上海新黄浦置业股份有限公司

  2011年年度报告摘要

§1 重要提示

1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于www.sse.com.cn。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

1.2 公司全体董事出席董事会会议。

1.3 公司年度财务报告已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。

1.4 公司负责人王伟旭、主管会计工作负责人胡少波及会计机构负责人（会计主管人员）段铭华声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

§2 公司基本情况

2.1 基本情况简介

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2.2 联系人和联系方式

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§3 会计数据和财务指标摘要

3.1 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

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3.2 主要财务指标

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3.3 非经常性损益项目

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

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§4 股东持股情况和控制框图

4.1 前10名股东、前10名无限售条件股东持股情况表

单位：股

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4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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§5 董事会报告

5.1 管理层讨论与分析概要

2011年度，公司实现营业总收入111,376.16万元，利润总额29,571.91万元，净利润23,653.18万元。

在过去的2011年，公司面临中国房地产市场前景更趋敏感多变，房地产调控不断深入，以及货币政策持续收紧的严峻形势，身处复杂环境，肩负发展重任，紧紧围绕公司战略和公司董事会年初制定的计划，结合自身发展需要，在拓展中聚规模，在管理中出增效，在运营中求创新，在推进中讲实效。年内，公司的品牌、项目、经营、资产、人才、竞争力等发展要素取得了较之以往更为快速和强劲的提振效应，公司在产业架构的探索和磨合中更趋务实和优化，在项目的投资方式上更为多元、理性、成熟和高效，在内部治理结构和风险控制上更趋规范和严谨，顺利保持各项工作持续健康向好态势，圆满完成年初制订的全年计划。

重点业务进展情况：

一）房产开发保质保量

1、青浦华新2号地块配套商品房项目

2011年度，该项目公司严格按照“求安全、保质量、抓进度、低成本”的管理目标任务要求，通过现场实际督导、工程例会等形式协调各项工作，解决日常施工中的矛盾，加强各单位之间的沟通，及时有效地控制工程质量、进度、成本、安全以及资金回笼。截至2011年底，项目已开工面积202,887平方米，施工桩基工程、基础工程，以及住宅主体结构封顶基本完成。

2、青浦徐泾北（华新拓展）B块项目

严格遵照上海市委、市府、青浦区政府保障性安居工程建设指导精神，积极争取落实项目的启动，截至2011年底，项目开发建设前期手续全部办结，一标段桩基工程完成70%，二标段桩基工程完成85%，圆满完成了上海市大型居住社区推进办公室提出的各项时间节点要求，体现出公司高扬的社会责任与高效的工作作风。

3、浦东“南馨佳苑”经济适用房项目

项目公司在去年施工工作全部完成的基础上，抓紧办理后续手续，各项竣工验收备案证书全部办结。该项目建设过程中始终秉承高标准、严要求的宗旨，“南馨佳苑”今年获得“上海市园林杯优质工程金奖”，并被列为“上海市优秀保障性住房”候选项目，全面实现了公司预定的“获取效益、积累经验、锻炼队伍、光大品牌”的目标任务。

4、北外滩“浦江国际金融广场”项目

项目公司始终坚持安全、质量双优目标，截至2011年底，项目预算控制、设计优化、工程施工、招投标管理、营销策划、文明创建等工作进展顺利。其中外观设计进一步优化，提升了办公楼的整体品质；在地下支撑拆除中采用更加有效的工艺，最终取得缩短工期1个月、节约成本800万元的显著效益。此外，项目公司凭借自身过硬的管理与先进的理念，在4月份政府举办的综合执法检查评比中，成为唯一获得通报表扬的先进典型，出色地取得了经济效益与社会效益的双丰收。

5、嘉兴“海派秀城”项目

项目公司克服异地作业、身肩二任等困难，平稳渡过全面施工各项工序前后关联、互相影响的攻坚阶段，截至2011年底，项目竣工验收工作全部完成。

6、嘉兴“科技京城”项目

项目公司坚持以节约成本和追求最佳性价比为中心任务，截至2011年底，一期工程（A块）主体结构通过验收，外墙保温施工基本完成，幕墙门窗框料安装完成一半左右工作量，很好地兼顾了公司总体计划与土地合约要求的双重目标。

