宋都基业投资股份有限公司

  2011年年度报告摘要

§1 重要提示

1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于www.sse.com.cn。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

1.2 如有董事未出席董事会，应当单独列示其姓名

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1.3 公司年度财务报告已经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。

1.4 公司负责人俞建午、主管会计工作负责人陈振宁及会计机构负责人（会计主管人员）张蓓声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

§2 公司基本情况

2.1 基本情况简介

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2.2 联系人和联系方式

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§3 会计数据和财务指标摘要

3.1 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

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3.2 主要财务指标

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3.3 非经常性损益项目

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

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§4 股东持股情况和控制框图

4.1 前10名股东、前10名无限售条件股东持股情况表

单位：股

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4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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§5 董事会报告

5.1 管理层讨论与分析概要

一、报告期内经营情况的回顾

2011 年是公司发展史上具有重要历史意义的一年，公司从2009年12月启动重大资产重组工作，历经二年完成重大资产重组工作。公司新一届董事会和管理层带领公司员工克服各种困难完成了重大资产重组，把一个深陷经营困局的ST公司转变成为一个资产优良、具有良好发展前景的房地产上市公司。报告期内，公司重大资产重组方案已实施完毕，公司的主营业务已变更为房地产开发与经营业，公司开始步入正常经营与运转。重组实施完成后，在公司董事会和管理层的领导下，构建和完善了公司组织架构，加强了内部管控，实施稳健的地产经营开发策略，取得了良好业绩。

1、市场形势和经营环境变化分析

2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等调控政策全面升级；首套、二套贷款门槛提高，三套停贷，各类需求均受到一定抑制；并多次加息和上调存款准备金率，持续收紧流动性，保障房建设计划大力推动落实。中央政府持续的房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化，12月召开的经济工作会议中，中央再次明确，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。宏观政策下的房地产市场，一方面在"限购"、"限价"、"限贷"及房地产税制改革等措施下，投机投资性需求得到了抑制；另一方面在加大保障性住房建设，加大闲置土地的清理等措施下，增加了住房供给。总体看来，房地产市场调控效应日趋显现，房价过快增长势头得到遏制，市场供给结构进一步合理，房地产市场正逐步进入理性发展阶段。

公司认为2012年调控仍将继续，区别的只是调控政策的交替更换。未来，在保障性住房、首次购房需求支持政策的刺激下，商品住宅的刚需市场将唱主角，并将成为房地产市场平稳发展的主要支撑。同时，政府为保持经济增长而对调控政策进行的微调，将成为影响市场走向的不确定性因素之一，购房者将在多变的政策环境中出现观望和反复，这些因素都将导致2012年的房地产市场呈现波动调整格局。

2、公司主营业务及其经营情况

报告期内，公司的主要业务来源于杭州宋都房地产集团有限公司及其子公司。作为一家拥有27年房地产开发经验的房地产公司，面对纷繁复杂的宏观环境，公司积极应对，一方面找准营销市场定位，加强资金回笼，积极拓展融资渠道，另一方面加强公司内控管理水平，建立“以财务为导向”的项目管控模式，不断提升公司成本管理能力。报告期内，公司实现的营业收入总额为2,637,267,799.97元，比上年同期上升了 60.53%，其中归属于母公司所有者的净利润32,405.95万元。

(1) 主营业务分行业、产品情况表

主营业务分行业情况 单位:元

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主营业务分产品情况 单位:元

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报告期内，公司实现的主营业务收入总额为2,623,247,873.69元，比上年同期上升了 64.91%，其中，房地产行业产生的营业收入占主营业务收入的80.50%，一般贸易业产生的收入占19.23%。从产品结构看，商品房销售的营业收入占80.50%，商品贸易的营业收入占19.23 %，物业服务的营业收入占 0.27 %。

2011年度，公司的房地产业毛利率比上年下降2.3%，主要系报告期内印象西湖项目一期交付，因该楼盘售价较低，因此毛利率有所下降。

主营业务分地区情况

单位:元

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2011年度公司的营业收入浙江地区占48%，江苏地区占20%，安徽地区占 32%，公司的主要业务分布在长江中下游地区，很好地规避了房地产行业地区性调控的政策风险。

