天津海泰科技发展股份有限公司

  2011年年度报告摘要

§1 重要提示

1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于《上海证券报》、《中国证券报》及上海证券交易所网站。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

1.2 公司全体董事出席董事会会议。

1.3 深圳市鹏城会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

1.4 公司负责人徐蔚莉女士、主管会计工作负责人宋克新先生及会计机构负责人（会计主管人员）倪琴溪女士声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

§2 公司基本情况简介

2.1 基本情况简介

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2.2 联系人和联系方式

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§3 会计数据和业务数据摘要

3.1 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

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3.2 主要财务指标

单位：元 币种：人民币

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扣除非经常性损益项目

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

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§4股东持股情况和控制框图

4.1 前10名股东、前10名无限售条件股东持股情况表

单位：股

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4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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§5 董事会报告

5.1 管理层讨论与分析概要

2011年，全球经济动荡，我国也面临着经济增速放缓、通胀压力增大、经济结构亟需调整等局面。纵观2011年国家针对房地产市场的调控政策，可以理解为是对2010年调控的延续和深化，主要体现在针对住宅地产的限购、限贷等抑制性政策继续升级；设立房产税改革试点，为长期制度建设做准备等方面。不断深化的房地产调控政策不仅使住宅地产观望气氛日益浓厚，而且正逐步传导至商业、工业地产。此外，根据相关机构的统计,2011年全国房地产市场库存整体处于高位，投资、开工等供应类指标增速均有不同程度的放缓。

对此，我们认为：国家正在进行的本轮房地产调控目的是遏制房地产市场中的过度投机行为，促使房地产行业发展的基础回归到持续需求上，保证中国房地产行业长期、健康的发展。因此对于以工业地产为主业的海泰发展来说，既是一个考验,更是一个机遇。对于未来的发展，我们认为一是要顺应国家宏观调控形势，努力维护房地产市场的健康发展；二是要创造和把握发展机遇，立足天津滨海新区，发挥公司主业优势，通过对现有资源的整合，实现公司的稳步扩张，不断增强公司的核心竞争力。

1、报告期内公司经营情况回顾

2011年是“十二五”开局之年，公司全年以经济指标为中心，围绕工业地产主业，以开发建设、房产销售、大项目运作为工作重点，以资金、成本、价格管控为管理抓手，以项目储备、市场拓展为后续发展保障，积极发挥自身的竞争优势，取得了较好的经营成果。

（1）土地储备方面

报告期内，公司在原有土地储备基础上，通过参加土地使用权和产权竞买等方式，成功摘牌“津滨大（挂）2011-10号”宗地、天津百竹科技产业发展有限公司100％股权及天津滨海齐泰投资有限公司100%股权，新增位于滨海新区土地储备面积20多万平方米，为公司工业地产后续发展提供了充分的储备保障。

（2）在建项目方面

报告期内，公司积极推进包括“BPO基地”、“海泰·精工”、“海泰创意科技园”、“滨海高新区标准厂房示范园”、“蓝海科技园”在内的100多万平方米重点工程项目的建设进程。并且在一系列的建设工作中，逐步形成了以打造市级“文明示范工地”为目标，以保质量重安全、控制成本、确保工期为三个工作重点的“三点一线”的科学管理体系，以有效地保证项目工程建设的稳步推进。

（3）项目销售方面

2011年，国家继续加大对房地产市场的宏观调控，“国八条”等政策的出台再次体现了国家调控房地产市场的坚定决心。从政策内容来看，调控重点主要是针对住宅地产，对公司主营业务——工业地产的影响有限。报告期内，公司以资金快速回笼为主线，高度重视招商及市场营销工作，加大存量房的销售力度。全年商品房销售收入取得较大提升。

（4）其他方面

①拓展融资渠道，为公司发展提供资金保障

面对2011年国家从紧的货币政策，公司在准确把握信贷政策趋势的基础上，统筹融资安排，先后取得兴业银行1.5亿短期贷款与广发银行8000万短期贷款，为公司工业地产项目建设和项目储备提供了充足的资金保障。

