中华企业股份有限公司
2011年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于www.sse.com.cn。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司全体董事出席了第六届董事会第二十二次会议。
1.3 公司年度财务报告已经立信会计师事务所审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 公司董事长朱胜杰、总经理孙勇、财务总监倪伯士及财务部经理唐喆声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
1.5 公司不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况。
1.6公司不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。
§2 公司基本情况
2.1 基本情况简介
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2.2 联系人和联系方式
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§3 会计数据和财务指标摘要
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
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3.2 主要财务指标
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3.3 非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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§4 股东持股情况和控制框图
4.1 前10名股东、前10名无限售条件股东持股情况表
单位：股
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4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
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§5 董事会报告
5.1 管理层讨论与分析概要
1、 宏观经济和房地产行业形势
从房地产行业看，2010年为房地产调控启动年，2011年为房地产调控强化年。报告期内，中国的房地产市场经历了最严厉的调控。
第一，宏观调控措施密集出台。中央坚持调控不放松，出台了一系列政策，主要有：2011年1月国家出台房产税试点和限购政策。2011年5月，发改委发布《商品房销售明码标价规定》的通知。报告期内，6次上调存款准备金率，3次加息；2011年10月初，首套房贷利率最低上浮至基准利率的1.05倍，一线城市降价风潮渐起。
第二，调控效果显现。自2011年第四季度以来，各地楼盘促销不断，大中城市房价出现下行势头。2012年2月18日，国家统计局发布的报告指出，2012年1月份全国70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降的城市有48个，持平的有22个。也就是说，70个城市的新建商品住宅价格环比全部下降或持平，告别上涨。在政策严厉打压下，房价过快上涨的势头得到了有效遏制，调控效果在各级城市显现。市场成交量大幅度萎缩，库存高企，房地产企业面临严峻形势。
2、公司的总体经营情况
面对严峻的房地产市场形势，公司以审慎而积极的姿态迎接市场的挑战。报告期内，公司管理层预判2011年将是形势较为严峻的一年，提出要始终坚持从企业实际出发，结合公司"十二五"的发展思路，针对市场营销、资金平衡、品牌塑造、管理创新、战略研究等方面实施了一系列的举措，在2011年取得了相对较好的经营业绩。
（1）全力以赴，抓好市场营销
报告期内，公司密切关注宏观调控政策和市场变化，把销售和资金回笼作为全年最重要的一项工作牢牢抓住不放松，并且作为全年考核的一个重要内容。公司每个月对销售进行专题研究，研究对策和措施，确保销售资金回笼，宝山美兰湖中华园和南郊中华园项目都取得了较好的销售业绩。
（2）迎难而上，抓好资金平衡
报告期内，持续的调控政策对房地产企业融资产生了巨大影响。在大股东上海地产（集团）有限公司的有力支持下，公司千方百计、竭尽全力寻找各种融资的方式和渠道。同时，公司资金实行统筹管理，统筹调度，保证了生产经营的资金需求。
（3）科技领先，抓好品牌塑造
2011年是公司的品牌建设年。公司的宝山美兰湖D1-2项目分别通过上海市节能省地型"四高"优秀小区预审和国家住建部2A级住宅性能认定预审，成为中华企业为社会精心打造的又一个品牌亮点。公司提出了一体化设计的概念和流程，形成《中华企业产品设计指导书》，确保标准化推进。公司还制定了商品住宅全装修管理标准和操作流程，积极打造绿色环保住宅，在江阴临港新城"中企·上城"项目中已全面实施节能低碳新技术，为公司的品牌内涵加入绿色元素。