7、普陀“怡佳公寓”项目

积极主动攻坚克难，殊为不易地相继办结申领档案验收合格证、竣工规划验收合格证、竣工验收备案证书、新建住宅交付使用许可证、商品房预售许可证等交房入住全部手续。

二）房产经营逆势求进

1、科技京城

2011年度，科技京城管理公司以“提高楼宇出租率”为中心，紧抓“加大硬件投入、改善楼宇环境、提高服务水平”三条工作准线，通过重点加强“提高租赁、推进改革、强化管理、提升服务”四方面工作，经营业绩稳步推进，其中新增租赁面积11,800 平方米，实现租赁收入5,851.98万元，完成全年预算95.78%。

2、赛格市场

赛格市场严格依照目标责任书各项要求，通过狠抓商户维持、现场管理、安全运行、宣传策划等工作，规范细化了市场专业管理，美化提升了市场整体形象。2011年全年总体运行平稳，继续保持行业领先优势地位。其中主营业务收入3,365.15万元，完成全年预算104.93%，主营业成本2,201.78万元，完成全年预算109.17%,超额完成利润指标。

3、弘浦商业

通过提升附加值、加强物业管理、狠抓租金收缴率、优化硬件配置、争取政府支持等工作，2011年度，弘浦商业经营状况良好，各处物业出租率、收缴率与盈利水平稳步提升。其中三个项目出租率均保持在98%以上，全年实现主营业务收入4,017.17万元，比去年同期增长12.14%，实现净利润852.88万元，比去年同期增长90.76%。

三) 房产销售凝心聚力

面对房地产调控等不确定因素影响，公司集中调用优势资源迎难而上，通过各支销售力量自我施压、自我超越，各子公司积极配合、主动对接，截至2011年底，各建成项目销售工作进展有序，全年实现房产销售收入8.73亿元。

四）期货业务与时俱进

针对克服监管政策趋紧、市场整体滑落等外部环境不利影响，适时地提出，华闻期货及时调整市场方向，着重加强产业服务，通过加快业务团队组建、扩大公司市场影响、强化客户业务培训、提高法人持仓比例、提升核心技术系统等多种手段，突破行业发展瓶颈，全年实现代理交易量385万手以上，代理交易总额5,000亿元以上，营业收入1,990.35万元，利润总额422.67万元。

五）项目收储步调稳健

2011年度，公司准确把握房地产市场发展动态，安排专人对项目逐个进行深入实地调研，最终抓住房地产市场走势不明、土地市场渐趋理性的有利时机，通过与合作方联合，成功竞得位于佘山西侧千新公路一号地块。预计经由此举，公司未来利润将可获得坚实支撑，土地来源也将进一步呈现多元格局。

1、公司资产和费用构成情况分析

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注1：本年减少系用于公司项目开发。

注2：本年下属浦江国际金融广场项目增加预付工程款0.89亿元。

注3：本年项目开发处于实质性阶段，项目成本增加19.02亿元，怡佳公寓竣工销售减少6.45亿元。

注4：本年下属南馨佳苑项目预收客户购房款1.4亿元。

注5：本年下属怡佳公寓项目计提项目工程款0.4亿元。

注6：本年怡佳公寓实现销售收入7.83亿元。

注7：本年怡佳公寓实现销售结转销售成本6.45亿元。

2、报告期内公司现金流量情况分析

单位：元

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3、主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩 单位:万元 币种:人民币

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5.2 主营业务分行业、产品情况表

单位:元 币种:人民币

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§6 财务报告

6.1 本报告期无会计政策、会计估计的变更

6.2 本报告期无前期会计差错更正

6.3 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明

与上期相比本期新增合并单位2家，分别为上海新佘山置业有限公司和嘉兴精诚物业管理有限公司，均为本年度新设公司。

股票简称	新黄浦
股票代码	600638
上市交易所	上海证券交易所

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	李薇洁	蒋舟铭
联系地址	上海市北京东路668号东楼32层	上海市北京东路668号东楼32层
电话	（021）63238888	（021）63238888
传真	（021）63237777	（021）63237777
电子信箱	stock@600638.com	stock@600638.com

