中茵股份有限公司

  2011年年度报告摘要

§1 重要提示

1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于www.sse.com.cn。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

1.2 如有董事未出席董事会，应当单独列示其姓名

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1.3 公司年度财务报告已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。

1.4 公司负责人高建荣、主管会计工作负责人李时英及会计机构负责人（会计主管人员）库洪刚声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

§2 公司基本情况

2.1 基本情况简介

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2.2 联系人和联系方式

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§3 会计数据和财务指标摘要

3.1 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

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3.2 主要财务指标

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3.3 非经常性损益项目

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

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§4 股东持股情况和控制框图

4.1 前10名股东、前10名无限售条件股东持股情况表

单位：股

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4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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§5 董事会报告

5.1 管理层讨论与分析概要

1、报告期经营情况回顾

报告期内，公司主营业务仍为房地产开发，面对房地产调控的严峻形势，在公司董事会正确领导下，公司认清形势，调整开发计划，调整产品结构，推出适合市场需求的产品，公司所有开发项目的进展情况良好，经营业绩较上年同期有所提高。

报告期内，公司在建拟建项目 9 个，占地总面积63.50万平方米，规划总建筑面积125.96万平方米。其中房地产新开工面积29.24万平方米，竣工面积12.54万平方米，实现房地产签约面积12.97 万平方米，签约金额8.63亿元，比去年同期分别减少27.86%和21.33%。报告期内公司结转面积12.29万平方米，结转收入5.89 亿元，已售未结转面积达15.55万平方米，金额计13.36亿元。

2、报告期内公司经营管理情况

报告期内，公司以及控股子公司开发建设的项目主要位于徐州、连云港、淮安、连云港黄石等较经济发达二三线城市。公司当期实现营业收入6.74亿元，比上年同期增加4.95 %；实现营业利润0.86亿元，比上年同期增加17.85 %；实现净利润1.78亿元，同比增长59.71% 。

报告期内，公司坚持提升服务，创新管理，加强信息化平台建设，不断提升企业的核心竞争力。公司从制度执行检查为重点，严厉查处各类违纪违规行为；各部门进一步加强技能培训，加大为各子公司服务力度，尤其是加强现场服务，确保各项目进展顺利；公司始终坚持以“创造明天的价值”为理念，努力为客户、为员工、为企业实现价值最大化。

3、行业发展趋势

2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施（简称“新国八条”），调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价，标志着中央政府加强房地产调控、遏制房价上涨的强大决心。新“国八条”的出台使得住宅市场的投资空间进一步紧缩，然而商业地产投资价值再次提升。2011年以来，随着地产格局的更替和政策的调整，住宅地产发展开始趋缓，而商业地产市场却是风起云涌，俨然进入到了黄金发展期。

根据目前中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，我国商业地产市场仍有很大空间和潜力，预计未来几年内的商业地产市场将蓬勃发展。在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。

4、公司发展的机遇

由于一线城市各方面的压力和政策的调控，同时未来中国城市化重心将更多转向二三线城市及中小城市，住房市场的发展空间也会相应转移，中国房地产将逐步向二、三线城市转移。

新一轮房地产调控政策，使一线城市土地供应进一步受限，此外，由于高铁等大大改变了交通格局，中小城市的城市化提速，也为房价上涨打开了新通道。相对于一线城市发展已较为成熟稳定的市场，二、三线城市的房地产市场正处快速的上升周期。随着区域一体化的推进，城市化进程加速，二、三线城市房地产市场的刚性需求也随之增加，为二、三线城市房地产发展带来了新的契机和空间。

5、公司面临的主要困难

目前公司收入仍主要来源于住宅开发项目的销售，国家对房地产行业的严厉调控会进一步给公司带来一定的压力。也使公司融资更加困难，资金问题将会限制公司在房地产行业的进一步发展。

6、新年度的工作计划

2012年是公司稳步发展的关键之年，面对严峻的房地产市场环境，公司将紧紧地围绕着“稳健发展，精细管理”的发展理念，进一步夯实发展基础、坚定发展信心，全力推进中茵地产平稳发展。