（2）公司主要财务状况、经营成果指标比较情况 单位：元）

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(3)报告期内，现金流量比较情况 单位：元

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（4）主要供应商、客户情况 单位：万元

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(5)主要控股公司的经营情况及业绩 单位：万元

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二、对公司未来发展的展望

1、公司所处行业的发展趋势

目前，国家密集出台对房地产的调控政策效果正在逐步显现，房价快速上涨势头基本得到遏制，但部分城市房价过高的状况仍未改变，促使房价反弹的因素依然存在。预计2012 年将有更多房地产企业加快推盘节奏以提升销售业绩和加快资金回笼，价格调整范围可能扩大。特别随着2011 年大量新建房屋的逐步入市，预计2012 年供应量继续上升，在政策从紧态势的背景下，供应增加虽会带动部分需求释放，成交量可能进一步回升，但市场竞争与销售压力也会进一步加大 ，整个地产行业面临一个去库存的过程，部分竞争力较弱的企业亦将慢慢退出房地产市场，行业整合加速，可谓机会与风险并存。

2、公司面临的风险因素分析

（1） 政策风险

公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观调控政策影响较大。2012 年，政府对房地产宏观调控政策依然严厉，在一定程度上将会限制和制约房地产企业的快速发展，对公司项目建设、项目销售、资金回笼、盈利能力等各环节都将产生造成较大影响。政策风险是所有房地产企业无法回避的问题。

（2）业务经营风险。

房地产项目开发周期长，投资大，涉及相关行业广，合作单位多，同时要经过多个政府部门的审批和监管。如果项目的某个开发环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现，并可能导致开发成本提高或者对项目的进度造成不利的影响。

（3）跨区域经营风险。

在公司跨区域经营发展过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备等方面不能满足公司发展的要求，公司将面临一定的跨区域经营风险。

3、公司发展战略及经营管理计划

（1）公司发展战略

公司2012年制定了"做强做久、基业长青"的长期发展战略，充分关注市场风险，把"着力构建核心专长，追求持续稳定成长"作为宋都的长期目标。同时扎根长三角，布局沿海核心城市及直辖市，同时积极进军国内其它意向城市，目标成为一家具有全国知名度的房地产专业运营商。在此战略上，宋都制定了"以住宅开发为核心业务，以商业地产为结构性补充和未来的利润点"，形成专业化的经营模式和多元化的资本投资，让宋都在住宅地产、商业地产等领域不断获取更大的发展空间。

我们认为，企业的专业化、精细化程度的高低决定了企业的价值，宋都的产品涵盖住宅、商业、高端住宅等物业类型，从普通住宅到高端住宅，从毛坯到精装修，从住宅产业到复合商业地产再到旅游地产，都拥有其代表作品。在杭州钱江新城概念尚还未成型时，公司就开发了新城国际；钱江新城还在规划阶段，公司就开始了杭州阳光国际项目的建设；在杭州大江东战略刚刚成型之际，宋都又开始在下沙新城打造具有东部制高点之称的晨光国际项目；以及现正在开发的东郡国际、桐庐的大奇山郡等。公司的脚步始终紧随城市的发展节奏，正成为引领行业发展的风向标。

我们认为，"做好价值链管理，对今后的转型、生存而言都是不可缺乏少的后盾。"为此，公司很好的发挥了战略把握、投融资管理以及组织体系管控方面的优势。在未来五年，我们将继续着手做好产品"性价比"，在建筑品质、内在使用功能、性价比方面充分实现"三合一"，让产品走在行业前列。在宋都人看来，制造精品是最大的追求，宋都以"营造品质生活"为理想，提供更环保、更健康、更适合生活的产品，这种观念也将一脉相承地注入到宋都产品的营造中去。

在2012 年，公司仍将保持谨慎的态度，继续采取稳健的经营策略，密切关注宏观政策及房地产市场环境的变化，及时做出具有前瞻性的分析、判断，并采取积极有效的措施应对。

（1）拿有市场的土地，做有市场的产品。公司将前瞻性的研判政策及市场变化，把握市场走势，及时调整产品结构和销售策略，调整项目开发进度。 比如公司及时调整推迟了杭州阳光国际项目精装修大户型的开盘节奏及项目开发进度，拟将杭州东郡国际86方的大三房刚需住宅产品提前调整至2012年上半年进行销售，以适应市场的变化。

（2）稳健经营是重中之重。多年来精细化的管理，从拿地到开发、销售等全过程的系统化管控实践为公司稳健经营奠定了基础，公司将紧紧把握市场节奏，通过拓宽融资渠道，提高资金使用效率，加强财务资金管理，保证公司资金安全等一系列管理手段做到稳健经营，同时择机并购符合公司发展战略的土地储备和房产项目。