②综合运用各种理财手段，提高公司资金使用效率

报告期内，为提高公司资金的使用效率和收益，在保证流动性和资金安全以及控制风险的前提下，公司使用自有闲置资金开展了金融性理财产品的投资业务和委托贷款业务。

③努力提升孵化运营能力

报告期内，公司积极进行孵化器市场化运作及投资方式的研究，拓展思路，通过广泛收集信息资源，认真分析其他区域孵化器的先进经验，为进一步提高孵化运营能力奠定了坚实的基础。

报告期内，公司圆满完成国家级孵化器复核工作。

（5）公司主营业务及其经营状况

①主营业务分行业、分产品情况

单位:元 币种:人民币

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②主营业务分地区情况

单位:元 币种:人民币

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（6）公司资产和利润构成变动情况分析

①资产类重大变化情况分析

单位:元 币种:人民币

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②利润变动情况分析

单位:元 币种:人民币

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③现金流量情况分析

单位:元 币种:人民币

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（7）主要控股公司的经营情况及业绩

①主要控股公司经营情况

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②对公司净利润影响达10%以上的公司

单位:元 币种:人民币

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（8）同公允价值计量相关的内部控制制度情况

与公允价值计量相关的项目

单位：元 币种：人民币

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2、对公司未来发展的展望

对于2012年以及未来几年的发展，公司将以加强成本控制、提升管理水平和开展品牌建设为基础，重点提升项目开发建设和销售水平，有效增强市场竞争优势。

（1）公司未来发展机遇

通过分析公司所处行业及所在区域发展态势，我们认为公司未来发展存在如下机遇：

公司所处行业政策方面：根据2012年中央经济工作会议和国务院常务会议精神，我们判断：“坚持房地产调控政策不动摇”为2012楼市政策调控的总基调。然而国家目前主要采取的“限购、限贷”政策只针对住宅地产的投机、投资行为，对工业地产项目的购买并无直接限制，相反客观上可能促进市场对工业地产产品的购买力。

公司工业地产产品需求对象方面：2012年中央经济工作会议指出：“要积极发展壮大实体经济，筑牢经济发展的根基。”凸显了决策层对发展实体经济的高度重视。此外，国务院专门研究了进一步支持实体经济，尤其是中小企业发展的政策措施，这些重要政策，包括对中小企业进一步予以财税、金融政策的支持，进一步支持中小企业转型升级，向中小企业提供更多的公共服务等方面。这些无疑将促进我国实体经济的快速发展，增加企业对于工业地产产品的刚性需求。另外，公司作为专业的国家级孵化器，可以有效地搭建企业与政府之间的桥梁，有效地保障相关扶持政策落实到企业。作为中小企业充分享受国家扶持政策的捷径，必将有越来越多的中小企业愿意进入到公司开发的工业园中，享受专业的孵化服务。

公司所处区域发展方面：2011年，在国家区域政策支持下，天津滨海新区经济总量已连续三年跨越每年增长“千亿元”大台阶。全年实现规模以上工业总产值12,732亿元，比去年同期增长29.4%，固定资产投资3,702亿元，同比增长30%（前述信息来源滨海新区政务网）。滨海新区经济强劲增长和政策支持所带来的产业聚集效应，将对工业地产产品产生源源不断的需求，为工业地产行业创造了巨大的发展空间。而公司目前所持项目及土地储备主要集中于天津滨海新区及其主导功能区——滨海高新区内，我们将抓住这一良机，不断创造出符合实际需求的工业地产精品，努力塑造自身成为滨海新区工业地产开发主力军和高端运营商，充分分享区域发展的成果。

