⊙广发期货股指组 ○编辑 梁伟

  房地产板块走势一直以来都是一个炙手可热的话题，作为沪深300指数的权重板块，在分析股指走势时，对房地产板块的影响更是不容小觑。随着近几个月房地产市场出现“量价齐升”的格局，对房市的议论再现众说纷纭。接下来我们从房地产市场的政策、成交情况、估值等方面，对其下半年的走势做出一定的分析和预测，进而分析其对股指走势的影响。

  房地产开发投资增速继续回落

  通过对历史数据的观察发现，一般而言，房地产开发投资资金来源要领先房地产开发投资大约2-3个月。进入2012年以来，房地产开发资金来源持续加速减少，累计同比由2011年前几个月的平均17%左右的增速迅速降到10%增速以内，据其与房地产开发走势关系来看，预计房地产开发投资增速在接下来的几个月当中可能加速下降甚至出现触底情形。

  1-5月，全国完成房地产开发投资22212.93亿元，同比增长18.5%，增速比1-4月份回落0.2个百分点。若对下半年有个预期的话，2012年下半年房地产开发投资增速较2011年下半年下降较大，增速估计会在10%-13%的区间内。

  1-5月，房地产开发企业本年到位资金34171 亿元，同比增长5.7%，增速比1-4月份提高0.6个百分点。从房地产开发资金来源的角度来看，合计资金累计同比大幅下降。2012年3月以来，由16.2%迅速降到8.2%，之后一直维持在5%左右。分项来源累计同比来看，自筹资金、国内贷款、利用外资、其他资金等累计同比均出现了明显下滑。从各项来源占比来看，自筹资金占比呈现明显增加，国内贷款占比呈现明显减少，外资占比也从3月份以来呈现明显的负增长。但对比仍能表明房地产行业出现一定的回暖迹象，房地产开发商的资金来源和结构有一定的改善。

  市场成交环比温和回升

  1-5月，全国商品房销售面积14098万平方米，同比下降14.1%，降幅比1-4月份缩小1.4个百分点；而且，销售面积同比虽然出现负值，但3月以来已经连续三个月负值减少。按照惯例，6-8月份一般是房地产销售的淡季，此时的端午节期间商品房销售的火爆令投资者对房地产市场再生猜测，房地产是否真的回暖引起议论。

  国房景气指数筑底

  国房景气指数5月份94.90，再次触及2000年以来的低点，继2008年金融危机以来连续第6个月低于100的景气分界线。结合商品房销售情况的逐步复苏考虑，国房景气指数继续下挫的空间有限，筑底应该不远了。

  从重点城市的商品住宅成交面积、住宅成交金额及住宅成交均价的数据来看，北上广深等一线城市的商品住宅面积在忽略掉4月份因为国内传统思维影响，清明节不购房等的常规性影响后，自2012年3月份以来出现了明显的成交量和成交金额同时回暖的情形。同时，成交均价也表现出小幅的上扬趋势。杭州、重庆、天津等城市3-5月也出现明显的“量价齐升”的情形，“去化”程度较为明显。

  综合来看，2012年3月份以来，房地产交易逐步回暖，虽然其情形使人自然的联想起2009年房价一路上升的疯狂。然而时移世易，目前的经济、政策等环境与2009年有很大差异，很难复制2009年的“繁荣”。是否真的如市场部分分析的回暖的方向已经确定，此仍存在较大的不确定性。下半年地产板块的上涨空间和高度将进入越来越难以把握的混沌阶段。政策容忍度将成为房地产板块走势的最重要的不确定因素。若下半年房市回暖继续加速，恐将迎来政策压力，只能短期走出高点；但若成交低于预期，将进入阶段调整。无论如何，在中国经济的长期潜在增速放缓压力下，房地产板块很难走出牛市行情。但不排除阶段性的刺激可能对沪深300指数造成影响，需密切关注下半年房地产调控政策及预期。