章剑锋

  供给减少了，需求同时也在减少，首尾双双失重，楼价回调之压力无比巨大。土地交易流拍频繁，成交率一直往下掉，开发商不拿地、少拿地，决定了新增供给量的迅速萎缩。这是供给的变化。至于需求减少，更是颓然之势，调控压抑了炒买资本，非良性需求一经敲打，整个市场的动力也就不复从前，速度放慢不少。在这两重因素夹击下，供方只好将全部精力集中到消化库存上面。眼下价格的变化，说到底，还是一个市场去库存化的表现。

  按理，需求减少，供给也减少，价格该随之走向新的相持性的均衡。可是新的相持局面久不出现，市场还在持续失衡。那只能解释为：比之于供给，需求的收缩程度更甚。据此来看，整个市场确已趋向于需求导向型，价格便不再能维持于既往水平。进一步说，价格究竟怎样走，取决于供需两者的变化程度谁重于谁。

  因这里存在供需永远无法同步同量持平的情形。譬如有机构分析，数年前市场进入黄金期楼价炙热背面的供求势态，采取了3：1的比例分割，指当有三个需方争抢一套房子时，价格必然蹦得老高。若据此论，则今天供求形势已倒置成了1：3，一个需方被三个供方争抢。这个不同步规律，使得价格只能往下走。就算你停止土地购入，停止开发新项目，也无法转眼消化手中的库存。形势难测，库存可能变成积压，积压可能变成过剩，特别是对那些之前一味想囤地囤房以求投机坐利的供方，就更是如此。毕竟不像别的商品，房屋的供给不像工厂里的流水线操作，可随时抽掉几件东西。不拿地少拿地缓开发少建设只是后来决策，改变不了积压的现实。

  短期如此，那么长期呢？当库存大致清仓之后，市场关系重新确立，价格又会怎样呢？会不会又弹上去？鉴于往昔治而后又乱的现象，这样的担忧并非没有根据。但如果保障房和政策房两个系统假以时日能巩固与健全，成为一大基础与依托。这个后果就不会出现。因民生性住房工程一旦有了规模并覆盖到位，将分流很大一部分需求，则市场上的压力定会骤减，这个分流量越大，市场就会越平稳冷静，业经回落的价格也会被稳定住。

  可见供给结构调整已是必然。放眼楼市调控，核心部分乃是要去投机去泡沫。只要挤掉了泡沫，价格无有不降之理。炒买投机行为，是对国民财富和经济的掏空。任之一味顽逞，中国经济将无有前程。数年来，土地供应并不因招拍挂而压缩，反是源源不竭，到处开工，供给早已超过了正常的市场界限，却不知真实需求已越来越少。这在二、三线城市表现尤其明确。虽说当下的这个消肿过程，不是一两年可完成，但在达到之日，就必倒逼得大家都脚踏实地找方向谋发展布局经济，相应的，楼价的下行在今日只是一个开端，在日后也将是一个很好的度量仪。

  说价格会长久保持下行之势并对经济全局调理有利，是因为这可促成一个现实，就是警醒所有参与市场的供方都能主动为去一个大的库存积压而求得解决办法。由于总的需求是有限的，价格终会掉落，不存在瑰丽神话。

  为什么说总的需求有限？当下的情况，是被一个看似需大于供的假象所掩盖。以二、三线城市为例，盖起了那么多楼房，是要有人住的，若没有人住，就充满了商业风险。不错，中国正在迅速城市化，只是中国的城市化不是人口迁徙的决定性动力，乃是与劳动力跨地域流动互为因果与推力。这种人口流动具有大不确定性，是一种过程间的事物，来去自由，不等于落户扎根，不过是一种资金物力上的往回输送。在这种状况下的人口迁徙，怎么可能支撑得了一个二、三线城市畸高的楼价？

  至于人口总量增长因生育政策的约束而下降更是不言自明的现实。就算当下仍有极庞大的人口基数，可中国正逐渐进入老龄化社会，更新换代的置业频次不可能过快过高过密。据官方的统计数据，目下城镇居民住房自有率已高达70%上下，那显然以后的新增住房需求口径只能越收越窄，强劲持久的理由也不存在。

  中国是一个地域广博的国度，疆域辽阔的好处，是处处可为“家”，再大的需求最后也要被分散掉。我们现在正从东到西、由南而北地推动若干经济带和区域规划，这些经济枢纽区域规划若趋于成熟，产业结构优化，人口素质提升，机会捕获率增加，则劳动力集中度失衡和人口远途奔波所致资本游动会被稀释，过度集中的人力资本也随之出现了结构性的变化，住房需求或将被进一步摊薄。

  再看土地供给。若光就房地产建设来讲，土地资源其实始终很充裕，很多人的担心担错了地方。旧城改造没有空间，规划跟进，还可以向外围扩展，去建新城。况且，此后土地管理机制的改革创新势在必行，放量必不会少。相对于有限的需求而言，盖房子住人，土地没有供不了的。照这样的趋势推断，谁能说楼价还将长期坚挺？

  (作者系房地产事务专栏作家)