	2011年	2010年	本年比上年增减（%）	2009年
营业收入	1,093,858,161.15	501,095,982.98	118.29	513,170,770.83
营业利润	273,109,759.80	233,425,915.45	17.00	162,395,766.38
利润总额	295,719,119.60	256,835,249.02	15.14	192,869,079.97
归属于上市公司股东的净利润	236,531,776.13	213,085,596.37	11.00	159,680,124.18
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	148,188,456.74	138,633,037.48	6.89	114,707,809.33
经营活动产生的现金流量净额	-363,351,234.27	-853,309,198.40	57.42	-23,694,448.40
	2011年末	2010年末	本年末比上年末增减（%）	2009年末
资产总额	7,195,830,858.62	6,792,645,677.29	5.94	6,430,370,549.01
负债总额	3,852,966,957.87	3,568,174,245.73	7.98	3,491,352,078.31
归属于上市公司股东的所有者权益	3,019,882,549.65	2,955,914,917.35	2.16	2,669,184,527.41
总股本	561,163,988.00	561,163,988.00	0.00	561,163,988.00

	2011年	2010年	本年比上年增减（%）	2009年
基本每股收益（元／股）	0.422	0.380	11.05	0.285
稀释每股收益（元／股）	0.422	0.380	11.05	0.285
用最新股本计算的每股收益（元/股）	0.422	0.380	11.05	0.285
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）	0.264	0.247	6.88	0.204
加权平均净资产收益率（%）	7.78	7.68	增加0.1个百分点	6.16
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）	4.87	4.99	减少0.12个百分点	4.43
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股）	-0.647	-1.521	57.46	-0.042
	2011年末	2010年末	本年末比上年末增减（%）	2009年末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股）	5.381	5.268	2.15	4.757
资产负债率（%）	53.54	52.53	增加1.01个百分点	54.29

非经常性损益项目	2011年金额	附注 （如适用）	2010年金额	2009年金额
非流动资产处置损益	96,090,702.87		64,548,017.99	10,962,040.27
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外	21,233,542.30		23,366,393.83	22,363,851.17
委托他人投资或管理资产的损益			10,000,000.00
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益	6,946.16		3,064,629.12	19,410,372.96
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	1,338,826.96		51,474.65	8,305,019.38
少数股东权益影响额	-718,470.11		-1,608,055.84	-1,406,021.50
所得税影响额	-29,608,228.79		-24,969,900.86	-14,662,947.43
合计	88,343,319.39		74,452,558.89	44,972,314.85

2011年末股东总数		85,501户	本年度报告公布日前一个月末股东总数		83,572户
前10名股东持股情况
股东名称	股东性质	持股比例(%)	持股总数	持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
上海新华闻投资有限公司	国有法人	13.48	75,653,409	0	冻结20,700,000
上海市黄浦区国有资产监督管理委员会	国家	12.61	70,922,575	0	无
宁波杉辰实业有限公司	未知	3.03	16,999,971	0	无
深圳吉富创业投资股份有限公司	未知	1.99	11,170,437	0	无

芜湖佳庆贸易有限公司	未知	1.82	10,237,033	0	无
中国人寿保险(集团)公司－传统－普通保险产品	其他	1.69	9,499,726	0	无
上海新黄浦（集团）有限责任公司	国有法人	0.83	4,690,000	0	无
兴业国际信托有限公司－联信.利丰(X9号)	其他	0.66	3,701,957	0	无
陈德兰	境内自然人	0.60	3,368,271	0	无
孙仲良	境内自然人	0.57	3,171,051	0	无
前10名无限售条件股东持股情况
股东名称		持有无限售条件股份数量		股份种类
上海新华闻投资有限公司		75,653,409		人民币普通股
上海市黄浦区国有资产监督管理委员会		70,922,575		人民币普通股
宁波杉辰实业有限公司		16,999,971		人民币普通股
深圳吉富创业投资股份有限公司		11,170,437		人民币普通股
芜湖佳庆贸易有限公司		10,237,033		人民币普通股
中国人寿保险(集团)公司－传统－普通保险产品		9,499,726		人民币普通股
上海新黄浦（集团）有限责任公司		4,690,000		人民币普通股
兴业国际信托有限公司－联信.利丰(X9号)		3,701,957		人民币普通股
陈德兰		3,368,271		人民币普通股
孙仲良		3,171,051		人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动的说明		上海新黄浦（集团）有限责任公司系上海市黄浦区国有资产监督管理委员会下属全资子公司。公司未知其余股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。