（4）完善机制，抓好管理创新
报告期内，公司年初制订了"制度+科技"推进计划和实施方案，目前已在项目公司上线试运行，初步实现了"流程固化、操作透明、过程控制、有效监督、提高效率"的管理目标。同时，积极推进内控制度建设，逐步完善内控体系建设，提高了工作质量与效率，强化了执行力。
（5）持续发展，抓好战略研究
报告期内，公司组织专门力量，深入开展课题调研，完成了"加强战略管理，实现转型发展"的初步方案设想，为加大企业改革力度，实现长期稳定、健康、可持续发展创新了工作思路。
2011年，公司管理层高度重视存在的问题，措施得力，加强研判，提出应对策略，为新一年的工作做好准备。
3、公司经营业绩
报告期内，公司经营业绩保持稳定增长。全年实现营业收入45.92亿元，同比增长51.53%，主要是公司下半年，尤其是第四季度竣工结算的项目较多；主营业务利润18.01亿元，同比增长44.74%。其中房产销售收入39.11亿元，同比增长95.86%；租赁收入1.27亿元，同比增长16.97%，土地收储补偿4.43亿元。报告期内，公司实现利润总额12.12亿元，同比增长18.01%；实现归属于母公司所有者的净利润7.54亿元，同比增长7.35%。
报告期内，公司项目预、销售情况尚好，实现签约面积131,711平方米，回笼资金313,328万元（不包括上海国际客运中心资金回笼），项目主要有：美兰湖中华园，签约面积47,400平方米；周浦印象春城项目，签约面积25,347平方米；南郊中华园，签约面积21,743平方米；美兰湖畔雅苑 ，签约面积9,053平方米；古北御庭，签约面积7,566平方米；古北香堤岭，签约面积3,410平方米；万泰大厦，签约面积2,553平方米。
4、公司新年度经营计划
我们的判断是，2012年宏观经济面仍然复杂多变，房地产市场依然严峻。因此公司坚持"稳中求进"的方针；把资金平衡作为全年工作的主线，提高资产周转率、调整资产结构和改善资产负债率，细化目标，落实措施，明确责任，强化管理，提升执行力。公司2012年财务预算为：结转营业收入约40亿元左右，实现归属于母公司净利润约为5亿元左右。为实现上述经营目标，公司将重点抓好以下几方面工作：
（1）采取切实有力措施，在营销和存量去化方面有新的突破。
2012年，公司将统一部署，统一行动，针对每一个项目，研究制定个性化的营销方案，一抓到底不放松；同时加强动态管理，根据市场变化，及时作出调整，切实加强各项措施执行到位。坚决去化一部分存量资产，优化公司资产结构。
（2）积极做好融资工作，努力加强开源节流。
2012年，公司将调整财务结构，进一步控制负债率。为此，公司将积极开拓和创新融资方式，千方百计拓展多元化融资渠道，确保贷款计划的落实。建立资金平衡管理机制，统一资金安排，确保资金平衡。严控各项费用，降本增效，实行统筹税收管理，制定实施方案，抓好资金平衡和最大限度发挥资金使用效率。
（3）强化项目规范管理，提升项目运行效率。
2012年，公司将加强标准化管理，逐步形成一套具有中企特色、管理高效、规范受控的管理模式和管理标准；加强项目信息化管理，完成项目管理中采购、成本、合同等方面的信息平台操作系统，实行项目管理信息化的全覆盖；加强成本管理，在当前形势下，在保证工程项目进度的前提下，严格控制各项成本、工程款项支付，保证资金使用的计划性和有效性。
（4）加强战略管理，加大企业改革力度。
2012年，公司将在2011年战略研究的基础上，针对加速资金回笼、拓展融资渠道、降本增效、收购兼并及总部功能等方面加强研究，进一步细化方案，逐步形成主业与多元发展相协调的业务结构。
5.2 主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
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§6 财务报告
6.1 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明
6.1.1 会计政策变更
单位：万元 币种：人民币
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注：本公司子公司上海房地产经营（集团）有限公司2010年度对其合营企业上海浦东金鑫房地产有限公司（以下简称“浦东金鑫”）进行权益法核算时以其母公司财务报表为核算基础，2011年财政部颁布的《企业会计准则讲解（2010版）》明确要求对权益法核算的被投资单位“在持有投资期间，被投资单位能够提供合并财务报表的，应当以合并财务报表、净利润和其他投资变动为基础进行核算”，故公司对浦东金鑫的权益法核算基础变更为浦东金鑫的合并财务报表，并对此进行追溯调整。
6.1.2本报告期无会计估计变更
6.2 本报告期无前期会计差错更正