（3）提升成本控制能力，提高经营效益。

（4）继续推进公司品牌和信息化管理建设，树立品牌意识，全面落实、检查内部控制规范体系的运行，不断提升公司管理水平及整体竞争力。

(5)积极探索新的发展思路和好的商业模式。

绚烂画卷已徐徐展开，公司作为一家新上市的老牌房地产企业，希望在中国房地产行业的发展洪流中，以从容不迫、兢兢业业的心态确立属于自已的发展坐标。

5.2 主营业务分行业、产品情况表

  请见前述5.1

5.3 报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大变化的原因说明

请见前述5.1

§6 财务报告

6.1 本报告期无会计政策、会计估计的变更

6.2 本报告期无前期会计差错更正

6.3 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明

1. 报告期新纳入合并财务报表范围的子公司

因直接设立或投资等方式而增加子公司的情况说明

(1) 本期子公司宋都集团出资设立杭州建致贸易有限公司，于2011年2月21日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为330182000043000的《企业法人营业执照》。该公司注册资本2,000万元，宋都集团出资2,000万元，占其注册资本的100%。2011年6月30日，宋都集团将拥有的该公司100%股权转让给其全资子公司浙江东霖房地产开发有限公司。故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。

(2) 本期子公司宋都集团与自然人郭轶娟共同出资设立杭州佳瑞投资管理有限公司，于2011年3月1日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为330104000135561的《企业法人营业执照》。该公司注册资本1,000万元，宋都集团出资900万元，占其注册资本的90%。2011年7月22日，宋都集团将拥有的该公司90%股权转让给其全资子公司浙江东霖房地产开发有限公司。故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。

(3) 本期子公司浙江建德宋都实业有限公司与自然人郭轶娟共同出资设立上海宋都股权投资有限公司，于2011年3月17日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为310000000103392的《企业法人营业执照》。该公司注册资本10,000万元，浙江建德宋都实业有限公司出资9,000万元，占其注册资本的90%，拥有对其的实质控制权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。

2．本期不再纳入合并财务报表范围的子公司

出售股权而减少子公司的情况说明

2011年3月16日，子公司宋都集团将持有的杭州博闲酒店管理有限公司（以下简称博闲酒店）100%的股权转让给杭州佳瑞投资管理有限公司（以下简称佳瑞投资），2011年3月24日佳瑞投资将持有的博闲酒店100%的股权转让给平安信托有限责任公司。宋都集团和佳瑞投资分别于2011年3月29日、3月30日收到该项股权转让款100万元，并办理了相应的财产权交接手续，故自2011年4月1日起不再将其纳入合并财务报表范围。

未出席董事姓名	未出席董事职务	未出席董事的说明	被委托人姓名
苏锡嘉	独立董事	工作原因	吴勇敏

股票简称	宋都股份
股票代码	600077
上市交易所	上海证券交易所

	董事会秘书
姓名	龚睿
联系地址	辽宁省沈阳市和平区青年大街390号万鑫国际大厦A 座33层
电话	024-23530598
传真	024-23530500
电子信箱	600077@songdu.com

	2011年	2010年	本年比上年增减（%）	2009年
营业总收入	2,637,267,799.97	1,642,823,762.81	60.53	1,285,683,114.02
营业利润	436,305,464.69	427,018,858.09	2.17	288,774,300.01
利润总额	448,807,076.04	422,689,323.94	6.18	286,693,857.58
归属于上市公司股东的净利润	324,059,535.31	305,806,007.87	5.97	212,597,023.33
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	303,432,119.88	307,121,329.62	-1.20	210,396,864.36
经营活动产生的现金流量净额	-668,615,750.37	-2,156,157,739.03	不适用	506,239,900.42
	2011年末	2010年末	本年末比上年末增减（%）	2009年末
资产总额	10,808,060,321.65	8,297,837,692.75	30.25	5,233,097,726.59
负债总额	7,740,787,167.67	6,361,341,014.09	21.68	4,020,787,286.71
归属于上市公司股东的所有者权益	1,803,643,403.13	1,478,299,950.22	22.01	1,167,252,699.95
总股本	106,594,656.00	75,000,000.00	42.13	75,000,000.00

	2011年	2010年	本年比上年增减（%）	2009年
基本每股收益（元／股）	0.78	0.81	-3.70	0.56
稀释每股收益（元／股）	0.78	0.81	-3.70	0.56
用最新股本计算的每股收益（元/股）	不适用	/	/	/
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）	0.73	0.81	-9.88	0.56
加权平均净资产收益率（%）	19.75	23.16	减少3.41个百分点	18.94
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）	18.49	23.26	减少4.77个百分点	18.74
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股）	-1.60	-5.71	不适用	1.34
	2011年末	2010年末	本年末比上年末增减（%）	2009年末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股）	4.32	3.91	10.48	3.09
资产负债率（%）	71.62	76.66	减少5.04个百分点	76.83

