昔日疯狂拿地，天价何足惧！

  如今深陷泥潭，卖一套咋就这么难！

  “在上一波地方政府近乎疯狂的卖地潮中，谁头脑发热地拿了大片的土地，谁今天就陷在里面，难以脱身。”一家上市房企高层向记者坦言。为了去库存，房企纷纷采取“贴成本”销售的方法，以接近零利润的方式换来成交量，这被业内戏称为“贴地飞行”。

  ⊙记者 于兵兵 ○编辑 阮奇

  在房地产市场上，三四线城市是一个易被人忽视，却十分微妙的市场。在房企市场集中度越来越高，项目遍地撒网的今天，三四线城市这些以往不起眼的楼市状况，开始深刻影响着房企业绩和利润。

  值得关注的是，当一线楼市在二季度悄然回暖之时，默默无闻的三四线城市仍深陷“天量供给”的泥潭。这导致的结果是地方政府没有新的土地收入，而没有新资金就无法为既有项目做市政配套，既有项目销售困境加剧，又回过来导致该地楼市的低迷。这种恶性循环成了众多三四线城市的楼市写照。

  疯狂的连云港：

  天量土地“压垮”房企意志

  2010年7月20日，在全国上下火热拍地的氛围下，是一个再普通不过的日子。那天，江苏省连云港市国土部门公示了当年第3次国有建设用地使用权公开出让结果，总计超过110万平方米的土地项目被三家企业获得。绿地集团以10亿元拿下7宗地块，保利集团以3.916亿元拿下2宗土地，福建融侨集团以3.787亿元拿下连云区一幅土地。

  时过两年，上述地块悉数入市销售，但境况却并不乐观。根据记者掌握的资料，绿地观湖一号作为当地标志性大盘，目前成交均价只有不足4000元/平方米，虽然土地成本低至不足1000元/平方米，但加上建安成本，绿地项目基本上是“贴成本”销售。而相对于高达150万平方米的建筑面积总量来说，目前不足十分之一的去化率在房企销售进度中确属缓慢。

  保利海上五月花项目销售进度更加滞后，总量37万平方米的建筑面积，目前销售不足5%。从成本来看，销售均价5100元/平方米，土地成本就高达1227元/平方米。“一般来说，保利、万科这样的企业建安成本都不会太低，如果再加上融资成本等，保利这个项目也基本上没利可赚。”易居中国分析师薛建雄称。

  更离奇的是第三个项目，福建地方知名企业融侨集团在这个连云区的项目上彻底折戟断臂。知情人士告诉记者，融侨集团在2010年7月拿下块地后，于当年年底就高调立起了宣布融侨进驻连云港的大型围栏。不过，时过两年，施工队都找了好几家，项目却仍未有动工迹象。

  “据了解，融侨集团已经把土地款交给了地方政府，但是，由于此前地块已经被政府拿去银行进行了抵押贷款，地方政府收到企业出让金后本应该去银行为地块解押，再把土地使用权证给到企业。可实际上，地方政府花了土地出让金，又没有去银行解押，导致企业一直无法拿到权证，也无法正常开工。”上述知情人士称。据了解，目前融侨有可能正在洽谈接盘项目的企业，并最终退出连云港市场。

  2010年7月的三个地块只是连云港土地市场的小小缩影。据了解，从2006年开始，连云港市在市政府带领下，开始着力打造“苏北出海口”概念。大批量出让土地成为地方获得建设资金，改造城市形象的重点抓手。也是从2006年开始，连云港土地出让量急速攀升，于2010至2011年达到出让最高峰。

  数据显示，2010年与2011年这两年，连云港土地出让总面积分别为1100万平方米和1800万平方米。土地出让金总额分别为73亿元和103亿元。这个数字到底意味着什么呢？一个可以比较的城市是，上海2011年出让经营性用地面积657万平方米，几乎只相当于连云港市土地出让面积的三分之一。而上海常住人口是连云港市近5倍。

  据介绍，虽然连云港是改革开放以来最早开放的14个港口城市之一，但这几年来，连云港经济增长乏力，人口甚至出现外流迹象。“地方政府大片出让土地的后果已形成反向循环：企业拿地不开发，因为政府没有钱来做原本承诺的基础设施配套。或者开了盘也卖不动，销售受阻导致企业更没有进驻兴趣，地方新的土地出让无法成行。”上述人士称。

