鲁商置业股份有限公司

  2011年年度报告摘要

§1 重要提示

1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于www.sse.com.cn。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

1.2 公司全体董事出席董事会会议。

1.3 公司年度财务报告已经大信会计师事务有限公司审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。

1.4 公司董事长尹鹏、主管会计工作负责人姜国栋及会计机构负责人（会计主管人员）李珩声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

§2 公司基本情况

2.1 基本情况简介

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2.2 联系人和联系方式

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§3 会计数据和财务指标摘要

3.1 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

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3.2 主要财务指标

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3.3 非经常性损益项目

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

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§4 股东持股情况和控制框图

4.1 前10名股东、前10名无限售条件股东持股情况表

单位：股

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4.2公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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§5 董事会报告

5.1 管理层讨论与分析概要

1、总体经营情况

2011年，面对严峻的房地产市场形势，公司在董事会的正确领导和大力支持下，坚定发展信心，积极科学应对，各项工作扎实稳步推进，2011年总体经营情况如下：

（1）报告期内，公司实现营业收入23.82亿元，实现利润总额3.10亿元，实现归属于母公司所有者的净利润2.35亿元，公司经营指标同比下滑主要是由于2011年度交房面积较少，结算收入同比减少造成。

（2）截至2011 年12 月31 日，公司总资产176.34亿元，净资产13.16亿元，分别比2010年底增长58.33%和21.70%。

（3）报告期内，公司积极应对不利形势，千方百计扩大销售规模。面对严峻的市场形势，公司充分把握政策导向和市场走势，加强项目调度力度和对接紧密度，加强团购、体验式营销等创新销售方式，全年实现合同销售额62.81亿元，同比增长6.15%。

（4）公司加强工程综合节点的协调管理，对不利情况提前预判，进一步促进了计划节点按期或提前达成。2011年度，公司实现新开工面积172万平方米，在建面积300万平方米。

（5）2011年，公司对青岛、菏泽等多个城市进行了考察，并于1月份成功获取了青岛市崂山区午山村庄改造项目，7月份通过挂牌方式竞得菏泽项目，公司土地储备达800万平方米，为公司长远发展提供了坚实保障。

（6）不断提高运营能力，全面提升公司管理水平。一是扎实推进标准化建设工作。重点编制了户型、景观、建筑通用做法的标准化文件，其中户型、景观和样板区的标准化成果应用，已初步显现出加快进度、降低成本的效果。二是着重加强设计、施工、采购等方面的成本控制，通过设计各阶段的限额管理、自主编制工程量清单、建立大宗物品年采模式等措施，提升成本管理水平；三是完善了项目启动会制度。丰富了成果维度和深度，集中专业力量深入分析、集思广益，进一步提升了项目管理水平。四是设立专项奖激发干劲。从销售、工程、成本、综合贡献等方面设立突破奖，激励全员增强紧迫感和主观能动性。五是积极推进内控体系建设。完成了各项工作流程的访谈，并出具了改进点报告，为2012年的内控体系完善奠定基础。

2、本年公司实现销售收入23.82亿元，利润主要来源于以下公司（项目）

单位:元 币种:人民币

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3、主要财务状况、经营成果指标比较情况

单位:元 币种:人民币

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4、公司面临的挑战和对策

当前，房地产行业面临着较为严峻的形势。从宏观形势上，一是当前调控是长期而复杂的，需要充分估计调控的持续性和深入性。二是房地产行业的微利时代已经来临，行业利润已经进入下滑通道，下滑的速度和方式可能都会超乎预期。三是行业集中度将迅速提高，强者恒强的局面即将出现。特别是中小房企，可能会加速离场。同时，在调控的背景下，房地产企业与房地产行业也在发生着深刻变化：一是专业地产将成为热点，但专业地产所需要的专业能力和资金实力，也使得某些领域的风险在集聚；二是面对刚性需求成为主力需求的形势，产品在加速升级换代，品质在普遍提升；三是在未来竞争加剧的大背景下，高水平的企业管理能力和高质量的服务水准将成为必需，成为大势所趋。为此，一方面，公司必须进一步振奋精神、坚定信心，努力挖掘潜在的市场，把握每一个机遇；另一方面，又必须坚持创新求变，把行业调整带来的压力转化为公司全面提升专业化与精细化管理水平的动力，积极应对即将到来的行业变化。