2012年工作重点

（1）项目建设方面

公司将继续推进 BPO基地后续项目及海泰·精工、海泰创意科技园、蓝海科技园、天津滨海高新区标准厂房示范园等项目的开发、建设工作。我们在坚持高品位设计，高质量工程的基础上，低能耗项目将成为公司工业地产产品的重点发展方向，我们将从设计环节开始、包括建设材料的应用及后期房屋的配套和使用上，研发更具环保节能特点的工程项目。最大化的节约资源，保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。

（2）销售方面

公司将结合项目各自所在区域的主导产业方向，与行业协会、销售中介等媒介开展合作，寻求销售渠道，提高公司产业化销售和渠道销售的能力。另外，公司将分析整理其他项目的成功经验和做法，并对客户进行商业配套需求调研，形成配套服务与项目产品之间的比例分配模型，通过提升公司项目的附加价值来促进销售。

（3）其他方面

①进一步完善内控建设

2012年，公司计划在董事会的领导下成立内部控制规范管理部门，协调公司各职能部门及下属子公司共同开展内部控制规范建设工作。根据《公司法》、《企业内部控制基本规范》、《上市公司内部控制指引》等有关法律法规的要求，系统梳理公司已有的内部控制制度，对各业务流程中风险存在的可能性进行识别，找出存在的缺陷和问题，并着力从规范业务流程、强化制约、落实责任追究等方面入手，在公司范围内建立适用、完善的内部控制体系，并确保其有效运作。

②孵化器建设及产业投资

2011年末至2012年初，在国务院指导下，银监会、财政部、发改委陆续出台一系列针对小微企业的扶持政策，内容涉及减免税收、政策性收费以及金融服务机构准入等各个方面。公司将借助国家支持政策，全面升级各项孵化服务水平，以专业的孵化器运营模式，有效提升公司工业地产品牌价值。

另外，公司将组建专业团队，筛选部分符合国家产业规划要求，具备长期发展潜力的在孵公司进行深度调研，并从中审慎选取优质标的进行投资，打造公司多元化的盈利模式。

③资金筹措及使用方面

公司将多方拓展融资渠道，做好资金的筹措与运用工作，在保证项目建设所需资金的同时，提高资金的使用效率。

5.2 主营业务分行业、产品情况表

见5.1。

5.3 报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大变化的原因说明

见5.1。

§6 财务报告

6.1 本报告期无会计政策、会计估计的变更。

6.2 本报告期无前期会计差错更正。

6.3 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明。

合并报表范围的变化：

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1、公司分别于2011年12月1日、2011年12月19日召开第七届董事会第十一次会议和2011年第三次临时股东大会，审议通过了《关于收购百竹科技公司及滨海齐泰公司股权的议案》。2011年12月23日，公司于天津产权交易中心成功取得“天津百竹科技产业发展有限公司100％股权”及“天津滨海齐泰投资有限公司100%股权。”成交价格分别为人民币14,703.19万元和人民币7,303.94万元。报告期内，上述股权的交割手续已办理完毕，本期纳入合并范围。

2、公司于2011年6月15日召开第七届董事会第三次会议，审议通过了《关于设立全资子公司的议案》。同意公司以自有资金3000万元设立全资子公司，进行科技创意产业园相关的土地竞拍及建设开发工作。报告期内，该公司已设立完毕，本期纳入合并范围。

3、公司于2011年4月26日召开了第七届董事会第二次会议，审议通过了《关于对天津海泰方达投资有限公司进行注销清算的议案》。同意对海泰方达公司进行注销清算。报告期内，该公司注销清算工作已办理完毕。

6.4 本报告期公司财务报告未被出具非标准审计报告。

天津海泰科技发展股份有限公司

法定代表人：徐蔚莉

二○一二年四月十七日

股票简称	海泰发展
股票代码	600082
股票上市交易所	上海证券交易所

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	曲阳	戴文斌
联系地址	天津新技术产业园区华苑产业区海泰西路18号	天津新技术产业园区华苑产业区海泰西路18号
电话	（022）8568 9891	（022）8568 9999
传真	（022）8568 9889	（022）8568 9889
电子信箱	quyang@hitech-develop.com	daiwenbin@hitech-develop.com