项目名称	年初金额 (或上期金额)	年末金额 (或本期金额)	增减额	增减幅度（％）	变动主要原因
货币资金	1,196,331,996.85	798,297,612.63	-398,034,384.22	-33.27%	注1
预付款项	28,728,279.45	117,455,083.00	88,726,803.55	308.85%	注2
存货	2,766,651,454.07	4,020,073,424.56	1,253,421,970.49	45.30%	注3
预收款项	47,195,754.81	190,164,814.59	142,969,059.78	302.93%	注4
应付账款	73,270,112.36	115,759,061.84	42,488,949.48	57.99%	注5
营业收入	501,095,982.98	1,093,858,161.15	592,762,178.17	118.29%	注6
营业成本	251,588,158.72	789,765,275.54	538,177,116.82	213.91%	注7

项目	上年数	本年数	增减%	变动主要原因
经营活动产生的现金流量	-853,309,198.40	-363,351,234.27	57.42%	销售资金回笼
投资活动产生的现金流量	227,796,500.35	209,261,873.43	-8.14%
筹资活动产生的现金流量	68,967,132.34	-243,945,023.38	-453.71%	借款减少及红利分配

公司名称	业务性质	注册资本	总资产	净利润
华闻期货经纪有限公司	向各投资机构、保值企业、贸易商等提供期货代理、投资咨询、交易培训等专业服务。	10,000	38,234.27	208.05
上海赛格电子市场经营管理有限公司	为本市场内电子电器元器件、微型计算机软硬件及配件、仪器仪表、电子设备、五金交电、音响设备、灯具的商品经营者提供市场管理服务。	500	5,958.48	966.94
上海鸿泰房地产有限公司	在批租地块内进行房地产开发经营、出租和出售,物业管理,咨询服务等	60,392	143,365.00	-74.81
上海欣龙企业发展有限公司	地块项目开发营建、租赁、销售	18,000	36,841.29	2,370.37
上海怡隆置业有限公司	房地产开发、经营、咨询；物业管理；建筑材料、装潢材料、金属材料、木材、五金交电、百货销售。	3,333.33	38,812.05	5,149.43

上海弘浦商业经营管理有限公司	企业管理咨询，商务咨询，投资咨询（除金融，除专项），房地产咨询（以上均不得从事经纪），房屋租赁（手产权人委托）（除经纪），广告设计、制作，会展服务，企业形象策划及营销策划，市场信息咨询与调查（不得从事社会调查、社会调研、民意调查、民意测验），室内装潢；销售：工艺品（除文物），百货，五金交电，针纺织品，计算机及配件，电子产品，体育用品，建材，机电产品（涉及行政许可的，凭许可证经营）	2,000.00	15,395.77	852.88
上海科技京城管理发展有限公司	五金交电、通讯电子产品贸易及咨询服务	1,350	14,943.59	-399.10
中泰信托投资有限责任公司	受托经营资金信托业务,受托经营动产、不动产及其他财产信托业务等。	51,660	380,660.68	54,429.51
江西瑞奇期货经纪有限公司	商品期货经纪、金融期货经纪（凭许可证经营）；期货业务咨询、期货业务培训。	5,600	52,323.12	755.97

主营业务分行业情况
分行业	营业收入	营业成本	毛利率(%)	营业收入比上年增减(%)	营业成本比上年增减(%)	毛利率比上年增减（%）
房地产业	1,014,749,736.07	747,193,415.45	26.37	132.85	267.76	减少27.01个百分点
服务业	36,531,511.25	41,196,342.17	-12.77	-0.70	16.41	减少16.58个百分点

主营业务分产品情况
分产品	营业收入	营业成本	毛利率(%)	营业收入比上年增减(%)	营业成本比上年增减(%)	毛利率比上年增减（%）
房地产销售	873,325,111.55	670,072,047.00	23.27	192.92	418.24	减少33.36个百分点
提供劳务	36,531,511.25	41,196,342.17	-12.77	-0.70	16.41	减少16.58个百分点
房地产出租	101,252,954.45	54,344,723.11	46.33	-0.56	6.99	减少3.79个百分点
其他	40,171,670.07	22,776,645.34	43.30	12.14	-1.32	增加7.73个百分点