⊙宝城期货 高芸 ○编辑 梁伟

  自2010年4月份开始，房地产调控已经进行了一年多。笔者认为，对于国内的股指来说，来自房地产调控的利空程度甚至要超过欧债危机所带来的出口下降，主要是由于它通过资金面以及对相关上市公司业绩的双重影响来拖累指数。

  首先来看资金面。对于股指来说，流动性非常重要，M1拐点和新增贷款数据是我们用来判断流动性的依据。11月30日央行宣布下调存款准备金，在标准情况下意味着M1将见底，流动性开始缓慢好转，但是去年的情况可能并非如此。通过搜集贷款投向数据，我们发现房地产调控早已对新增贷款产生了不可忽视的影响——去年前三季度新增房地产贷款同比少增7439亿，超过了全部新增贷款同比少增的6200亿元。这意味着，如果要通过信贷来提振流动性，至少需要从别处补上房地产贷款少增的那一块。

  此外，如果2012年继续去年的房地产调控力度，那么新增房地产贷款还将在去年的基础上再大幅少增。这是因为随着房地产调控的逐步深入，新增房地产贷款从2010年1季度开始虽然逐步回落，但是由于缺乏问责机制，在2011年1季度曾有所反弹，当季新增房地产贷款达到5000亿以上。当2011年1月26日推出了严厉的房地产限购限贷政策且明确了问责机制之后，房地产贷款自此进入了“2”字开头阶段。我们假设去年4季度的新增房地产贷款规模与3季度持平（根据往年的贷款投放节奏往往要小于3季度），大约2000亿，那么全年的新增房地产贷款为1.2万亿左右，比2010年的2.02万亿同比少增8000亿，而2012年全年若保持与去年三季度持平，将继续少增4000亿，彼时若与2010年相比少增了足足1.2万亿，而2010年新增贷款总额不过7.95万亿。试问这少增的1.2万亿将从何处刺激起呢？要知道2012年的基建速度也被地方债务问题所“绑架”着。或许会有人认为保障性住房将弥补一些，但从绝对值来看，去年三季度末，保障性住房开发贷款余额总共才2808亿元，前三季度累计仅增加1150亿元，杯水车薪，难以起到多大作用。笔者认为，简单的降低存款准备金恐怕无法刺激信贷，如果要保持房地产调控的同时刺激流动性，就需要用到价格工具——降息，或许还需要降很多次。如果货币政策仍然保持稳健，那么流动性的利空还远未释放完毕。

  再来看房地产调控对于房地产板块的影响。我们发现房地产开发贷款自去年2季度起就已经大幅减少，2、3季度分为420亿和246亿，相比2010年1季度的3000亿水平可以说已经断贷了。而央行自去年6月份起将外资银行的房地产贷款纳入了统计范围，也就是说，可比口径下三季度的新增房开贷可能还要小。我们注意到去年6月份监管部门首次公开表示要减少房地产贷款，不少分析师对减少的程度还持有乐观的态度，目前来看房开贷调控程度明显被低估了，房地产开发商的资金来源成为日后整个房地产板块的一个不定时炸弹。

  综上，在房地产持续调控的2012年，期指的走势将深受调控之苦，众所期待的反转恐怕因为资金面的难以改善而难以出现，而来自房产商的资金紧张也或将像欧债危机那样不时对大盘形成利空。