江苏凤凰置业投资股份有限公司

  2011年年度报告摘要

§1 重要提示

1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于www.sse.com.cn。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

1.2 公司全体董事出席董事会会议。

1.3 公司年度财务报告已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）江苏分所审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。

1.4 公司董事长陈海燕、总经理齐世洁、主管会计工作负责人及会计机构负责人颜树云声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

§2 公司基本情况

2.1 基本情况简介

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2.2 联系人和联系方式

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§3 会计数据和财务指标摘要

3.1 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

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3.2 主要财务指标

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3.3 非经常性损益项目

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

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§4 股东持股情况和控制框图

4.1 前10名股东、前10名无限售条件股东持股情况表

单位：股

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4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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§5 董事会报告

5.1管理层讨论与分析

1、公司所处的行业背景和公司的经营状况

（1）2011年房地产行业形势

2011年的房地产行业在经历2009年底开始的持续两年的严厉调控后，终于真正进入调整，存量房成交量价低迷，进而蔓延至新开工及房地产投资。

①行业投资增速持续放缓

2011年全年，全国房地产开发投资额累计为61740亿元，同比增长27.9%，增速较2010年回落了5.3个百分点。从月度数据来看，行业投资增速在2011年全年呈持续放缓趋势，增速水平由2月份的35.2%下滑至年末的12.3%。特别是在年底11月份及12月份，由于保障房对投资拉动作用的迅速减弱及行业调控的持续影响，行业投资增速呈快速回落趋势。

②新开工增速逐月下滑、竣工面积持续增长

2011年全年新开工面积为19.01亿平方米，同比增长16%。总体来看，行业新开工面积增速呈现逐月下滑态势，12月单月新开工面积1.51亿平方米，同比下滑19%。

2011年1-12月，全国房屋竣工面积为8.92亿平方米，较2010年的7.5亿平方米增长13.3%。随着09年10年开工项目已逐渐进入竣工阶段，同时2011年上半年新开工面积的高增长，均将促使未来竣工面积的持续增长。

③销售持续低迷

2011年1-12月，全国商品房销售面积10.99亿平方米，较上年增长4.9%，增速较上年回落5.7个百分点。从销售金额上看，2011年全年商品房销售额5.9亿元，同比增长12.10%。

2011年全年商品房销售呈前高后低的格局。上半年销售面积及金额均维持较高的单月涨幅；下半年随着调控的持续，各地商品房成交量及成交金额快速下滑。第四季度的三个单月，全国商品房销售数据同比均为负增长。

④土地市场：住宅地块成交持续低迷

2011年全国130个城市土地出让金总额为19052.3亿元，同比减少11%，其中住宅类用地为12666.8亿元，同比减少23%，但仍占全部土地出让金总额的67%。土地出让金的减少一方面由于企业资金链紧张，购置土地意愿下降，另一方面由于土地市场冷清带来的溢价率的走低。

⑤房价上涨趋势得到遏制

全国70个大中城市新建商品住宅价格指数显示，12月份全国房价平均环比指数下降趋势明显。总体来看，由限购、限贷等调控政策所带来的销售趋势性萎缩已明显地反应在大中城市的房价水平上。全国重点城市房价涨势持续走弱，环比下降趋势明显。房价的整体上涨趋势已得到遏制。在限购不放松，银行信贷偏紧，房地产公司库存上升的形势下，后期房价预计仍将延续下行走势。

（2）公司的总体经营状况

面对上述不利的市场环境，公司管理层提出要始终坚持从企业实际出发，结合公司发展战略，时刻保持一份理智和冷静。采取“全力保证楼盘销售、不断提升品牌、着力提高运营效率、不断增强发展后劲以及全力筹措发展资金”等一系列措施。报告期内，公司在市场营销、品牌建设、项目建设、土地储备、内控建设等发面取得了一些成绩。

①市场营销方面

年初，公司管理层针对不利的市场环境进行了仔细的研究，认为中央会坚定不移搞好房地产调控。报告期内国家陆续出台一系列调控政策，限购、限价、限贷政策发挥了作用，楼市交易量大幅萎缩，房价已出现下行降价。基于上述情况，公司积极应对，采取了各种措施、合理定价，公司可售楼盘集中在2011年上半年市场环境相对较好的情况下推向市场，本年度开盘的凤凰和美二期、凤凰和熙商业办公楼B幢都取得了很好的销售业绩。2011年全年，合同销售金额为8.8亿元，回笼资金12.7亿元。