	2011年	2010年		本年比上年增减（%）	2009年
		调整后	调整前
营业总收入	1,175,826,348.74	842,685,627.53	842,685,627.53	39.53	812,079,642.73
营业利润	53,913,413.27	84,708,824.23	84,844,999.69	-36.35	94,494,522.94
利润总额	113,459,450.69	91,236,724.24	91,372,899.70	24.36	123,519,464.66
归属于上市公司股东的净利润	81,781,584.94	66,574,624.76	66,710,484.28	22.84	90,054,953.03
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	38,746,534.40	25,986,955.24	25,986,955.24	49.10	32,538,458.08
经营活动产生的现金流量净额	723,478,097.90	67,676,667.75	84,738,375.83	969.02	-156,797,041.12
	2011年末	2010年末		本年末比上年末增减（%）	2009年末
		调整后	调整前
资产总额	3,063,864,478.74	3,119,426,462.50	2,953,780,050.74	-1.78	3,278,674,220.05
负债总额	1,409,782,158.86	1,385,916,847.90	1,274,786,573.10	1.72	1,543,955,390.07
归属于上市公司股东的所有者权益	1,654,082,319.88	1,732,316,113.71	1,677,799,976.75	-4.52	1,733,509,492.47
总股本	646,115,826.00	646,115,826.00	646,115,826.00	0.00	646,115,826.00

	2011年	2010年		本年比上年增减（%）	2009年
		调整后	调整前
基本每股收益（元／股）	0.13	0.10	0.10	30	0.14
稀释每股收益（元／股）	0.13	0.10	0.10	30	0.14
用最新股本计算的每股收益（元/股）	0.13	0.10	0.10	30	0.14
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）	0.06	0.04	0.04	50	0.05
加权平均净资产收益率（%）	5.07	3.92	4.05	增加1.15个百分点	5.31
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）	2.43	2.31	1.58	增加0.12个百分点	1.92
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股）	1.1197	0.1047	0.1312	969.44	-0.2427
	2011年末	2010年末		本年末比上年末增减（%）	2009年末
		调整后	调整前
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股）	2.56	2.68	2.60	-4.48	2.68
资产负债率（%）	46.01	44.43	43.16	增加1.58个百分点	47.09

非经常性损益项目	2011年金额	附注	2010年金额	2009年金额
非流动资产处置损益			19,705,145.66	44,821,105.27
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外	59,310,443.47	见五.39	6,541,600.00	38,303,471.21
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益	-3,324,470.17		19,730,501.82
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益	2,266,656.86	见五.38	1,632,859.26	4,133,674.05
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	235,593.95	见五.39	-13,699.99	-9,208,132.50
少数股东权益影响额			-42,261.00	-59,210.34
所得税影响额	-15,453,173.57		-6,966,476.23	-19,512,529.51
合计	43,035,050.54		40,587,669.52	58,478,378.18

