要房价合理回归到与居民收入相适应，也就是说，房价回归后还必须稳定。

  那就再清楚不过，调控的终极目标是要让房地产回归其以居住为主的属性，未来房地产主要是“消费品”而非“投资品”。消费品价格是可以稳定的，投资品价格就不可能稳定。

  温总理在记者会上表示，房价还远没有回到合理位置，调控不能放松，正面回应一些利益群体因为近期房价下降推动政策放松的博弈。对房价未来会降20％、30％还是降50％，近期各种“猜想”和“预期”满天飞。实际是在试探房价调控的底线。笔者的理解，现在各方关注房价下降，仍是把房地产的未来作为投资品市场来定位，这个思路似与温总理对房地产的提问的回应，与政府一再强调的房地产调控终极目标并不一致。房价下降是调控目标的一部分，把房价下降水平作为判断调控政策转向的依据，并以此确定下一步房地产的投资战略，结果可能南辕北辙。

  温总理在记者会上对合理房价的解释，是与居民收入相适应，房价与投入和合理利润相匹配。最近的对房地产调控目标的表述，是政府工作报告强调的严格执行并逐步完善“抑制”投机、投资性需求的政策和措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。

  房价显然是调控的目标。但既然要房价合理回归，而且要回归到与居民收入相适应，那也就是说，房价回归后还必须稳定。什么样的房地产的价格可能被稳定，投资性房地产价格可能稳定吗？再清楚不过，调控的终极目标是要让房地产回归其以居住为主的属性，未来房地产主要是“消费品”而非“投资品”。消费品价格和投资品价格是完全不同的形成机制。消费品价格是可以稳定的，投资品价格就不可能稳定。

  “居住”需求属于实际有效需求，以一套基本住房为效用最大满足度，是真正意义上的“刚性”需求。而且受收入和可支配能力的约束，对价格上涨非常敏感。价格上涨过高，购房能力下降，有效需求受到压抑，市场呈现供大于求，房价应该有向下调整的压力而回归均衡水平并保持相对稳定。居住性市场，属于消费品市场，具有消费品的效用最大满足度这一重要特点。一个人吃一碗饭吃饱了，再有人提供第二碗饭，边际效用就开始递减，同样的价格就卖不出去，价格就必须降下来。这种网状调整过程，就形成消费品市场的均衡价格。房地产以居住为主就具备消费品的属性，效用最大化的约束成立，市场供求关系定价理论可以实现稳定的均衡价格。

  以投资为主的房地产市场，属于资产类市场，投资需求没有效用最大化的约束，投资品的市场价格不可能通过实际供求决定。投资是以价格差异为“赚钱”的目标，赚钱的“效用”是无限大的。“赚钱需求”不在意价格高，而是在意价格不断上涨，价格需求弹性极高，有推动价格不断上涨的强烈动机，从而破坏了价格理论中效用达到最大满足度后需求下降的假设。赚钱需求属于效用无限大，不可能出现与这种无限需求达到均衡的“供给”水平。所以，理论和实践都说明，房地产假如成了是以投资为主的市场，不可能靠增加供给来调整价格最后形成稳定的均衡价格水平。

  特别是在银行信贷的支持下，这种无限赚钱需求得到低成本资金，基本不承担风险，风险由银行承担。在银行不断向“赚钱需求”提供的信贷给了价格上涨源源不断动力的情形下。如果不断增加“赚钱需求”的房屋 “供给”，只可能把价格越推越高。

  特别糟糕的是，如果不把两类需求市场严格分开，投资性房地产价格的上涨，会把平均价格拉高，整体房地产市场价格上涨。一般收入群体的居住性需求所面对的房价水平以及房价预期，也会变得越来越无法承受。有报道显示，在本轮宏观调控前，大城市的平均“月供”水平，即月收入与房价的比达76%。就是说，按照现在的房价和收入水平，一般城市居民购房，其平均一个月的收入中有76%须用于住房支出。这个数字最高达到85%。而正常水平通常是40%，最高也不能超过50%。现实中的真实有效需求，即首套房的刚性需求阶层哪里有这么高的支付能力？所谓城市化意义上的进城农民工的居住需求后面的支付能力与房价，以及将来房价预期之间的差距，更是无法联系起来。

  全世界，包括发达国家，很少有一般人持有多套房产的情况。美国95%以上的人都是一辈子在为一套房子工作。德国房地产市场的管理更严格，大城市很多人都是居住政府提供的租金房。为缩小投机性行为的获利空间，有些国家采取高资本利得税的方式。德国更厉害，直接限制房价上涨幅度，超过规定严重的会被认定为犯罪。中国目前一部分人过多占有稀缺的以土地资源为主要投入的房地产，而很多人住不起房，资源使用这样的极不公平而且变相拉大收入差距，隐含了经济和社会的极大不稳定。

  如果“抑制”投机、投资需求和房价稳定是房地产调控的终极目标，未来的房地产市场就该是以居住为主的消费品市场，这样，房地产调控政策就可能长期化、制度化。比如继续实施对第二套购房的差别性信贷，以保证市场满足一套房的有效需求的约束的假设成立，另外，在更大范围内实施房产税，加大房屋持有成本，遏制投机、投资活动。这就能在最大限度上使房地产价格保持相对稳定。

  概而言之，对房地产市场未来形势的判断，不能仅考虑价格下降幅度，还应考虑未来价格的稳定和最终市场可能是以居住为主的属性定位。

  （作者系银河证券首席总裁顾问）