②不断提升品牌影响力

2011年，公司继续推进品牌建设工作，一方面公司不断研究“文化地产”项目的设计标准、工艺要求和配套设施特色；另一方面不断梳理项目开发流程，切实提高了项目管理的水平。另外，公司利用2011年底凤凰和美一期、凤凰和熙16幢交付的契机，加大宣传力度。在市场环境不利的情况下，凤凰和美二期、凤凰和熙16幢B座依然热销，彰显出公司的品牌影响力在不断提高。

③抓好项目管理，全面提高运作效率

目前公司有6个在建项目同步施工，特别是苏州凤凰国际书城裙楼已经封顶并已进行外幕墙施工。凤凰和美4-9幢预计在2012年10月可全部竣工交付；凤凰山庄开工建设至今已完成工程量60%，2012年预计可实现竣工交付。目前，除了凤凰和熙、凤凰和美在继续销售外，凤凰山庄、苏州凤凰国际书城已具备了销售条件，2012年将有四个楼盘同时销售。

④获取优质土地储备，夯实公司发展后劲

2011年，增加土地储备一直是公司的重点工作，经过努力公司成功以比较低的价格取得盐城土地60亩（40432平方米），同时已经有意向并且在商谈中的项目有多个。2012年公司力争在市场不景气、土地价位较低的情况下，加快获取土地储备的速度。

⑤加强公司内部控制体系建设

2011下半年，公司正式启动了内部控制体系建设，聘请了专业机构对公司进行内部控制体系进行策划和设计。公司计划结合本次内部控制体系建设，梳理和优化公司开发流程，并完善相关配套制度，使公司成为按现代化企业制度运营的优质上市公司。

5.2 2011年公司经营业绩

报告期内，公司营业收入和归属于母公司股东的净利润分别达到171,119.33万元和23，437.29万元，比上年度分别增加54.16%和26.04%，公司确认主营业务收入的房地产项目主要是凤凰和熙16幢办公楼住宅和凤凰和美1-3幢；公司2011年加权平均净资产收益率为15.40%。

报告期内，公司项目预售情况较好，合同销售金额8.8亿元。截止2011年末，公司的资产负债率为71.24%，流动比率为1.52，资产负债结构良好。公司资产中主要项目为货币资金、存货和长期股权投资，分别占总资产的24.25%、67.69%和 0.68%，上述合计占资产总额的92.62%，公司资产质量良好，变现能力强，无不良资产，公司的资产负债结构体现行业特点，能够满足公司经营发展的要求。

(1)主营业务分行业、产品情况表

单位:元 币种:人民币 万平方米

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注：①凤凰和熙营业收入和营业成本与上年同期相比下降幅度较大，主要原因在于上期结转的是凤凰和熙一期住宅部分，面积大于本报告期结转的16幢商业办公楼。

②凤凰和美营业收入和营业成本与上年同期相比上升幅度较大，主要原因在于本报告期结转的是凤凰和美1-3幢住宅，面积远大于去年同期结转的是C幢商业楼。

③凤凰和美毛利率下降幅度较大的原因在于2010年凤凰和美结算的是C幢商业用房，售价远高于住宅，毛利率也远高于住宅。

（2）主营业务分地区情况

单位:元 币种:人民币

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（3）公司主要项目情况

单位：万平方米

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（4）主要供应商\客户情况

报告期内，本公司前五名供应商合计的采购额6,366.72万元，占本期采购总额的67.51%。报告期内，本公司房地产主营业务前五名客户合计的合同销售额13,508.38万元，占本期合同销售总额的15.34%。

5.3 财务状况、经营成果和现金流量重大变化情况

单位：人民币元

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5.4 子公司经营情况及业绩分析

(1)子公司基本情况如下 单位：人民币万元

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（2）子公司经营业绩情况如下

单位：人民币元

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截止2011年12月31日，江苏凤凰置业有限公司共有六个控股子公司从事房地产开发，目前六个公司尚未产生效益。具体情况如下：