非经常性损益项目	2011年金额	2010年金额	2009年金额
非流动资产处置损益	3,189,681.61	-320,141.41	-158,006.64
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外	682,399.66	447,939.00	179,973.00
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费	14,916,156.93		1,847,671.24
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益	-525,839.55	146,378.59	1,690,053.90
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回	-787,500.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	10,610,950.12	-1,463,473.11	-803,056.52
少数股东权益影响额	-63,859.91	15,567.17	-28,588.56
所得税影响额	-7,394,573.43	-141,591.99	-527,887.45
合计	20,627,415.43	-1,315,321.75	2,200,158.97

2011年末股东总数			10,982户	本年度报告公布日前一个月末股东总数		9,562户
前10名股东持股情况
股东名称	股东性质		持股比例(%)	持股总数	持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
浙江宋都控股有限公司	境内非国有法人		55.86	299,847,259	299,847,259	质押51,000,000
深圳市平安置业投资有限公司	境内非国有法人		14.07	75,541,872	75,541,872	无
郭轶娟	境内自然人		5.63	30,216,749	30,216,749	无
郑珍	境内自然人		1.47	7,905,109		未知
杜志军	境内自然人		0.55	2,949,664		未知
中诚信托有限责任公司－2008年中诚信托字FT第055号	未知		0.54	2,877,030		未知
铁岭市财政信用担保局	国有法人		0.39	2,080,000		未知
乔鸿珍	境内自然人		0.37	1,995,557		未知
赵晓珠	境内自然人		0.34	1,849,162		未知
张桂兰	境内自然人		0.32	1,699,545		未知
前10名无限售条件股东持股情况
股东名称		持有无限售条件股份数量			股份种类
郑珍		7,905,109			人民币普通股
杜志军		2,949,664			人民币普通股
中诚信托有限责任公司－2008年中诚信托字FT第055号		2,877,030			人民币普通股
铁岭市财政信用担保局		2,080,000			人民币普通股
乔鸿珍		1,995,557			人民币普通股
赵晓珠		1,849,162			人民币普通股
张桂兰		1,699,545			人民币普通股
华润深国投信托有限公司－泽熙4期集合资金信托计划		1,661,420			人民币普通股
山东省国际信托有限公司－联合证券梦想六号证券投资信托		1,224,375			人民币普通股
汉盛证券投资基金		1,221,885			人民币普通股

分行业	营业收入	营业成本	毛利率（%）	营业收入比上年增减（%）	营业成本比上年增减（%）	毛利率比上年增减（%）
房地产业	2,111,827,184.50	1,230,569,155.10	41.73	33.80	39.29	下降了2.30个百分点
物业服务业	6,968,427.46	7,266,424.78	-4.28	16.93	17.87	下降了0.83个百分点
一般贸易业	504,452,261.73	501,247,205.13	0.64	7765.01	8369.52	下降了7.09个百分点

分产品	营业收入	营业成本	毛利率（%）	营业收入比上年增减（%）	营业成本比上年增减（%）	毛利率比上年增减（%）
房地产业	2,111,827,184.50	1,230,569,155.10	41.73	33.80	39.29	下降了2.30个百分点
物业服务业	6,968,427.46	7,266,424.78	-4.28	16.93	17.87	下降了0.83个百分点
一般贸易业	504,452,261.73	501,247,205.13	0.64	7765.01	8369.52	下降了7.09个百分点

地区	营业收入	营业收入比上年增减（%）
浙江	1,259,212,880.69	342.31
江苏	526,447,529.00	-42.93
安徽	837,587,464.00	118.32
合计	2,623,247,873.69