5、公司未来发展的展望

面对纷繁复杂的市场形势，2012年度公司将主要从以下五个方面开展工作：

一是把握好以销售统筹工程和以现金流统筹工程两个关键点，稳字当头、稳中求进，努力做好公司2012年度的经营管理工作。

二是以成本控制水平为标志，以标准化为抓手，深入开展“成本管理年”主题活动。

三是全面落实鲁商置业“品质地产供应商”的定位，打造公司比较优势。

四是以提高专业化与精细化管理能力为目标，重点推进组织、人事、考核、薪酬、权限、流程六个方面的综合改革，全面提升公司管理水平。

五是继续抓实党建与企业文化建设工作，大力弘扬“做实、做精、做细”“爱学习、爱思考、强执行”的工作风气。

公司是否披露过盈利预测或经营计划：否

公司是否编制并披露新年度的盈利预测：否

5.2主营业务分行业、产品情况表

单位:元 币种:人民币

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§6 财务报告

6.1本报告期无会计政策、会计估计的变更

6.2 本报告期无前期会计差错更正

6.3 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明

本公司拥有其半数或半数以下表决权的纳入合并范围内的子公司

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注：公司持有重庆鲁商地产有限公司50%的股权，根据该公司章程规定，由公司决定该公司的生产经营，故公司对该公司拥有实际控制权，因而纳入公司财务报表合并范围。

6.4 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

大信会计师事务有限公司对公司2011年度财务报告出具了标准无保留意见的审计报告。

董事长：尹鹏

鲁商置业股份有限公司

2012年3月27日

股票简称	鲁商置业
股票代码	600223
上市交易所	上海证券交易所

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	李璐	王盼盼
联系地址	济南市经十路9777号	济南市经十路9777号
电话	0531-66699999	0531-66699999
传真	0531-66697128	0531-66697128
电子信箱	600223Lszy@163.com	600223Lszy@163.com

	2011年	2010年	本年比上年增减（%）	2009年
营业总收入	2,381,698,574.35	3,018,402,426.70	-21.09	2,500,147,080.41
营业利润	316,328,190.57	612,130,403.56	-48.32	588,163,044.21
利润总额	309,583,967.60	588,863,651.09	-47.43	585,785,821.30
归属于上市公司股东的净利润	234,627,546.18	440,981,641.53	-46.79	439,366,882.16
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	217,576,388.17	458,435,356.66	-52.54	347,901,637.01
经营活动产生的现金流量净额	-3,633,914,471.39	-1,464,829,519.44	不适用	48,387,638.71
	2011年末	2010年末	本年末比上年末增减（%）	2009年末
资产总额	17,634,377,861.55	11,137,811,533.45	58.33	7,235,845,056.07
负债总额	16,231,141,412.14	9,987,277,990.04	62.52	6,542,891,190.75
归属于上市公司股东的所有者权益	1,315,653,228.85	1,081,025,682.67	21.70	640,044,041.14
总股本	1,000,968,000.00	1,000,968,000.00	不适用	1,000,968,000.00

	2011年	2010年	本年比上年增减（%）	2009年
基本每股收益（元／股）	0.23	0.44	-47.73	0.44
稀释每股收益（元／股）	0.23	0.44	-47.73	0.44
用最新股本计算的每股收益（元/股）	0.23	0.44	-47.73	0.44
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）	0.22	0.46	-52.17	0.35
加权平均净资产收益率（%）	19.58	51.25	减少31.67个百分点	72.83
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）	18.16	53.27	减少35.11个百分点	64.07
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股）	-3.63	-1.46	不适用	0.05
	2011年末	2010年末	本年末比上年末增减（%）	2009年末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股）	1.31	1.08	21.30	0.64
资产负债率（%）	92.04	89.67	增加2.37个百分点	90.42

