■记者观察

  ⊙记者 于兵兵 ○编辑 衡道庆

  在思考2012年中国经济面临的几大考验时，国际经济环境所影响的中国出口以及国内房地产市场走势，被业内列为关注要点。中国房地产市场在2012年会如何发展，也就成为值得探讨的重要话题。

  销售是房地产市场的最终端，是决定这个产业命运的关键。综合多家企业和机构的预测来看，如果宏观政策大体维持目前的紧缩格局不变，楼市2012年销售终端可能出现的局面是：全年商品住宅成交将同比下降3%左右，一、二线城市的商品住宅销售价格可能同比下降10%至20%。全国房地产开发投资增速可能在今年年中出现个位数，甚至负增长。

  实际上，在2011年底，楼市下行迹象已经非常明显。“受融资成本提高和销售受阻的影响，很多房地产企业的年化收益率已经由原来的15%左右降至6%-8%。加上现在企业动辄10%以上的年息借贷成本，很多房地产项目哪怕不降价，只要一两年内卖不动房子，持有成本就有可能拖垮项目。大型房企腾挪的空间可能大一些，小企业或项目公司面临的压力非常大。”上海一家国有房地产企业负责人告诉记者。

  在上海证券报对近50家上市公司的调研中，钢铁、水泥、化工、家电等高度依赖房地产的上下游产业出现销售难，降价、减产、裁员等情况随之而来。企业对2012年经营前景的悲观程度远超过其他行业。

  有观点认为，如果目前的出口和房地产市场形势持续下去，中国宏观经济可能在2012年面临极大考验。有观点认为，应警惕房地产可能出现的“硬着陆”。

  为此，如何在坚持房地产宏观调控不动摇的前提下，让房地产市场在“去泡沫”和“保增长”间找到平衡，就成为一大考验。

  国务院发展研究中心金融研究所综合研究室副主任陈道富日前在人民日报撰文称，中国有条件避免房地产市场“硬着陆”。“近期国家房地产调控政策效果开始显现，大多数城市房价止涨回稳，部分城市房价开始下调。由于房地产相关产业众多，与银行信贷、地方融资平台也有密切的关系，房价下跌开始引发社会和媒体关注，甚至认为房价即将崩盘并引发一系列系统风险，同时国际社会唱空中国的言论也不时出现。”陈道富称。

  专家认为，中国房地产市场不可能出现泡沫骤然破灭的“硬着陆”，其理由之一是中国楼市仍有大量刚性需求支撑，可以通过释放刚性需求来支持其发展。

  从专家开出的药方来看，目前尚有充裕的政策储备，以化解可能出现的楼市“硬着陆”风险。首要一条无疑是大规模投资的保障房市场。根据官方表态，2012年保障房开工量为700万套，加上去年1000万套已经开工的保障房，2012年保障房在建规模足以对冲商品房开工不足带来的产业拉动乏力。

  二是加大银行信贷对首套房和首套改善性需求的支持力度，以拉动中低价商品房的成交，缓解目前去化率极低的情况。其实，这一趋势已经在房地产业内形成共识。上海某房地产业内人士透露，上海各银行对首套房的利率将回落至基准甚至更低，这种调整在1、2月份就将实现。

  以此来看，房地产市场目前的调整不仅不会带来巨大的宏观经济风险，反而是打破楼市僵局的最佳时间窗口。“以房地产资产作抵押的民间借贷者为获得流动性不得不抛售房地产，从而给房地产市场一个外部向下压力。加上2012年2至4月份将是信托产品集中到期的时点，届时房地产企业将面临更加严峻的资金压力，也需要加快销售回笼资金。因此，目前应利用清理、规范民间借贷市场的时机，推动房地产市场必要调整，促使房价的合理回归。”陈道富称。