资产负债表项目	期末数	期初数	变动幅度	变动原因说明
货币资金	880,034,288.26	470,198,843.93	87.16%	主要系子公司永都房产少数股东增资所致。
其他应收款	1,275,315,614.47	435,410,252.38	192.90%	主要系子公司佳瑞投资新增委托贷款8亿元所致。
短期借款	148,000,000.00	97,000,000.00	52.58%	主要系子公司杭州佳讯贸易有限公司短期借款增加所致。
其他应付款	411,601,089.32	259,653,639.16	58.52%	主要系各家子公司本期收到的履约保证金增加所致。
一年内到期的非流动负债	1,020,000,000.00	210,000,000.00	385.71%	主要子公司杭州恒都房地产开发有限公司原向平安信托有限责任公司借入的款项7亿元于2012年到期所致。
利润表项目	本期数	上年同期数	变动幅度	变动原因说明
营业收入	2,637,267,799.97	1,642,823,762.81	60.53%	主要系子公司杭州佳讯贸易有限公司一般贸易销售收入增加近5亿元，同时阳光国际项目本期交付所致。
营业成本	1,743,073,346.00	898,863,096.35	93.92%	主要系子公司杭州佳讯贸易有限公司一般贸易成本增加4.95亿元所致。
营业税金及附加	294,575,407.76	213,883,319.05	37.73%	主要系伴随房屋交付原预收的房款结转，相应的税费亦转入当期损益所致。
销售费用	64,235,502.30	38,848,872.06	65.35%	主要系阳光国际项目和晨光国际项目逐步预售，相关的广告费及业务宣传费增加所致。
管理费用	75,066,133.78	57,553,972.12	30.43%	主要系员工及业务增加导致人员工资及相关的办公经费增加所致，同时公司本期资产重组，与之相关的中介机构费用增加。
投资收益	-11,095,837.56	-3,786,520.10	193.04%	主要系权益核算方法下的桐庐大奇山郡实业有限公司亏损，相关的投资损失增加所致。
营业外收入	16,098,900.34	987,438.85	1530.37%	主要系子公司桐庐兴寓房地产开发有限公司取得政府土地回购利得1,151.41万元所致。

项目	本期数	上年同期数	变动幅度	变动原因说明
经营活动产生的现金流量净额	-668,615,750.37	-2,156,157,739.03	不适用	主要系2010年支付恒都土地款，本期无该事项所致。
投资活动产生的 现金流量净额	4,959,351.84	94,102,155.14	-94.72%	主要系2010年收回对恒都的少数股权权益出售款1.47亿元，本期无该事项发生
筹资活动产生的 现金流量净额	923,491,842.86	1,478,220,519.93	-37.53%	主要系东霖和恒都本期开始预收房屋，偿还借款较多所致。

前五名供应商金额合计	103,791.00	占采购总额比重	53.00 %
前五名销售客户销售金额合计	50,500.67	占销售总额比重	19.25%

公司名称	主要产品或服务	业务性质	注册资本	总资产	净资产	营业收入	净利润
杭州宋都房地产集团有限公司		房地产业	7,500	292,865	69,040	1,332.96	-3,097.94
浙江东霖房地产开发有限公司	杭州阳光国际	房地产业	30,000	60,155	78,246	102,921	16,192
杭州恒都房地产开发有限公司	杭州晨光国际	房地产业	74,900	299,257	73,508		-1,460.23
杭州永都房地产开发有限公司	杭州东郡国际	房地产业	20,200	181,199	906,61		212
南京宋都房地产开发有限公司	南京宋都美域	房地产业	5,000	116,611	50,738	52,645	14,170
合肥宋都房地产开发有限公司	合肥西湖花苑	房地产业	5,000	47,505	24,803	30,912	6,154
合肥印象西湖房地产投资有限公司	合肥印象西湖	房地产业	20,000	139,749	18,657	52,879	263

（6）2011年主要项目情况 （单位：平方米）
项目名称	项目位置	状态	占地面积	总建筑面积	剩余可售面积	2011年在建总建筑面积	2011年新开工面积	2011年竣工面积
印象西湖	合肥蜀山区	在建	137,343.76	573,290.75	277,131.39	573,290.75	315,652.35	142,377.52
晨光国际	杭州下沙区	在建	122,570.00	449,896.30	314,359.93	449,896.30	-	-
东郡国际	杭州下沙区	新建	98,153.00	306,410.80	217,615.41	141,672.50	141,672.50	-
大奇山郡	桐庐	在建	709,687.00	568,847.12	485,235.40	28,611.48	9,992.76	-
阳光国际	杭州九堡	在建	111,362.00	353,034.32	146,931.16	337,394.43	-	218,088.43
美域二期	南京建邺区	竣工	66,565.60	143,716.90	16,797.50	12,949.70	-	12,949.70
西湖花苑二期	合肥政务区	竣工	33,594.21	153,581.46	14,454.51	115,369.67	-	113,942.67
合 计			1,279,275.57	2,548,777.65	1,472,525.30	1,659,184.83	467,317.61	487,358.32