①销售方面：全力以赴抓销售，实现多元化销售策略，制定相对积极和灵活的价格策略，加快销售回笼，提高资金周转率。

②开发方面：全面控制成本，创新管理模式，实现产品标准化，改变开发模式，提高产品科技含量；加快已动工项目开发速度，缩短开发周期，加大项目精细化管理力度，向管理要效益。

③投资方面：主动转型，向房地产纵深要效益，加大城市商业体建设比例，时结合各子公司实际情况及公司现金流情况，在适当时机合理投资其它行业。

④资金方面：通过加大销售力度回笼资金，并通过多种形式做好融资贷款工作，确保资金链正常。

⑤人才方面：加强薪酬制度改革，充分体现薪酬的区域差异、岗位匹配度，以进一步留住人才、吸纳人才。

二、财务状况

（1）各子公司财务数据

单位：万元

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（2）主营业务分行业、产品情况

单位:元

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若相关数据与上一年度报告期间相比变动在20%以上的，应说明原因。

从上表数据表明,本年度比上年度相比变动在20%以上的为淮安中茵翰林花园项目。该项目营业利润率比上年度下降24.44%，主要为销售结构的变化引起综合毛利的下降，去年翰林花园的销售全为商铺，今年商铺销售比率为16%，住宅销售占总额的84%，在单位结转成本相同的前提下，住宅的销售单价低于商铺，导致本年度营业利润率下降。

（3）主营业务分地区情况

单位:元

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（4）公司资产构成情况

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（7）报告期公司经营活动产生的现金流量与报告期净利润存在重大差异的原因

报告期公司经营活动产生的现金流量与报告期净利润存在重大差异的原因是购买商品、接受劳务支付的现金中，支付土地款513,000,000元(其中支付中茵昌盛土地款321,000,000元、淮安中茵土地49,000,000元、徐州土地款143,000,000元)，由于公司支付与经营活动有关的现金流支出大于收入，导致经营活动产生的现金流量净额为负数。

（8）公司利润构成或利润来源发生重大变动的原因

本期利润比去年同期增长59.71%,主要原因为本年度公司收到政府补助所致。

主营业务分行业、产品情况表请见前述5.1

5.2 报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大变化的原因说明请见前述5.1

§6 财务报告

6.1 本报告期无会计政策、会计估计的变更

6.2 本报告期无前期会计差错更正

董事长：高建荣

中茵股份有限公司

2012年2月23日

未出席董事姓名	未出席董事职务	未出席董事的说明	被委托人姓名
鲍虎军	独立董事	因出差	鲁爱民

股票简称	中茵股份
股票代码	600745
上市交易所	上海证券交易所

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	吴年有	曹燕伟
联系地址	湖北省黄石市团城山开发杭州西路91号金山大楼三楼	湖北省黄石市团城山开发杭州西路91号金山大楼三楼
电话	0714-6350569	0714-6350569
传真	0714-6353158	0714-6353158
电子信箱	nianyouwu@163.com	cyw7681@163.com

	2011年	2010年	本年比上年增减（%）	2009年
营业总收入	674,966,386.00	643,103,837.19	4.95	680,554,361.62
营业利润	86,640,841.60	73,517,863.72	17.85	119,132,689.09
利润总额	219,725,450.65	146,208,603.12	50.28	124,368,702.89
归属于上市公司股东的净利润	178,023,658.10	111,469,300.28	59.71	80,533,240.03
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	44,962,057.55	44,658,518.62	0.68	75,264,604.88
经营活动产生的现金流量净额	-263,975,888.72	-74,046,770.37	-256.50	28,363,157.94
	2011年末	2010年末	本年末比上年末增减（%）	2009年末
资产总额	4,589,167,657.96	3,358,304,058.52	36.65	2,350,784,166.94
负债总额	3,800,733,527.02	2,760,815,832.66	37.67	1,851,174,260.26
归属于上市公司股东的所有者权益	695,751,589.24	517,727,931.14	34.39	406,933,330.42
总股本	327,374,896.00	327,374,896.00	0	327,374,896.00