2011年末股东总数	74,691户		本年度报告公布日前一个月末股东总数				75,095户
前十名股东持股情况
股东名称	股东 性质	持股比例(%)			持股总数	报告期 内增减	持有有限售条件股份数量		质押或冻结的股份数量
天津海泰控股集团有限公司	国有法人	24.07			155,499,820	348,708	89,366		无
天津华苑置业有限公司	境内非国有法人	4.91			31,730,164	0	0		无
招商证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户	其他	0.93			6,000,000	0	0		无
中信证券－建行－中信证券股债双赢集合资产管理计划	其他	0.42			2,718,800	2,718,800	0		无
青岛百通城市建设集团股份有限公司	境内非国有法人	0.38			2,481,670	-8,391	0		无
吴艳	境内自然人	0.37			2,380,000	-417,800	0		无
张芳	境内自然人	0.35			2,274,972	1,071,872	0		无
刘淑兰	境内自然人	0.34			2,165,600	0	0		无
崔长军	境内自然人	0.30			1,942,600	-22,000	0		无
北京南国紫钰轩餐饮有限公司	境内非国有法人	0.28			1,800,000	1,800,000	0		无
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称				持有无限售条件股份的数量				股份种类
天津海泰控股集团有限公司				155,410,454				人民币普通股
天津华苑置业有限公司				31,730,164				人民币普通股
招商证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户				6,000,000				人民币普通股
中信证券－建行－中信证券股债双赢集合资产管理计划				2,718,800				人民币普通股
青岛百通城市建设集团股份有限公司				2,481,670				人民币普通股
吴艳				2,380,000				人民币普通股
张芳				2,274,972				人民币普通股
刘淑兰				2,165,600				人民币普通股
崔长军				1,942,600				人民币普通股
北京南国紫钰轩餐饮有限公司				1,800,000				人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动的说明				上述股东中，控股股东天津海泰控股集团有限公司与其他股东之间无关联关系，亦不属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人；公司未知其他股东之间是否存在关联关系、是否为一致行动人。

主营业务分行业情况
分行业	营业收入	营业成本	营业利润率(%)	营业收入比上年增减(%)	营业成本比上年增减(%)	营业利润率比上年增减（%）
销售行业	1,156,276,312.83	1,000,392,415.38	13.48	48.33	42.07	增加3.81个百分点
服务行业	379,267.50		100.00	-80.69	0.00	增加0.00个百分点
租赁行业	19,170,768.41	5,320,894.90	72.24	-68.68	-68.65	减少0.03个百分点
合计	1,175,826,348.74	1,005,713,310.28	14.47	39.53	39.47	增加0.04个百分点

主营业务分产品情况
分产品	营业收入	营业成本	营业利润率(%)	营业收入比上年增减(%)	营业成本比上年增减(%)	营业利润率比上年增减（%）
商品销售收入	1,156,276,312.83	1,000,392,415.38	13.48	48.33	42.07	增加3.81个百分点
孵化服务收入	379,267.50		100.00	-80.69	0.00	增加0.00个百分点
租赁收入	19,170,768.41	5,320,894.90	72.24	-68.68	-68.65	减少0.03个百分点
合计	1,175,826,348.74	1,005,713,310.28	14.47	39.53	39.47	增加0.04个百分点

地区	营业收入	营业收入比上年增减（％）
华北	1,175,826,348.74	39.53
合计	1,175,826,348.74	39.53

主要会计科目	2011年12月31日	2011年1月1日	增减变化（%）	变化原因
货币资金	946,949,052.35	679,769,942.57	39.30	报告期内收到津百商厦售房款所致
应收票据		4,342,211.00	-100.00	报告期内将应收票据转出所致
应收账款	2,790,903.14	5,354,228.80	-47.87	报告期内收回应收售房款所致
预付款项	63,597,480.00	37,793,890.63	68.27	报告期内预付购买土地款所致
其他应收款	811,196.77	5,688,099.32	-85.74	报告期内应收工程水电费转销所致
其他流动资产	70,000,000.00		100.00	报告期内发放委托贷款所致
无形资产	827,026.79	1,244,311.58	-33.54	报告期内无形资产摊销所致
长期待摊费用	3,253.38	11,301.81	-71.21	报告期内长期待摊费用摊销所致
递延所得税资产	21,882,812.63	12,187,879.74	79.55	报告期内计提土地增值税以及预收售房款增加所致
短期借款	330,000,000.00	150,000,000.00	120.00	报告期内银行借款增加所致
预收款项	61,010,986.33	27,028,524.83	125.73	报告期内预收售房款增加所致
应交税费	50,496,245.69	15,891,976.39	217.75	报告期内计提土地增值税所致
应付利息	566,331.03	285,862.17	98.11	报告期内银行借款增加所致
一年内到期的非流动负债		300,000,000.00	-100.00	报告期内归还银行借款所致
其他非流动负债	1,291,256.53		100.00	报告期内收到天津滨海新区财政局给予的文化发展引导资金所致