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5.5 对公司未来发展的展望

2012年，在国内外经济不确定性增加和中央坚持房地产调控不动摇的形势下，全国房地产景气指数仍将继续下行。对2012年房地产市场走势，可以用三句话来表述：1、房地产调控政策依然会延续，金融信贷政策不会宽松；2、房价在2011年基础上会继续下降；3、保障性住房会加大放量。由此可见， 2012年在房地产宏观调控政策影响下，公司管理层认为2012年房地产市场面临的宏观环境更加严峻，企业将面临更大的经营压力和资金压力。

2012年2月15日，《国家“十二五”时期文化改革发展规划纲要》(以下简称“《规划纲要》”，《规划纲要》把文化产业提升至支柱产业。让文化地产受益《规划纲要》将为文化产业提升至国民经济支柱性产业给出了纲领性指导。文化产业的大发展将利好文化地产的快速发展。第一,“基本覆盖全社会的公共文化服务体系要基本建立”的目标，将造就文化产业在“十二五”期间有一个快速发展期，公司管理层认为，作为文化产业的物理载体的文化地产亦将有一个快速上升期；第二，《规划纲要》在强调文化产业加快发展的同时体现了对文化企业的支持，公司认为，作为全国文化产业领军企业的控股股东凤凰集团将会获得进一步支持，先发优势更为明显，让凤凰股份在拓展文化地产的道路上拥有一个更为雄厚的支持者；第三，随着《规划纲要》的正式对外公布，文化产业配套政策将陆续出台，进一步利好文化产业发展、进一步利好文化地产发展。

面对上述既又不利同样也是历史机遇的重要时期，公司将沿着“文化地产”发展战略，利用市场调控带来的机遇，在控股股东的大力支持下，快速增加省内外“文化地产”项目的土地储备，这有利于降低公司获得土地资源的成本，最大限度降低公司经营风险。

⑴公司发展思路

2012年，我们将继续坚持积极主动的市场应对策略,专注于“文化地产”规模的扩大，,顺应形势，抓住一切机遇，推动业绩增长。

在项目获取上，公司将在省内外城市快速获取“文化地产“项目，为公司长期向好发展打下坚实基础。

在项目开发上，公司继续下大力气明晰“文化地产“内涵，通过设计创新、户型优化和技术集成提高产品精细化程度和附加值，以达到提升项目品质和文化属性。

在项目营销中，公司将建立目标客户为导向的销售策略，进一步提高公司精准的、前瞻的客户需求把握能力，提高满足并引领客户需求的产品实现能力，挖掘产品的增值点，根据市场变化及时调整销售策略和价格。

（2）2012年度公司经营计划

2012年，公司计划全年实现营业收入约18亿元，费用合计约1.35亿元。2012年，公司及子公司计划开发面积约100万平方米，新开工约24万平方米。2012年公司计划新增土地储备500亩左右。

（3）资金需求计划

为完成2012年度的经营计划和工作目标，预计公司的资金需求较大，公司将通过自有资金、销售回笼款、银行贷款及控股股东资金支持等方式来解决。

§6 财务报告

6.1 本报告期会计政策、会计估计的变更情况

报告期内，为了能够更加公允、恰当地反映本公司的财务状况和经营成果，结合目前房地产市场的宏观情况以及本公司整体固定资产的实际使用情况，对公司固定资产折旧政策进行调整。

具体情况如下：

（1）变更日期：2011年6月1日

（2）变更原因：为了能够更加公允、恰当地反映本公司的财务状况和经营成果，结合目前房地产市场的宏观情况以及本公司整体固定资产的实际使用情况，对公司固定资产折旧政策进行调整。

（3）变更前后具体如下：

《公司采用的会计政策与会计估计》原条款：

15.固定资产

（2）各类固定资产的折旧方法

本公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资产的年折旧率如下：

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变更后条款：

15.固定资产

（2）各类固定资产的折旧方法

本公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资产的年折旧率如下：

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本次会计估计变更经2011年6月24日召开的公司第五届董事会第十八次会议已审议通过，公司独立董事及监事会均发表了专项意见。(详见公司于2011年6月25日公告的编号为临2011-12号临时公告)

6.2 本报告期无前期会计差错更正

江苏凤凰置业投资股份有限公司

2012年3月23日