	2011年	2010年	本年比上年增减（%）	2009年
基本每股收益（元／股）	0.54	0.34	58.82	0.25
稀释每股收益（元／股）	0.54	0.34	58.82	0.25
用最新股本计算的每股收益（元/股）	0.54	0.34	58.82	0.25
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）	0.14	0.14	0	0.23
加权平均净资产收益率（%）	25.93	20.07	增加5.86个百分点	25.43
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）	6.55	8.04	减少1.49个百分点	23.78
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股）	-0.81	-0.23	-252.17	0.09
	2011年末	2010年末	本年末比上年末增减（%）	2009年末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股）	2.13	1.58	34.81	1.24
资产负债率（%）	82.81	82.21	增加0.6个百分点	78.75

非经常性损益项目	2011年金额	附注（如适用）	2010年金额	2009年金额
非流动资产处置损益	351,487.33		4,493.02	102,979.20
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免			2,902,436.76
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外	136,411,771.00	见附注（三十四	72,208,000.00	749,969.15
债务重组损益			4,445.70	5,171,563.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	-3,678,649.28		-2,428,636.08	-3,036.38
其他符合非经常性损益定义的损益项目				-785,461.17
少数股东权益影响额	551,738.93		69,978.50	54,225.30
所得税影响额	-574,747.43		-5,949,936.24	-21,603.95
合计	133,061,600.55		66,810,781.66	5,268,635.15

2011年末股东总数			20,003户	本年度报告公布日前一个月末股东总数		19,820户
前10名股东持股情况
股东名称	股东性质		持股比例(%)	持股总数	持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
苏州中茵集团有限公司	境内非国有法人		61.72	202,071,000	0	质押199,529,000
高建荣	境内自然人		12.61	41,274,966	0	质押41,266,400
河南戴克实业有限公司	境内非国有法人		1.56	5,125,000	0	未知
顾丽芳	境内自然人		0.89	2,909,362	0	未知
韩天明	境内自然人		0.52	1,703,799	0	未知
苏才方	境内自然人		0.38	1,231,152	0	未知
姚叶峰	境内自然人		0.27	891,100	0	未知
蒋健	境内自然人		0.21	689,200	0	未知
操雪兰	境内自然人		0.15	478,478	0	未知
平静	境内自然人		0.14	442,314	0	未知
前10名无限售条件股东持股情况
股东名称		持有无限售条件股份数量			股份种类
苏州中茵集团有限公司		202,071,000			人民币普通股
高建荣		41,274,966			人民币普通股
河南戴克实业有限公司		5,125,000			人民币普通股
顾丽芳		2,909,362			人民币普通股
韩天明		1,703,799			人民币普通股
苏才方		1,231,152			人民币普通股
姚叶峰		891,100			人民币普通股
蒋健		689,200			人民币普通股
操雪兰		478,478			人民币普通股
平静		442,314			人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动的说明		未知前十名无限售条件股东之间存在关联关系

公司名称	业务性质	注册资本	总资产	净资产	营业收入	营业利润	净利润
江苏中茵置业有限公司	房地产	5000	150,915.12	39,934.78	12,684.08	3,971.41	2,945.66
昆山泰莱建屋有限公司	房地产	361.98 万美元	23,779.84	6,304.61	4,784.00	-363.64	-324.61
连云港中茵房地产有限公司	房地产	5000	41,579.26	11,828.11	15,328.54	4,262.98	2,982.58
淮安中茵置业有限公司	房地产	5000	54,811.45	12,480.79	12,318.64	559.33	733.23
徐洲中茵置业有限公司	房地产	7000	102,025.37	8,115.85	22,381.37	3,387.06	2,474.87
苏州皇冠置业有限公司	房地产	5000	62,302.47	3,804.72	0	-1,146.30	-1,060.34
黄石中茵昌盛置业有限公司	房地产	2000	41,519.31	1,557.60	0	-585.49	-439.11

