基础，信贷与杠杆的合理化水平是房地产市场健康运行的关键，加大政府监管力度是房地产市场合理有效运行的重要保障。这将有助于我们换一种视角重新审视中国房地产问题。

  ⊙罗宁

  为了避免房地产泡沫过度膨胀以及房价过高引发的社会问题，从2010年起我国政府密集出台了一系列房地产调控政策。从目前来看，调控已取得了初步成效。在笔者看来，作为宏观经济的重要组成部分，房地产市场总体走势与经济周期、信贷周期运行密不可分，本轮金融危机前后美国房地产市场的具体表现就充分展现了这种复杂的互动关系。

  透过分析当前美国房地产市场给予我们的经验教训，从中可以获得三大启示，这将有助于我们换一种视角重新审视我国的房地产问题，思考影响房地产市场走向的决定性因素是什么，并进一步探索促进房地产市场持续稳定发展的可行之路。

  （一）宏观经济的平稳运行是遏制房地产泡沫过度膨胀的基础

  美国房地产周期运行的历史经验表明，宏观经济过热往往会引发房地产市场短期内需求激增，由于土地资源的有限性以及房地产开发的滞后性，房地产供给难以迅速跟进，导致土地价格与房屋价格均出现快速上扬。在这一过程中，经济飞速增长、就业率大幅提升，改善居住条件成为住房需求扩大的一项重要动因。

  与此同时，在过热的经济景气之下，投资者风险偏好往往远超正常水平，市场资金出于逐利目的对房地产的追捧，则将房地产市场需求进一步放大，往往会导致房地产泡沫极度膨胀。但宏观经济的急速下挫，将给房地产市场造成严重的冲击，甚至可能直接导致房地产泡沫破裂，进而出现房价与经济增速螺旋下降的恶性循环。

  因此，我国政府应理性看待改革开放以来国内经济的高速增长，合理把握经济发展的热度，积极运用市场监控指标体系，科学甄别经济运行中的反常现象，采取适当的宏观调控政策措施，一方面要保证经济可持续发展，维持市场热度与泡沫在可控水平，另一方面又要避免调控力度过大，导致经济转向、泡沫破裂。

  （二）信贷与杠杆的合理化水平是房地产市场健康运行的关键

  在金融危机中，美国各地区房地产贷款违约事件与前一阶段贷款激增和相关杠杆化操作存在显著关系。IMF在对40个样本国家进行调查分析结果也表明，房地产泡沫与信贷扩张“双热潮”是大多数国家陷入金融危机与严重经济衰退的主要原因。而仅有房地产“热潮”而无信贷“热潮”的国家则经济衰退相对温和。

  有鉴于此，控制市场信贷与杠杆的过度扩张有利于降低房地产金融危机爆发的概率。事实上，就中国的情况而言，市场上货币供应量的多少在一定程度上将直接影响着房地产的景气程度。国家有关部门早在2007年发布的一份报告中就已作出警示，我国资本市场流动性过剩资金有很大一部分为房地产行业所吸收，房地产市场和信贷市场之间的相互推动机制，又会在一定程度上加剧我国房地产泡沫的积累。

  因此，为了避免房地产市场与信贷市场的过度“捆绑”以及泡沫风险向金融领域的大量集中，将信贷与杠杆限制在一个合理的水平尤为必要。从目前来看，可能需要对抵押贷款制定更加严格的规则及借贷标准，并实施更大的反周期缓冲措施，以缓解银行资本头寸的波动。

  （三）加大政府监管力度是房地产市场合理有效运行的重要保障。

  目前我国政府对房地产关注度相对较高，但除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，尚无一个明确的专门机构负责对房地产金融机构进行管理，房地产金融业务的有关规范也有待明确。

  为了预防房地产金融市场风险过度积累，我国应针对房地产相关金融业务与产品建立适宜的监督管理机制，在保障金融工具为房地产市场发展提供有力支持的同时，避免金融创新对房地产市场风险的过度放大。此外，结合我国土地产权制度特征，建立透明的产权交易与转让体系，保障土地供应的公平、合理、有效，为房地产市场的有效运行提供一个良好的制度环境。

  从近期我国房地产市场走势来看，政策调控已初见成效。根据国家统计局报告，2011年10月全国70个大中城市房价环比首次下跌了0.14个百分点，其中新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比下降的城市数量达到34个。在考虑下一步房地产政策调控时，应进一步将宏观经济的平稳运行、信贷与杠杆的合理化水平同时纳入考虑范畴，加大政府监管力度，重点关注两方面因素：一是调控政策是否准确把握了影响房地产市场走向的决定性因素；二是调控政策对房地产市场的作用机制是否合理。在此基础上，出台具体的调控政策，以促进房地产市场的持续稳定运行。

  透过美国房地产市场的经验给予我们的三大启示，我国金融机构应当采取相关措施防范房地产风险。

  一方面，随着国内房地产调控进入关键时期，金融银行应当加强对国内房地产贷款潜在风险的防控，关注相关房地产开发项目资金缺口、建设进度、销售情况以及贷款收回情况等等，全面评估房地产开发项目的各类风险，逐一制定实施切实可行的风险化解方案。

  另一方面，金融机构还应该注意防范房地产市场风险向宏观经济与信贷市场传递可能造成的损失。从目前来看，国内宏观调控的基本取向在短期内不会发生根本性变化。未来房价走势可能将出现拐点，宏观经济与信贷市场可能都将受到不同程度的影响，市场流动性风险可能有所上升。有鉴于此，金融机构应进一步加强流动性风险监控与预测，健全完善流动性风险管理体系，合理安排各层次流动性储备，实现流动性与收益性的有效平衡。

  （作者系经济学博士，中国工商银行城市金融研究所宏观经济分析师）