【编者按】在楼市调控向纵深推进之际，以房地产为主业的央企却不断在土地市场上“加仓”。他们一面借助“天赋异秉”，使得地方稀缺地块的出让为其“量身定制”；一面通过低成本融资，在资金比拼上更胜一筹。在两大有利因素的支撑下，央企“从容”地在土地市场排兵布子。而在这两大因素的另一面，民企则逐渐淡出房地产行业，或涉矿、或转行，不一而是。

  ⊙记者 于兵兵 ○编辑 阮奇

  在国资委宣布78家央企退出房地产业务后两年多时间里，主营房地产的央企却呈现越来越密集的“加仓”土地市场的趋势。

  根据上证报统计，华润、中海、招商等多家央企在近期呈现高涨的投资热情，深圳、上海、温州等大型一二线城市都是其布局的重要市场。

  究其原因，有强大的资本支持以及与地方政府谈判话语权，是央企独特优势所在。“由于融资成本的天壤之别，未来房地产市场将以央企和有央企背景的房地产企业作为主力军。一定程度上，即便是地方国资企业，也可能在这一波拿地潮中被边缘化。”上海一家房地产上市公司高层向记者感慨道。

  至于央企积极占领土地市场的原因，一位房地产界人士表示，“国资委劝退78家央企时，是本着央企做大做强主营业务的考虑。对于原本就将房地产作为主营业务之一的企业来说，并不存在淡出一说。相反，因为土地属于资源类产品，央企牢牢把握这一经济脉搏的战略从未改变。”

  央企“天赋异秉”

  7月底，温州一则土地出让公告引起媒体关注。根据公告内容，这幅挂牌起始价为8.3亿元，总出让面积149.88亩的地块，对竞买人资格要求极为苛刻。比如，要求竞买人的控股方或其控股关联公司须为2012年度《财富》世界500强企业；竞买人的控股方或其控股关联公司在国内已建成单个项目不少于20万平方米都市综合体等。而这则明显“量身定制”的土地项目，被指实为华润置地主打商业地产品牌的万象城将落户温州。

  根据记者调查，这则消息最终被华润体系内部人士证实。“万象城进入温州已经确定。项目即将正式启动。”知情人士告诉记者。

  几乎与此同时，华润体系内另一个巨无霸型地产项目将于本周落户深圳。7月18日，深圳市土地房产交易中心网站挂出了南山后海中心区一则土地，该地块建筑面积约49万平方米，挂牌起始价为26.53亿元，项目的商业部分可对外销售，酒店限整体转让，同时还捆绑了居住用地。

  和温州地块一样，这则风水宝地同样约定了严格的竞买人资格，比如要求竞买申请人或其实际控制人2011年营业额不低于2500亿元人民币，2011年国内零售销售额不低于300亿元人民币，且需承诺在项目建成后将其中国总部及零售业务中国总部迁入。

  深圳本地业内人士告诉记者，这幅地块极有可能是为华润万家总部“量身定做”。而根据华润集团可系统内贷款的模式，包括华润置地、华润信托、华润万家等华润集团子公司结余资金都可互相拆借。最终，深圳地块由华润体系哪个公司的名义拿下都没有太大关系，华润系作为央企大举占领优质土地资源才是根本目标。

  各地屡现身影

  其实，华润加大深圳土地储备的消息早在深圳新一轮土改启动时就已经传出。5月25日，酝酿了两年多的《深圳市土地管理制度改革总体方案》正式公布，标志着深圳第三次土改拉开大幕，因为在土地出让年限、出让方式、企业与政府合作方式上有诸多变化，深圳在土地经营方面的先行先试，被赋予了“引领未来中国土地制度”的时代意义。而根据记者当时的调查，华润、招商、中粮等大型央企在第一时间云集深圳，探讨与地方各种合作可能。

  在招商地产方面，公司于7月8日宣布与深圳坪山新区政府签署《坪山河流域片区综合开发战略合作框架协议》。招商地产将协助坪山新区政府进行土地一级开发，涉及的土地面积约为5.5平方公里。由此，招商地产成为这一轮切入深圳土改大蛋糕的第一家央企。

  “这一轮深圳土改，最先受益的一定是央企，因为央企的身份，他们与地方政府的议价话语权最强。这一点上，地方国资都不可比。”一家深圳国资企业高层向记者坦言。

  除了深圳之外，央企这一轮布局的城市还有很多。近期，洛阳市政府与华润集团达成战略合作意向――华润集团将斥资500亿元在洛阳打造特色文化产业园，开发项目包括房地产、文化旅游、商贸等。

  上海方面，7月4日，上海市国土局发布了3幅地块的预出让公告，其中，面积最大的为上海火车站北广场以北地块。作为商住、商办、文娱混合用地，面积86430平方米，参考起拍价为47.46亿元。一旦成功出让，将创下上海年内地王。知情人士告诉记者，目前与政府接洽的意向接盘者仍多为央企。“没有强大的资金实力，这个项目拿不下来。没有和政府强大的议价谈判能力，就意味着拿不到相应的补偿性利益安排。单独做这个项目，其实很难做。因此可以肯定，上海地王，央企拿下是大概率事件。”一位上海国资房地产公司高层透露，中海地产是最有可能接盘的央企。

  频繁出手拿地

  央企最近几个月到底有怎样的出手频率，从招商地产上半年收购动作中可见一斑。根据半年报，招商地产分别在2、3、4月有股权购入行为，分别为：子公司瑞嘉投资实业有限公司以94.6万的价格受让了富卡斯有限公司持有的深圳海涛酒店有限公司10%的股权；子公司天津招胜房地产有限公司以2310万元受让了天津松江股份有限公司所持有的天津招江投资有限公司77%的股权；子公司成惠投资有限公司分别以1.77亿港元和2136万港元，分别受让了华能有限公司和GreatestMarkLimited各自所持有的东力实业控股有限公司66.18%和4%的股权。

  除了上述提到的央企外，中铁、中冶等大型央企6月来也频繁出手土地市场。“中央要求央企不要参与炒作地王，但没有说不能拿地。作为遵循市场规律做出投资决定的企业，央企参与一些地块的竞争无可厚非。”北京中原地产总经理李文杰表示。

  “听说一些地方专门成立了央企办公室，为央企落户地方做配套服务。包括与地方政府进行沟通等。可以预见，未来房地产市场更多资源将向央企集中。”一位上海房地产界人士感慨。