6.3 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
与上期相比本期新增合并单位3家，原因为：
（1）苏州中华园房地产发展有限公司：该公司于2011年6月成立，本公司出资5,000万元，持股比例100%，故本年度将其纳入合并范围。
（2）江阴金安置业有限公司：该公司于2011年3月成立，由本公司子公司上海房地产经营（集团）有限公司出资设立，注册资本为人民币3.5亿元，其中：上海房地产经营（集团）有限公司出资17,850万元，占51%，上海达安企业股份有限公司出资10,150万元，占29%，上海集汇置业有限公司出资7,000万元，占20%，因此，本公司对其拥有控制权，故本年度将其纳入合并范围。
（3）上海古北文苑置业有限公司：该公司于2011年3月成立，由本公司子公司上海古北（集团）有限公司出资人民币1,000万元，持股比例100%，故本年度将其纳入合并范围。
中华企业股份有限公司
董事长（签字）：朱胜杰
二〇一二年三月十六日
| 股票简称 | 中华企业 |
| 股票代码 | 600675 |
| 上市交易所 | 上海证券交易所 |
| 董事会秘书 | |
| 姓名 | 印学青 |
| 联系地址 | 上海市华山路2号中华企业大厦 |
| 电话 | 021-62170088 |
| 传真 | 021-62179197 |
| 电子信箱 | zhqydm@cecl.com.cn |
| 主要会计数据 | 2011年 | 2010年 | 本年比上年增减（%） | 2009年 | ||
| 调整后 | 调整前 | 调整后 | 调整前 | |||
| 营业收入 | 4,591,713,261.44 | 3,030,268,837.96 | 3,030,268,837.96 | 51.53 | 4,123,176,110.36 | 4,123,176,110.36 |
| 营业利润 | 1,199,799,152.95 | 949,633,180.18 | 952,236,223.08 | 26.34 | 1,130,798,137.47 | 973,022,935.80 |
| 利润总额 | 1,211,759,365.40 | 1,026,842,441.97 | 1,029,445,484.87 | 18.01 | 1,177,158,630.02 | 1,019,383,428.35 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | 753,849,561.34 | 702,205,408.14 | 704,548,146.75 | 7.35 | 778,410,194.42 | 636,412,512.92 |
| 归属于上市公司股东扣除非经常性损益后的净利润 | 572,250,771.59 | 599,922,652.31 | 602,265,390.92 | -4.61 | 728,735,939.68 | 586,738,258.18 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -1,547,363,040.76 | -5,139,525,010.93 | -5,139,525,010.93 | 不适用 | 37,360,652.37 | 37,360,652.37 |
| 2011年末 | 2010年末 | 本年比上年增减（%） | 2009年末 | |||
| 调整后 | 调整前 | 调整后 | 调整前 | |||
| 总资产 | 23,881,463,857.47 | 21,973,869,269.20 | 21,832,476,393.51 | 8.68 | 13,929,460,594.59 | 13,785,464,676.00 |
| 负债总额 | 17,997,304,237.55 | 16,873,421,852.38 | 16,873,421,852.38 | 6.66 | 9,593,067,038.00 | 9,593,067,038.00 |
| 归属于母公司所有者权益（或股东权益） | 5,042,287,710.22 | 4,520,191,831.20 | 4,392,938,243.08 | 11.55 | 3,833,908,660.54 | 3,704,312,333.81 |
| 股本 | 1,414,438,938.00 | 1,414,438,938.00 | 1,414,438,938.00 | 1,088,029,952.00 | 1,088,029,952.00 | |
| 2011年 | 2010年 | 本年比上年增减（%） | 2009年 | |||
| 调整后 | 调整前 | 调整后 | 调整前 | |||
| 基本每股收益（元／股） | 0.533 | 0.496 | 0.498 | 7.46 | 0.550 | 0.450 |
| 稀释每股收益（元／股） | 0.533 | 0.496 | 0.498 | 7.46 | 0.550 | 0.450 |