主要会计科目	2011年1-12月	2010年1-12月	增减变化（%）
营业总收入	1,175,826,348.74	842,685,627.53	39.53	报告期内商品房销售收入的增加所致
营业成本	1,005,713,310.28	721,106,918.80	39.47	报告期内随着商品房销售收入增加其销售成本也相应增加所致
营业税金及附加	70,065,545.88	20,428,423.82	242.98	主要是报告期内营业收入中商品房销售金额较上年同期增长，导致相应的营业税金及附加增长
财务费用	12,157,270.45	5,895,773.19	106.20	主要是报告期内部分地产项目完工，贷款利息停止资本化，以及银行贷款增加、贷款利率上涨所致
资产减值损失	-289,043.48	-2,734,866.90	-89.43	主要是公司上年同期坏账准备转回较本期增加所致
公允价值变动收益	0.00	-1,030,238.33	-100.00	主要是上年度将货币基金收益由公允价值变动收益转入投资收益所致
投资收益	2,266,656.86	22,133,055.58	-89.76	主要是上年度转让控股子公司股权取得投资收益所致
营业外收入	59,546,037.42	6,563,900.01	807.17	主要是报告期内收到政府补贴增加所致
营业外支出		36,000.00	-100.00	主要是上年度发生赔偿款所致

主要会计科目	2011年1-12月	2010年1-12月	增减变化（%）
经营活动产生的现金流量净额	723,478,097.90	67,676,667.75	969.02	主要是报告期内销售商品收到的现金增加所致
投资活动产生的现金流量净额	-335,012,346.03	118,346,482.10	-383.08	主要是报告内期收购子公司股权、发放委托贷款和支付购买土地款所致
筹资活动产生的现金流量净额	-121,286,642.09	-284,632,376.46	57.39	主要是报告期内银行借款增加所致

公司名称	业务性质	注册资本（万元）	总资产（元）	净资产（元）	净利润（元）
天津海泰企业孵化服务有限公司	咨询服务	200	13,677,962.81	12,722,951.92	-216,826.83
天津海泰方圆投资有限公司	房地产开发	3000	239,536,261.77	20,870,504.24	-558,540.59
天津海泰方通投资有限公司	建材批发、零售	1000	15,980,348.68	12,308,733.81	877,831.34
天津海泰企业家俱乐部有限公司	咨询服务	10	36,749.43	-1,343,981.59	-399,211.76
天津海泰方成投资有限公司	房地产开发	6735	257,028,776.31	107,825,022.54	14,595,979.33
天津海泰创意科技园投资有限公司	高新技术投资	3000	148,484,567.14	63,598,715.84	33,598,715.84
天津滨海齐泰投资有限公司	高新技术投资	7000	76,448,632.88	69,923,363.88	-53,497.26
天津百竹科技产业发展有限公司	房地产开发	6293.6739	55,719,492.05	41,268,302.91	-3,270,972.91

公司名称	主营业务收入	营业利润	净利润
天津海泰方成投资有限公司	113,875,984.41	21,632,178.02	14,595,979.33
天津海泰创意科技园投资有限公司	0	-105,691.81	33,598,715.84

项目	期初金额	本期公允价值变动损益(减少)	计入权益的累计公允价值变动(减少)	本期计提的减值	期末金额
金融资产
1.以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（不含衍生金融资产）	42,663,097.59	-	-	-	44,308,735.48
金融资产小计	42,663,097.59	-		-	44,308,735.48

公司名称	合并范围变化	原因
天津滨海齐泰投资有限公司	增加	收购股权
天津百竹科技产业发展有限公司	增加	收购股权
天津海泰创意科技园投资有限公司	增加	投资设立
天津海泰方达投资有限公司	减少	注销