分行业或分产品	营业收入	营业成本	营业利润率(%)	营业收入比上年增减(%)	营业成本比上年增减(%)	营业利润率比上年增减 （%）
分行业
房地产业	589,729,909.63	383,995,933.87	34.89%	38.13%	53.71%	-6.60%
合同项目	74,264,872.00	67,326,899.91	9.34%	-65.33%	-64.26%	-2.72%
分产品
（1）房产销售
其中：雍景湾项目	21,267,549.00	5,431,294.81	74.46%	-21.77%	-53.07%	17.03%
中茵国际商务花园	95,031,617.00	56,520,286.27	40.52%	-55.99%	-52.97%	-3.83%
中茵名都	152,855,395.22	87,982,792.69	42.44%	23.46%	12.78%	5.45%
秦峰广场一期商铺	9,887,693.00	8,835,261.33	10.64%	135.62%	149.55%	-4.99%
秦峰广场二期商铺	37,645,204.00	27,481,130.06	27.00%	19.17%	19.78%	-0.37%
翰林花园	48,921,574.00	39,233,082.27	19.80%	104.07%	193.54%	-24.44%
龙湖国际项目	223,813,728.93	158,340,080.46	29.25%
（2）房地产出租
其中：出租开发产品	307,148.48	172,005.98	44.00%	25.62%	-22.07%	34.26%
（3）合同项目
其中： 淮安软件园二期	44,049,572.00	39,940,698.77	9.33%	-44.47%	-44.40%	-0.11%
南京林业大学城	30,215,300.00	27,386,201.14	9.36%	-66.17%	-65.64%	-1.41%

地区	营业收入	营业收入比上年增减（％）
江苏省昆山市	164,139,211.48	-41.20%
江苏省淮安市	123,186,446.00	-48.28%
江苏省徐州市	223,813,728.93
江苏省连云港市	152,855,395.22	23.46%

报表项目	期末余额（或本期金额）	年初余额（或上期金额）	变动比率	变动原因
应收账款	203,383,141.22	305,779,811.95	-33.49%	系公司全资孙公司淮安中茵置业有限公司及全资子公司江苏中茵置业有限公司收回政府代建项目工程款，导致应收账款减少。
其他应收款	20,504,971.84	14,394,211.84	42.45%	由于本期增加徐州中茵龙湖国际项目工程保证金、个人按揭保证金及连云港市城乡建设局为用于中茵名都项目周边道路建设向连云港中茵借款等，导致本年度其他应收款的增加。
投资性房 地产	667,094,227.13			系江苏中茵置业有限公司世贸广场项目已完工的出租房地产及连云港中茵名都项目已完工的家乐福大卖场的1-3层转入投资性房地产，导致本年度投资性房地产的增加。
固定资产	28,445,704.08	5,403,062.38	426.47%	系连云港中茵房地产有限公司中茵名都项目大卖场4层竣工，因该层房屋尚未对外出租而转入固定资产，从而导致本年度固定资产的大幅度增加。
短期借款	240,000,000.00			系徐州中茵置业有限公司、江苏中茵置业有限公司、连云港中茵房地产有限公司新增短期借款所致。
应付账款	586,537,255.38	411,132,338.42	42.66%	系江苏中茵世贸广场项目出租房地产、连云港中茵三期Ⅰ标段、徐州中茵龙湖国际项目一期及淮安中茵翰林花园住宅一期完工交付，根据收入成本配比原则预估了应付账款-暂估成本，故导致本期应付账款较上年度大幅增加。
预收账款	1,118,505,376.42	814,243,164.67	37.37%	本期徐州中茵龙湖国际项目二三期、昆山泰莱黄浦君庭项目及江苏中茵世贸广场项目预售部分，因未达到交付条件，故本年度预售回笼金额不能从预收账款结转销售收入，导致本年度预收账款的增加.
应交税费	-78,184,158.51	-39,009,885.48	100.42%	由于应交税费科目的借方为预收房款预缴税费未结转部分，因本期预收账款的增加导致应交税费相应减少（借方增加）。
一年内到期的非流动负债	677,850,000.00	82,000,000.00	726.65%	因长期借款还款期限的缩短，导致一年内到期的非流动负债增加。
财务费用	6,144,282.82	2,146,476.03	186.25%	主要是中茵昌盛置业有限公司青鱼路地块因未开工，该地块资金占用费归入当期财务费用所致。
营业外收入	137,119,352.39	75,256,941.63	82.20%	增加的主要原因系：本年度公司收到政府补助多于上年度，导致营业外收入大幅度增加。
营业外支出	4,034,743.34	2,566,202.23	57.23%	增加的主要原因系：本年度对外捐赠及滞纳赔偿金高于上年度，导致营业外支出大幅度增加。