| 用最新股本计算的每股收益（元/股） | 0.533 | 0.496 | 0.498 | 7.46 | 0.550 | 0.450 |
| 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） | 0.405 | 0.424 | 0.426 | -4.48 | 0.515 | 0.415 |
| 加权平均净资产收益率（%） | 15.82 | 16.81 | 17.40 | 减少0.99个百分点 | 18.95 | 18.48 |
| 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） | 12.01 | 14.36 | 14.88 | 减少2.35个百分点 | 17.74 | 17.04 |
| 每股经营活动产生的现金流量净额（元／股） | -1.094 | -3.634 | -3.634 | 不适用 | 0.034 | 0.034 |
| 2011年末 | 2010年末 | 本年末比上年末增减（%） | 2009年末 | |||
| 调整后 | 调整前 | 调整后 | 调整前 | |||
| 归属于上市公司股东的每股净资产（元／股） | 3.565 | 3.196 | 3.106 | 11.55 | 3.524 | 3.405 |
| 资产负债率（%） | 75.36 | 76.79 | 77.29 | 减少1.43个百分点 | 68.87 | 69.59 |
| 非经常性损益项目 | 2011年金额 | 2010年金额 | 2009年金额 |
| 非流动资产处置损益 | 174,751,624.81 | 82,287,082.27 | 3,709,985.74 |
| 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 | 9,259,626.29 | 80,489,831.02 | 40,638,389.85 |
| 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 | 37,147.95 | ||
| 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 | 315,000.00 | 941,532.62 | |
| 对外委托贷款取得的损益 | 10,506,081.02 | 16,806,196.88 | |
| 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 | 1,650,056.41 | -3,438,057.66 | 6,333,029.10 |
| 少数股东权益影响额 | -2,034,502.87 | -25,760,911.91 | -4,972,461.80 |
| 所得税影响额 | -2,380,162.84 | -42,742,801.53 | -12,840,885.03 |
| 合计 | 181,598,789.75 | 102,282,755.83 | 49,674,254.74 |
| 报告期末股东总数 | 169,172户 | 本年度报告公布日前一个月末股东总数 | 172,150户 | |||||||
| 前十名股东持股情况 | ||||||||||
| 股东名称 | 股东 性质 | 持股比例(%) | 年末持股总数 | 年度内增减 | 持有有限售条件股份数量 | 质押或冻结的股份数量 | ||||
| 上海地产（集团）有限公司 | 国有股东 | 36.17 | 511,569,880 | 0 | 0 | 无 | ||||
| 中国建设银行－上投摩根中国优势证券投资基金 | 其他 | 4.96 | 70,130,770 | +28,661,238 | 0 | 未知 | ||||
| 中国建设银行－宝康消费品证券投资基金 | 其他 | 0.43 | 6,018,138 | +6,018,138 | 0 | 未知 | ||||
| 光大证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户 | 其他 | 0.34 | 4,783,937 | +1,535,476 | 0 | 未知 | ||||
| 上海中路实业有限公司 | 其他 | 0.21 | 3,029,278 | 0 | 0 | 未知 | ||||
| 中国建设银行－上证180交易型开放式指数证券投资基金 | 其他 | 0.21 | 2,929,029 | +1,497,550 | 0 | 未知 | ||||
| 中信建投证券有限责任公司客户信用交易担保证券账户 | 其他 | 0.20 | 2,860,896 | +2,860,896 | 0 | 未知 | ||||
| 上海房地（集团）有限公司 | 国有股东 | 0.19 | 2,683,320 | 0 | 0 | 未知 | ||||