  据了解，今年以来，连云港土地市场极为惨淡，7个月以来总计出让土地9幅，成交6幅。和2009年至2011年平均年出让土地160余幅的景象相比，可谓冰火两重天。

  “如果说目前上市销售的大多是2010年出让的土地项目，那么2011年还有更大量的土地囤在企业手中没有上市。可以说，最近几年，将是连云港房地产市场最煎熬的时间。”业内人士称。

  所幸的是，万科等很多大型房企尚未进入连云港这样的高风险城市，目前大量土地其实囤积在地方国资企业或中小企业手中。“如果市场一直不好，越来越多的烂尾楼将出现在这样的三四线城市中。连云港、徐州等地已经现出一些房企跑路的现象。”一位房地产市场人士称。

  悲催的唐山：

  52年的消化期真需一个好“胃”

  “近年来，三四线城市的房地产发展速度已经脱离基本面，过去几年过于激进的土地出让速度，积累成目前的库存高压，将使这些地区的房地产竞争形势更加惨烈。”易居研究院企业研究中心总经理周建成向记者表示。

  易居研究院一份报告显示，如果以地方2011年商品房销售总量与2008年至2011年这四年来平均土地年成交量相比较，可以清晰地看到三四线城市的土地压力。在华北地区的唐山，这个比较系数是7.6%。也就是说，如果按照2011年房地产销售进度，唐山要想消化掉1年的土地成交面积，需要13年时间，消化掉此前四年的土地成交量，需要52年时间。

  此外，连云港、扬州、中山、芜湖、桂林、宜昌、宜兴、烟台等大量三四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。其中桂林、宜昌、连云港三地，2011年商品房销售面积占四年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.4%。

  如果考虑进2012年上半年的销售情况，这个存销比出现高风险的城市量还在增加，其中沈阳需要7年多才能去化掉潜在存货。长春、呼和浩特、兰州、太原等二三线城市的去库存时间也接近5年。

  从经济结构上看，三四线城市的楼市畸形发展趋势已十分明显。唐山市经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于北京市的17%、38%和18%，但前四年平均土地出让面积相当于北京的93%。惠州与广州相比，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于广州的17%、36%和31%，但土地成交量相当于广州的94%。连云港和南京相比，其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于南京的23%、55%和55%，但土地成交面积已经是南京的117%。

  江苏省某三线城市政府部门人士告诉记者，其地方政府近两年最重要的工作内容之一就是避免被列入限购，只为确保之前定下的城市大开发计划得到顺利实施。在他们眼中，没有像一线城市那样在前十年的房地产开发中赚足本钱已是遗憾，而如今一刀切的房地产调控，对于三四线城市来说，实属“损失”。更重要的是，一些地方政府早已通过各种方式透支了部分土地收益，一旦土地出让市场“断粮”，地方政府不只是财源受阻，还有更多债务压力出现。

  无奈的万科：

  哪里需要这么多商品房呢？

  对于企业来说，在高库存城市的项目销售压力必然更大。以万科芜湖项目为例。知情人士介绍，万科于2010年底在芜湖拿地，第二年11月，芜湖万科城开盘。到目前，芜湖万科城的销售均价是6126元/平方米，相比于2001元/平方米的楼板价，业内评价其只能说是保本销售，甚至有可能部分房源出现亏损销售。一位万科内部人士也坦言，由于芜湖市场供给量过大，要在芜湖卖得好又赚的多，相当困难。

  中山是另一个万科进驻的城市。万科在中山有四个项目，分别是金色家园、城市风景、朗润园和万科水晶城，总的建筑面积超过200万平方米。“中山的问题就是供给量大，几乎所有的大型开发商都在中山有项目，可是中山这么小的一个城市，哪里需要这么多商品房呢？”中原地产一位中山区负责人向记者表示。

  根据记者调查，虽然万科在中山的项目销售量尚属稳定，但同样是以价换量的结果。比如万科朗润园项目，其在2011年上半年曾经创下11000元/平方米的月度销售均价，但是到了今年上半年，一度销售均价低至6500元/平方米左右，降幅高达40%。此外，万科在佛山、无锡、扬州等众多项目都有“贴成本”销售的案例，相比于上海等一线城市，万科在三四线城市销售的稳定多数是以价换量的结果。

  万科集团高层在今年年初曾表示，万科2011年底开盘当月去化率从此前的6成下降到4成左右，项目毛利率有可能在2012年下降至22%至25%。在房企这一轮“去利润化”的趋势中，三四线城市的天量土地供给，可谓其中推手之一。