行业分化进一步加剧

  ⊙记者 朱楠 ○编辑 宋薇萍

  中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心昨日在北京联合发布了《2012中国房地产开发企业500强测评研究报告》。其中，万科、恒大、万达位居500强前三甲。而高周转企业包揽了500强前五位。这意味着，在房地产市场调控环境下，高周转、全国性布局的大型龙头企业已赢得先机。

  测评报告数据还显示，2011年全国商品房销售面积为10.99亿平方米，同比增长4.9%；而2011年房地产开发企业500强商品房销售面积达2.19亿平方米，同比增长26.9%，增幅较全国水平高出22个百分点，说明随着市场调控和金融信贷的收紧，房地产企业资金门槛更高，行业集中度提高且分化日益加剧。

  高周转企业位包揽前五强

  在2012中国房地产开发企业500强榜单上，万科集团以超群的综合实力位列榜首，恒大地产和万达集团紧随其后，中国海外、绿地集团、保利房地产、龙湖地产、华润置地、世茂房地产和富力地产分列四到十位。

  2012中国房地产500强测评研究报告显示，在2011年信贷紧张，资金成本很高的特定环境下，高周转显然已成为众房企的追求目标，“快进快出”提高效率令这一模式有了更大的生存空间，500强前五位被高周转企业包揽。

  事实证明，从2011年的表现来看，高周转模式更胜一筹。从测评榜单来看，领先企业基本都贯彻了快速销售的策略，对市场变化保持极高的灵敏性，或推出针对首次置业者和自住的普通老百姓需求的产品，或调整中高端价格，率先降价销售。

  此外，融创中国以193亿的销售金额、119万平方米的销售面积排在18位，较上年上升42位。另一匹黑马佳兆业集团由2011年的40位上升至17位。融侨集团、融创中国、荣盛房地产、合景泰富、建业地产均有不同程度的上升，表现出良好的成长力。另一方面，绿城中国由于产品受调控政策影响较大，发展受限，由上年第7位下降至23位。

  百强门槛提高 行业分化加剧

  房地产调控政策持续深化，房地市场进入调整期，在此环境下，全国市场销售仍然保持了增长态势。报告显示，除了销售面积逆市上涨，销售金额方面，2011年全国商品房销售额为5.91万亿元，同比增长12.1%，销售额增幅大幅放缓。在此背景下，房地产开发企业500强企业销售创下2.28万亿元的新高，同比增长32.3%，增长速度较全国高出20.2个百分点。

  其中，根据《2012中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，2011年百强企业的销售金额均值为148.81亿元，较上年增长12.44%，标准差为188.12亿元，标准差扩大11.14亿元，可以看出百强企业销售业绩较上年稳步提升，但企业间差距有所扩大。

  测评结果还显示，2011年百强房企销售金额的中位数为64.98亿元，较上年57.01亿元大幅提升，门槛起点显著提高。整个行业的竞争进入百亿竞争，更多企业达到百亿销售业绩后，其中实力突出的企业正在向200亿—500亿的更高目标集结。销售金额也在向排名全国20强以及50强企业集中，这些企业的发展状况极大地影响了房地产行业整体的竞争态势。

  从测评结果来看，尽管近年来我国房地产业市场集中度有所提升，但整体而言，我国房地产业市场集中程度仍然相当低，因此，即使是处于领先地位的企业，就单个企业而言，对市场的影响程度仍然比较低。这也说明，在市场进入调整期时，任何不能及时适应环境变化的企业都有可能错失发展机会。

  库存压力倍增 盈利模式待改变

  虽然500强企业在市场压力不断上升的产业背景下，销售业绩大幅领先于全国水平，但另一个无法忽视的问题是，2011年，500强房地产开发企业存货均值同比增加50.34%，增幅较上年进一步攀升6.47个百分点，绝对值99.89亿元亦位于历史高点。在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，房地产行业已进入去库存时代成为不争的事实。

  存货均值加速上升的同时，存货周转率放缓，存货的消化速度下降，加上上一年房地产公司经营性现金流的大幅下降，使资金压力随之而来。过去十余年内依赖土地增值、房价高速上涨的盈利模式在常态化的行业调控下将会发生变化。

  测评报告认为，房企盈利模式将逐渐转移到产品价值维度，这种盈利模式的转变实际上代表着行业整体的理性回归。而房地产行业的理性回归，实质上意味着房地产行业进入真正意义的企业竞争阶段，因此，企业经营、管理方面的竞争将日趋激烈，而这种精细化经营管理的盈利模式将逐渐成为更多开发企业的选择。