⊙项 峥

  从去年开始，在房地产调控政策的作用下，全国房地产市场运行总体低迷。种种迹象表明，热点城市的房价已在松动，今年房价全面下行可能性也在增大。从前些年房价过快上涨到今年房价出现松动，这种转化，既是房地产调控的结果，也是房价理性回归的必然要求。在这种情况下，笔者以为，为了能更好地把握房地产调控的力度，眼下可能需要一个锚，而房价锚可能是目前情况下一个较好的选择。这就是说，为房地产调控政策设置一个“锚”，从中发现合理的房价，以便确定政策调控的力度和节奏。就目前而言，运用住房租售原理，可能是发现商品房合理价格的有效途径。

  房价运行分析，离不开供求分析。从满足人类居住需求的角度来说，有效住房市场需求可分为购房需求和租赁需求。购房需求包括新增人口住房需求、改善需求、拆迁转移需求和投资需求。租赁需求虽不涉及房屋买卖，但同样能够满足消费者住房居住需求。从全社会考察，如果将包括空置商品房在内的全部住房作为市场供给，而将全体国民居住需求作为需求另一方，显而易见，全社会有效住房需求小于住房供给。当然，不能否认，住房的分配结构还不很合理，少数人拥有多套房产，而部分人则要拥挤在一个狭小的空间内。在房价快速上涨的背景下，承租成为欠缺经济实力人群满足居住需求的理性选择。

  再具体分析，当下个体满足居住需求的途径基本有三条，在亲戚或朋友家居住、租住、购买住房。无疑，第一种方式不构成有效住房需求，而是否选择第二种方式或第三种方式，则主要取决于该个体的经济实力、住房交易价格和租赁价格三方面的比较关系。当然，如果该个体的经济实力并不具备购买住房的能力，那么租赁住房便成为唯一选择，其前提是该个体不愿与其亲戚或朋友一同居住。但是，如果该个体经济实力足以购买房子，也能支付每期租金，那么理性的个体必然会考虑两种方式下满足其居住需求所付出总资金的大小（折算成现值）。如果购买价格相对于总租金的现值小，他会选择购买；反之则相反。对住房二级市场供给方而言，出售或租赁均是其实现投资回报的重要手段之一。如果房屋出售，则在当期实现投资回报；如果选择租赁，可形成稳定的现金流，其投资回报分摊到各期。理性的住房二级市场供给者必然会比较出售和租赁的投资回报率，以便选择最有利的方式。因此，在均衡的住房市场，房屋出售价格与租赁价格存在比例关系，住房二级市场供给方和需求方共同作用，会使得住房交易市场和住房租赁市场处于动态的均衡之中。

  住房租售原理，简而言之，就是住房出租和出售的转换比例关系。在特定约束条件下，租金与售价合理之比应为一个固定常数。租售比价会受到通胀率、存贷款利率、按揭贷款方式、贷款期限、住房折旧率等多种因素的影响。通常，通胀率越高，根据租售比价确定的合理住房价格也越高。

  根据上述住房租售原理，地方政府可将住房租售比价作为一个重要目标参数，设法微调住房租售比价系数进而影响住房租赁市场和住房交易市场。或者也可向社会定期发布地区住房租售比价系数，明确以住房租售比价系数的大小作为是否出台房地产市场宏观调控措施的重要依据，向居民传递购房是否合适的信息，引导居民理性消费。

  如此，通过整顿住房租赁市场，完善住房租赁市场制度，或能进一步保障承租人正当利益。而在当前的环境下建立廉租房市场，大力发展二手房市场，能切实解决中低收入阶层的住房需求，大大缓解市场供需矛盾。

  （作者系经济学博士，财经评论人）