⊙记者 于兵兵 ○编辑 王晓华

  时至年末，虽然中央经济工作会议已经为房地产调控定调，但市场仍然对可能出现的微调密切关注。

  日前，在观点地产网主办的2011房地产年度论坛上，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹发表了题目为“房地产政策与市场”的主题演讲。她强调，政策方向的稳定和明确对市场来说非常重要，一些政策在执行层面有了变化，有违调控的主方向。

  “比如我们对首套房的政策，自去年‘国十条’以来，这项政策很明确，我们没有更多的调整。但是在今年，我们看到有些银行提高了首套房贷款利率，这和政策没有关系。但这就造成一个结果，本来政策是鼓励和支持首套房购买的，但是在实际中，虽然房价有所松动、下调，但是由于贷款利率上升，也增加了购房者的负担，这和政策方向是不一致的。”秦虹说。

  秦虹认为，中国目前所处的发展阶段和房地产市场面临的外部发展环境，决定了中国的房地产政策、方向应该坚持两点：一是控制住宅市场的投机、投资性需求，支持自住型，包括改善型的住房需求；二是关注民生，重点解决低收入家庭的住房困难。无论是限购、房产税、还是其他政策手段，其调控对象都是住宅市场的投机、投资性需求，不应该伤及到真正的自住型需求。而一旦调控微观政策执行过度，就会导致政策预期的不稳定，造成市场各方主体对未来市场的预期不稳定，因此很难判断这个市场到底会发生什么样的变化。“今后，市场非常需要明确的政策方向，中央政策和各个地方政策以及各个部门的政策细化等要围绕着这个稳定的政策方向、目标来配套出台。无论是大政策还是细化政策，在执行过程中也要坚定不移地执行，不要走样。”秦虹说。

  资料显示，去年4月出台的新国十条对首套房贷款做出如下规定：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于30%。此外，并未就提高首套房利率进行明确要求。

  而对于房地产市场的未来走势，秦虹称，由于房地产调控政策效果在逐渐显现，在坚持房产调控政策不动摇的情况下，政策效果还会继续显现。短期看市场的调整还会延续。中长期来看，中国所处的发展阶段决定了支撑房产市场需求的空间仍然存在。城镇化还在进行，人们的消费结构升级远远没有结束。

  但是，秦虹也强调，房地产市场前十年的发展经验不可能复制到后十年。因为今后房地产市场发展外部环境跟十年前相比发生了很大的变化：首先经济增长速度方面，“十二五”开始国家已经在主动控制经济增速，而不像前十年里面有六年GDP增长速度在10%以上，有三年9%以上。“这样高速的增长在未来我觉得是很难出现，我们的外部环境很复杂，中国经济也回归到理性、稳步的增长。”秦虹说。另外，过去十年有住房制度改革的制度红利，极大释放市场需求。而今后不但没有住房制度改革，也不会有停止福利分房扩大市场需求的政策调整。相反，还要大力建保障性住房，分流一部分市场需求到保障房。第三，城镇化还会继续，但是速度和质量和前十年是不可比的。第四，中国政府也不会像前十年那样大量发行货币，货币政策应该逐渐回归到正常水平。