章剑锋

  房价很快就将面临一轮实质性降幅，此所谓实质性，乃是相对于“两会”闭幕时温总理讲话前的市场形势而言。尽管此前限制性调控措施已推行数年，但商品房价格的下调依然不够充分，市场信心仍难恢复。这种局面较深的背景是供方心理上仍抱一丝幻想。现在看来，自今之后（最起码是两到三年之内），局面将发生彻底改观，长远来看，开发商若不降价，即要面临着被抛出市场的危险。可以这么说，所有固执己见的供方恐怕现在都必须为骤增之风险意识而端正态度、争取主动，能降多少就降多少，若不想出局，此是唯一方法。

  购买意愿在急速退潮。央行报告揭示在未来3个月有购房意愿的居民占比是1999年调查以来的同期最低值。京、沪等地居民的房地产投资意愿仅为9.4%，甚至低于2009年初的最低水平。可见市场是无情的。在开发商这边，就连上市发展商的平均负债率也达到了72%，是近10年以来最高值，更多中小发展商怎样度日也就不难想象了。需要厘清的是，当前的政策取向即要寻求一个合理价格，市场结构性的重组过程可以使很多旧的市场元素统统剔除，这是发展推进的必付之代价。

  固然，对供给方而言，合理价格有主动型与被动型两种。供方的主动使市场无阻逆，可以促进这目标顺利达到，但供方的积极与否在今天已不是必要条件，也就是说合理价位能不能实现，已不在供方的意愿如何，需方的意愿和政策引起的市场取向，已可以完全撇下开发商而来求得合理位阶。这也许可以解释今年“两会”上开发商们何以牵头炮制出一册万言书后又终于没有递上去的原因。

  这是需求弹性提高的结果。以往的市场由于需求没有弹性，需求主体的选择空间过窄甚至干脆没有，大家只能挤在一个有限的格子里面争抢机会，因此价格杠杆失了效。这样的市场，是不完全的市场。所以，说到底，合理楼价能否实现以及能实现到什么样的程度，取决于此需求弹性系数究竟能提高到何种程度。在这方面，保障房和政策房对于供方不啻是两柄撒手锏，因这恰好就是提高需求弹性、增加选择空间的最好办法。选择种类与路径增加，原有供给模式就会面临不小的冲击。

  长期以来的需求无弹性，是很不合理的现象。如今有一些意见说楼价多跌上几成市场就有末日之虞，就是深陷在这种不合理的现象之中难以自拔的表现。若要说需求有无弹性可视作一市场是否健康的标准，那么围绕此点展开的市场关系的任何调整都是可以接受的，也在承受范围之内。试想，何以在如此长时期里，重锤猛打之下市场不见崩塌，我们岂能视它的结实耐打击于不见？况且房价跌了有危险，涨了就不会有危险？凡事要讲利害相权，美债危机以来我们屡屡强调扩内需的紧迫，要让大家有钱消费，不是戏言。楼价过高，既不利于扩内需，反对内需产生了抑制效应。这是极直观的现实。最近有中国城市的房价收入比数据指出，像京、沪这样的大都市，一个收入水平稍高一点的家庭将其全部收入用于购买一百平方米住房，需耗去20到30年时间。一个人又有几个20、30年宝贵年华与精力？发展的全部意义若只止于一套房子，这样的内需又哪里有生命力与质量可言？消费被压抑，无非是需求弹性不畅所致。从这个角度来看，房价的下跌，等于是为社会民生减负，为经济运行减负。

  价格的下跌，是一种客观规律上的回归。需求弹性越大，跌幅就越大。因为此弹性的增加，房价的回落必循由一条由渐而骤的变化路线，在这条线上，其内容必有由虚入实、由浅入深、由弱入强、由假入真的周期拉开。这个周期，严格来讲目前才正式转入主题。实际上，在具体降幅上可以作一层级界定和划分。可将跌幅分作两大类：一类是无效的，一类是有效的。就当前情形看，前一段时期的所有跌幅都可归于无效类，因为这个降价过于富于技巧和艺术，郊区降了城区不动，不是真降，有欠品质的项目大降，而其他项目不动，也不能叫真降，此时即使算出来的平均价格跌到20%，真实的情况依然是价格水平高高盖过了支付能力，因而简单讲跌幅也就没有实际意义了。若是按已确定了的房价收入比作指导原则，那么整个市场的平均降幅达不到30%，则市场不会有任何反应，这是有历史经验的。降幅达30%以后，价格杠杆才有可能对市场产生渐次撬动作用，进入一个有效跌幅区间，而这个有效区间又可以分层为微效、中效与高效数个阶段。降了多少，相应决定了它的发展态势处于哪一段位。

  现在既然供方差不多都已举手投降了，有关硬着陆还是软着陆的争论也就没有必要了。楼价由悬于半空状转而双脚着地，每进一步即是将根深扎一层，改变原来那个没脚无根的市场。

  中国建设住房体系的最终归宿，是要达到保障房、政策房和商品房三位一体的完整组合系统，这个梯次衔接的层次塑造即是不可动摇的决心，那么在它没有达到的一天，价格的变动就没有理由停歇下来。

  （作者系房地产事务专栏作家）