房东议价空间缩小 买家购房意愿急迫

  ⊙记者 朱楠 ○编辑 王晓华

  中原集团研究中心监测数据显示，2012年5月，北上广深津成六大城市二手房成交量环比上月回升，并创下2011年调控以来新高。与此同时，二手住宅价格指数亦继续小幅攀升。在上海等地，记者了解到，由于市场回暖、政策微调等多重因素影响，二手房业主心态开始变化，甚至出现跳价、惜售的现象；而买家心态显得更为急迫，出手购房的意愿明显增强。业内人士认为，在目前房地产市场所处政策环境相对稳定的背景下，未来数月内市场将会维持平稳，而受到二手房业主信心回升的影响，成交价格则仍会保持小幅上涨。

  政策微调 支撑成交稳中有升

  随着地方对楼市政策的微调，以及货币政策的放松，市场预期发生了较大变化，楼市成交持续上涨，二手房市场回暖趋势明显。根据中原集团研究部的观察，各地方在不触碰“限购”红线的基础上，对于首套房的微调手段趋于多样化。如重庆、武汉、厦门、南昌、芜湖等多个城市上调公积金贷款额度；武汉、广州、沈阳等地调低公积金贷款首付比例；重庆允许补缴账户余额增加贷款额度，并延长贷款期限至最高30年。

  多地政策微调以及信贷方面的支持，直接导致各地购房者的心理预期出现明显变化。据中原集团研究中心统计，5月二手房成交稳中有升，北上广深以及天津、成都六城市二手住宅成交面积合计401万平方米，环比增长23%。其中，成都由于7月1日二手房交易将全面启动参考评估价系统，环比增幅最高，达7成；广州和北京环比增长近3成；上海、深圳和天津环比增长1—2成。

  中原集团研究中心高级经理瞿安新告诉记者，从今年以来月成交水平走势看，近3个月六城市二手住宅成交面积稳中有升，而且5月六城市二手住宅成交面积创2011年初新一轮调控以来的月度新高，仅次于2011年1月的峰值，较2011年月均成交水平高出27.2%。在整体经济下行压力渐增的情况下，预计中央不会出台新的调控政策，目前的成交量水平有望继续维持。

  房东心态转变 价格小幅上涨

  由于一、二手房市场成交双双回暖，以及各地陆续出台微调政策鼓励刚性需求，二手房业主心态已经有所变化，议价空间进一步缩小，调低报价的比例亦有所下降，二手房成交均价随之小幅上涨。

  中原领先指数显示，5月六城市二手住宅价格指数较4月均有不同程度的上涨。其中，广州以1.75%的环比涨幅高居首位；深圳、北京、上海、成都环比涨幅在0.5%—1.0%之间；天津环比涨幅最小，不足0.1%。

  在上海，据记者从多家中介公司了解的情况来看，房东方面出现了议价空间缩小、心理价位有所上涨的现象。记者从中原南方商城分行了解到，目前该板块次新房均价在25000—28000元/平米，相比上个季度已有3%的增长，4月卖家的议价空间还有3%—4%左右，而现在议价空间几乎为零。例如，有一套“鸿发家园”130平米的房源，房东最初挂牌价310万，为了尽快成交，可让步至305万，但现在房东坚持310万的价格，最后以309万成交。

  上海中原新湖明珠城分行经理查丽龄表示，该板块次新房均价在35000元/平方米左右，房东的议价空间从4月的10%，缩减到目前的5%。比如一套“新湖明珠城”130平方米的房源，原先挂牌价470万，房东心理价格在440万，但目前房东心理价位已经提升至450万以上。

  21世纪不动产上海区域市场研究部也反应，6月以来多个板块甚至再度出现房东跳价的现象，有的房东在多组购房者上门看房后，心理价位陡然提升，甚至出现惜售现象。

  买家急迫 出手意愿强烈

  在购房者方面，记者了解到，目前买家心态明显变得急迫，不少人担心政策有所松动后房价再度进入上升通道，因此急于出手购房。记者从上海中原南方商城分行了解到，降息消息传来，买家看房愈加活跃，相比5月，门店带看量约有50%的增加。浦东金桥证大二店的经理张容平也表示，随着楼市政策的逐渐明朗，6月以来，客户看房量至少增加了2成，尽管在成交量上还未有直接的体现，但客户心理预期开始转好，出手买房的意愿明显强烈了许多。

  同样的，上海中原虹桥分行经理沈龚也表示，自从降息消息传出后，询问房源的客户有所增加，明显感觉到客户诚意度在上升。他认为，降息对市场回暖来说就像催化剂，“本来最近市场就开始有点回暖了，这次央行降息，对市场回暖是很大的利好，出手买房的客户逐渐增多。”

  对于后市，中原地产瞿安新表示，尽管整体经济下行压力渐增，但是中央对房地产调控政策的态度仍很谨慎。从近期京沪两地相继收紧“限购”执行尺度来看，房地产“限购”红线短期内仍难以触碰。与此同时，地方政府对于房地产调控微调放松冲动进一步增强，后市或将有更多城市出台针对自住需求的微调政策。在此背景下，楼市成交仍将保持活跃，成交结构则仍以自住性需求为主。

  另据中原监测数据显示，近几周一线城市二手房市场新房源、客源的数量均有不同程度的增加，表明业主放盘和购房者入市意愿均有所增强，预计6月二手房市场仍将保持活跃。价格方面，五城市中原报价指数涨多跌少；而且上海、广州和深圳三地中原经理指数亦持续攀升，均已突破50%的临界值，显示出经理人对后市成交价格上涨的信心有所增加。预计，6月二手房价格将维持小幅升势。