| 上海圣维仕物业管理有限公司 | 其他 | 0.19 | 2,680,172 | -20,000 | 0 | 未知 | ||||
| 傅平均 | 境内自然人 | 0.16 | 2,216,850 | +2,216,850 | 0 | 未知 | ||||
| 前十名无限售条件股东持股情况 | ||||||||||
| 股东名称 | 持有无限售条件股份数量 | 股份种类 | ||||||||
| 上海地产（集团）有限公司 | 511,569,880 | A股 | ||||||||
| 中国建设银行－上投摩根中国优势证券投资基金 | 70,130,770 | A股 | ||||||||
| 中国建设银行－宝康消费品证券投资基金 | 6,018,138 | A股 | ||||||||
| 光大证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户 | 4,783,937 | A股 | ||||||||
| 上海中路实业有限公司 | 3,029,278 | A股 | ||||||||
| 中国建设银行－上证180交易型开放式指数证券投资基金 | 2,929,029 | A股 | ||||||||
| 中信建投证券有限责任公司客户信用交易担保证券账户 | 2,860,896 | A股 | ||||||||
| 上海房地（集团）有限公司 | 2,683,320 | A股 | ||||||||
| 上海圣维仕物业管理有限公司 | 2,680,172 | A股 | ||||||||
| 傅平均 | 2,216,850 | A股 | ||||||||
| 上述股东关联关系或一致行动关系的说明 | 3、除上海地产（集团）有限公司和上海房地（集团）有限公司存在关联关系外，公司未知其余八名无限售条件流通股股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人的情况。 4、报告期内我公司不存在战略投资者或一般法人参与配售新股约定持股期限的情况。 | |||||||||
| 主营业务分行业情况 | ||||||
| 分行业 | 营业收入 | 营业成本 | 营业利润率(%) | 营业收入比上年增减(%) | 营业成本比上年增减(%) | 毛利率比上年增减（%） |
| 房地产行业 | 4,480,641,217.21 | 2,078,912,900.05 | 40.11 | 52.75 | 57.06 | 下降1.86个百分点 |
| 商业和服务业 | 86,130,723.63 | 76,195,038.49 | 2.23 | -2.62 | 12.98 | 下降13.34个百分点 |
| 工程施工 | 24,941,320.60 | 22,108,487.99 | 8.07 | 194.21 | 174.66 | 上升12.26个百分点 |
| 合计 | 4,591,713,261.44 | 2,177,216,426.53 | 39.23 | 51.53 | 55.61 | 下降1.84个百分点 |
| 主营业务分产品情况 | ||||||
| 分产品 | 营业收入 | 营业成本 | 营业利润率(%) | 营业收入比上年增减(%) | 营业成本比上年增减(%) | 毛利率比上年增减（%） |
| 房产销售 | 3,910,698,622.94 | 2,002,456,798.80 | 33.83 | 95.86 | 88.38 | 上升5.16个百分点 |
| 房屋租赁 | 127,092,594.27 | 44,970,033.00 | 49.35 | 16.97 | -7.35 | 上升9.98个百分点 |
| 土地转让 | 442,850,000.00 | 31,486,068.25 | 92.89 | -46.52 | -85.16 | 上升18.51个百分点 |
| 商业和服务业 | 86,130,723.63 | 76,195,038.49 | 2.23 | -2.62 | 12.98 | 下降13.34个百分点 |
| 工程施工 | 24,941,320.60 | 22,108,487.99 | 8.07 | 194.21 | 174.66 | 上升12.26个百分点 |
| 合计 | 4,591,713,261.44 | 2,177,216,426.53 | 39.23 | 51.53 | 55.61 | 下降1.84个百分点 |
| 会计政策变更的内容和原因 | 审批程序 | 受影响的报表项目名称 | 影响金额 |
| 对合营企业权益法的核算基础由母公司财务报表更改为合并财务报表（注） | 已经公司董事会批准 | 2010年年初未分配利润 | 12,959.63 |
| 2010年净利润 | -260.31 | ||
| 其中：2010年归属于母公司的净利润 | -234.27 | ||
| 2011年年初未分配利润 | 12,725.36 | ||
| 2011年年初长期股权投资 | 14,139.29 |