⊙申万菱信基金研究员 孙琳

  年初至今地产板块强势上涨，近期短暂回调，市场的担忧不断上升，大家都在问同样一个问题，地产板块何去何从？还能涨多久？

  在回答这个问题之前，先梳理下本轮地产上涨可能的逻辑。2011年10-11月份地产销售相对进入一个较差时期，尽管12月份销售在信贷推动的情况下小幅回暖，但转眼到2012年1月销售又再一次下探，并且通过2012年2月份的销售数据可以看出，销售增速已经成为2001年以来的较低水平。进入2月，同样在信贷的推动下，销量迅速回暖，并已接近2011年日均销量的中等水平，销售恶化之后出现向正常恢复的趋势，因此可以判断来自于基本面销售的恢复是本轮板块上涨的主线。在品种表现上，也可以相互印证，进入2月中下旬，由于市场流动性改善预期的增强，市场的风险偏好有些上升，在此期间地方政府试图放松地产调控政策被中央无情打压让投资者博弈地产政策放松的心态逐渐上升，反映在二级市场上，二三线甚至一些四线地产股短期表现强势上涨，不少成长性较低或未来没有成长性的公司被市场重新赋予估值修复的逻辑。因此近期买入地产的投资者的逻辑没有基本面的因素，纯粹是博弈政策的放松。

  这两种买入逻辑，决定了后续房地产行业将呈现不同的趋势方向。先看博弈逻辑，预计全年政策态度仍将维持严格调控的主思路不变，但是调控政策已阶段性见顶，实际上在“十八大”前政策明文认可放松的可能性是极小的，这意味着政策的可变空间较小，博弈空间不大，所以判断行业中短期趋势的重点还应回归对基本面的判断上。如果出现销售超市场预期的恢复，那么地产的上涨还未结束。反过来看，由于本轮上涨地产股平均估值水平有了明显提升，这也意味着短期投资者对地产基本面的预期较高，未来若维持现状或较预期有所回落，均会导致地产股阶段表现的结束。

  在地产成交量恢复的这段时间里市场再次担忧房价是否上涨，形成结论之前我们还是需要仔细分析地产库存所处的去化周期。目前房地产库存仍在上升，并预计在二季度初达到增速的高点，在如此紧迫的库存压力下，开发商第一要务是保证周转回流现金，其次才考虑到盈利的问题，因此我们可能会在一段时间内观察到市场价跌量增这种政府所乐见的情况。

  万变不离其宗，我们在经历了2年思维定式投资后，可能面临接受新思维的考验。