非经常性损益项目	2011年金额	附注（如适用）	2010年金额	2009年金额
非流动资产处置损益	1,489,887.39		917,996.70	188,177.05
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外	2,500,000.00	御龙湾项目可再生能源建筑应用示范项目补助
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益				93,504,886.16
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回	32,510,000.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	-10,734,110.36		-24,184,749.17	-2,897,902.17
少数股东权益影响额	-7,989,314.23		5,732,790.54	298,199.69
所得税影响额	-725,304.79		80,246.80	371,884.42
合计	17,051,158.01		-17,453,715.13	91,465,245.15

2011年末股东总数			33,584户	本年度报告公布日前一个月末股东总数		31,044户
前10名股东持股情况
股东名称	股东性质		持股比例(%)	持股总数	持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
山东省商业集团有限公司	国有法人		52.62	526,739,200	526,739,200	质押263,364,000
山东省国有资产投资控股有限公司	国有法人		6.67	66,758,303	50,413,200	无
山东世界贸易中心	国有法人		3.84	38,441,600	38,441,600	质押19,220,000
鲁商集团有限公司	国有法人		3.44	34,432,500	34,432,500	质押17,210,000
博山万通达建筑安装公司	境内非国有法人		1.95	19,500,000		质押19,500,000
北京诚达广告传播有限公司	未知		1.42	14,209,670		无
淄博市城市资产运营有限公司	国有法人		1.21	12,156,250	9,428,250	无
泰康人寿保险股份有限公司－分红－个人分红－019L－FH002沪	未知		0.87	8,746,318		无
中国工商银行－易方达价值精选股票型证券投资基金	未知		0.86	8,594,368		无
全国社保基金六零一组合	未知		0.84	8,420,295		无
前10名无限售条件股东持股情况
股东名称		持有无限售条件股份数量			股份种类
博山万通达建筑安装公司		19,500,000			人民币普通股
山东省国有资产投资控股有限公司		16,345,103			人民币普通股
北京诚达广告传播有限公司		14,209,670			人民币普通股
泰康人寿保险股份有限公司－分红－个人分红－019L－FH002沪		8,746,318			人民币普通股
中国工商银行－易方达价值精选股票型证券投资基金		8,594,368			人民币普通股
全国社保基金六零一组合		8,420,295			人民币普通股
中国银行－易方达策略成长证券投资基金		8,161,435			人民币普通股
中国银行－易方达策略成长二号混合型证券投资基金		8,100,085			人民币普通股
中国光大银行股份有限公司－摩根士丹利华鑫资源优选混合型证券投资基金		7,904,795			人民币普通股
中国工商银行－易方达价值成长混合型证券投资基金		7,849,917			人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动的说明		前十名股东中，山东省商业集团有限公司、山东世界贸易中心和鲁商集团有限公司存在关联关系，其他股东关联关系未知。 前十名无限售条件股东关联关系未知。

公司名称	主要产品或服务	注册资本	总资产	净资产	营业收入	净利润
山东省鲁商置业有限公司	常春藤项目、鲁商广场项目、御龙湾项目	50,000,000	9,729,023,361.21	877,519,695.81	803,142,526.80	75,204,331.36
临沂鲁商地产有限公司	凤凰城项目	20,000,000	1,408,494,606.34	222,723,778.12	437,145,661.00	55,710,290.25
北京银座合智房地产开发有限公司	蓝岸丽舍项目	20,000,000	970,504,870.30	326,794,379.36	668,560,272.50	114,959,495.94

