⊙本报记者 丁宁

  A股的犹豫不决及国内地产调控的持续，使投资者将目光投向了海外房产市场。嘉实房地产及基础设施资产管理部投资经理蔡德森表示，目前海外市场正处于复苏期，海外房地产投资成长预期良好，不论从资产配置角度还是长期收益来看，都具备明显投资价值。

  地产投资另辟蹊径

  蔡德森表示，国内不动产投资缺少以现金流为侧重点的投资产品，投资者主要依赖传统买卖方式以博取不动产价差，风险较高；而在海外成熟市场，以商业地产和收益型不动产为投资对象的REITs（房地产投资信托）产品，在长期持有过程中不仅能分享商业地产本身增值收益，租金水平随着通胀水平也会定期调整，其至少90%的租金收益也会以分红形式回报给投资者，以支撑商业地产投资长期稳定的“现金流”收入。

  彭博数据显示，截至2011年底，全球上市房地产证券总市值超过7800亿美元，其中REITs占比超过60%，全球房地产证券成长为股票、债券和现金之外的第四大投资标的。“投资者看重REITs的稳定现金流收益、长期资本增值。”蔡德森表示，目前海外地产投资价值日益凸显。

  以REITs市场最为发达的美国为例，根据美国房地产信托协会（NAREIT）统计，截至2011年三季度末，2000年以来，零售消费类商业房产平均租金收益率维持在10%以上，最低的工业房产2000年以来年均收益率也维持在6%以上；随着海外不动产投资回温，租金收益率也将进一步攀升。

  投资海外房产基金更优

  “如果单纯从投资角度考虑，以买基金的方式投资REITs，优于直接购买不动产，门槛低、流动性好，还能分享房不动产长期受益和专业团队管理优势。”蔡德森表示。

  据了解，正在发行的嘉实全球房地产基金正是瞄准海外商业地产及收益型不动产的基金产品，旨在通过投资高流通性的全球房地产证券，为国内投资者分享海外房市投资相对稳定的现金流和资本增值收益。

  蔡德森表示，经过08年金融危机洗礼后的全球房地产市场处于一个稳步增长回暖的状态，在经历市场去泡沫化、票面价值回调后，当前全球房地产证券与历史估值最高位置呈现30%-40%的差距，处于较合理的估值水平；而体现在房地产资产本身价格上，受益于之前的大幅折价，当前处于低价状态下的海外房产也具备明显升值空间。