项 目	期末数	期初数	增减额	增减幅度	主要原因
应收账款	13,496,635.20	49,508,666.27	-36,012,031.07	-73%	主要系收回上年度的售房款项影响所致。
预付款项	1,597,245,011.82	2,517,072,934.50	-919,827,922.68	-37%	主要系预付土地款及土地拍卖保证金转入存货所致。
存货	14,510,221,631.22	6,872,987,226.18	7,637,234,405.04	111%	主要系加大项目投入和项目拓展，土地储备增加，经营规模扩大所致。
长期股权投资	39,830,714.14	25,785,252.55	14,045,461.59	54%	主要系对联营企业确认的投资收益增加所致。
投资性房地产		5,552,676.20	-5,552,676.20	-100%	投资性房地产出售所致。
固定资产	25,791,367.71	9,453,497.03	16,337,870.68	173%	主要系本期增加服务器配套设施投入所致。
短期借款	771,300,000.00	200,000,000.00	571,300,000.00	286%	主要系加大项目投入，对外融资额度增加所致。
应付票据	23,600,000.00	8,400,000.00	15,200,000.00	181%	主要系采用票据结算工程款及材料款增加所致。
应付账款	1,934,347,833.32	775,622,816.18	1,158,725,017.14	149%	主要系由于开发项目增加，应付工程款及材料款增加所致。
预收款项	4,488,023,731.18	3,374,314,977.25	1,113,708,753.93	33%	主要系部分开发项目尚不符合收入确认条件，预售商品房的预收房款增加所致。
应交税费	-173,779,120.81	137,658,425.23	-311,437,546.04	-226%	主要系预收款项增加，不符合收入确认条件但根据预收款预交商品房销售环节税费增加所致。
其他应付款	6,488,727,403.57	3,393,205,280.94	3,095,522,122.63	91%	主要系关联方向公司提供资金增加所致。
长期借款	1,672,940,000.00	1,101,080,000.00	571,860,000.00	52%	主要系加大项目的投入，对外融资额度增加所致。
预计负债		20,000,000.00	-20,000,000.00	-100%	主要系2010年度未决诉讼已判决，相关款项支付所致。
项 目	本期数	上期数	增减额	增减幅度	主要原因
营业收入	2,381,698,574.35	3,018,402,426.70	-636,703,852.35	-21%	本期可确认收入的开发项目较上年同期减少所致。
营业成本	1,734,780,821.86	1,996,370,082.92	-261,589,261.06	-13%	营业收入减少，相应营业成本减少所致。
财务费用	-2,999,968.82	4,029,280.95	-7,029,249.77	174%	已完工项目利息支出较上期减少所致。
资产减值损失	-26,930,262.82	20,715,124.39	-47,645,387.21	-230%	本期收回前期已计提减值的应收款项，相应转回减值准备所致。
投资收益	14,045,461.59	1,086,719.28	12,958,742.31	1192%	主要系联营企业实现净利润增加所致。
营业外收入	4,339,321.12	1,770,954.23	2,568,366.89	145%	主要系本期收到政府补助所致。
营业外支出	11,083,544.09	25,037,706.70	-13,954,162.61	-56%	主要系上期未决诉讼计提预计损失所致。
所得税费用	79,181,061.60	146,283,973.00	-67,102,911.40	-46%	主要系本期经营利润减少所致。
经营活动产生的现金流量净额	-3,633,914,471.39	-1,464,829,519.44	-2,169,084,951.95	-148%	本期土地储备及项目在建面积增加影响所致。
投资活动产生的现金流量净额	-19,175,179.13	-5,598,294.83	-13,576,884.30	-243%	主要系本期增加服务器配套设施投入所致。
筹资活动产生的现金流量净额	3,448,474,088.73	2,032,635,470.29	1,415,838,618.44	70%	本期经营规模扩大，筹资金额相比去年同期增加所致。

主营业务分行业情况
分行业	营业收入	营业成本	毛利率(%)	营业收入比上年增减(%)	营业成本比上年增减(%)	毛利率比上年增减（%）
房地产销售	2,322,012,464.01	1,687,574,270.90	27.32	-21.75	-13.97	减少6.58个百分点
物业管理	38,357,248.67	34,797,637.32	9.28	24.83	48.60	减少14.51个百分点

公司名称	表决权比例	纳入合并范围的原因
重庆鲁商地产有限公司	50%	见注