⊙记者 于兵兵 ○编辑 阮奇

  除了与政府的议价能力较强外，央企强大的融资能力和低廉的融资成本为其提供了先天优势。“资金和土地是房地产两大要素市场，谁掌握了两大要素，谁就占领了市场。”中房信集团分析师薛建雄称。

  央企与民企的融资成本到底相差多少？四个类型的企业可供为例。根据上证报记者了解，央企华润置地年初平均融资成本在3.6%；上海国资背景的陆家嘴集团大约在5%以下；有央企持股的万科地产部分信托借款和银行借款利率已经超过10%；而佳兆业等民营企业部分在谈的信托借款成本甚至高达20%以上。

  同样是10亿元借款，3.6%和20%的年利息支出，相差1.64亿元。如果以万科上半年结算净利率14.2%作为业内平均利润水平来计算，若10亿元资金全部作为项目成本，其收益也不过1.42亿元，尚无法追平民营企业与央企间的利息成本差距。

  “虽然很多民营企业在银行早已贷不到钱了，但是央企和优质的地方国企另当别论。据我们了解，一些地方国企在和银行谈判时还是非常强势的。利率一定要下浮10%，不达到这个标准免谈。但民营企业即便在银行艰难地拿到了贷款，利率也至少上浮20%。”上海证券一位地产分析师告诉记者。

  另外，国企还可以通过集团大股东授信或体系内发行信托等方式获利更多资金支持。这一点，有些央企持股背景的企业同样受益。以万科为例，今年3月，万科宣布向华润深国投信托有限公司申请信托借款30亿元，借款期限2年，用于东莞、鞍山、温州、南京等多个项目开发。之前的2011年12月，万科已向华润深国投信托有限公司申请信托借款10亿元用于上海五玠坊的开发。只不过，万科融资成本较根正苗红的华润置地，还是高出很多。根据万科2012年半年报，其2011年和2012年借得的几笔两年期信托贷款，合同利率都在10%左右。相比之下，华润集团“嫡长子”华润置地，今年3月份的融资成本只有3.6%，即便是去年7月增发的2.5亿美元优先票据，利息也仅为4.625%。

  除了贷款外，央企或国资企业在大股东处还可以得到很多另类的好处。以陆家嘴为例，今年7月，陆家嘴股份高调宣布拟参与竞购上海前滩地块。由于前滩地区是以上海世博会址为核心的黄浦江南部滨江区域的重要组成部分，这块总用地面积283.17公顷的宝地，被上海房地产界称为第二个浦东陆家嘴。起点之高，备受期待。

  据了解，除了众多央企已经云集前滩外，陆家嘴股份也将依托大股东陆家嘴集团作为前滩一级土地开发商的有利地位，获利不菲。“陆家嘴可以通过集团公司将土地资源先注入项目公司，再以股权转让的方式转让给上市公司。这样陆家嘴股份就可以避免从招拍挂市场上拿地的高价风险了。”一位知情人士称。

  据陆家嘴发布的2012年半年报，公司上半年营业总收入13.58亿元，同比下降48.93%，营业利润5.74亿元，同比下降52.52%，归属于上市公司股东的净利润为4.12亿，同比下降53.8%。究其原因，业内分析师坦言，陆家嘴上市公司目前可售物业只有天津等少数项目，且销售业绩低于预期，原本的土地批租业务也出现下滑迹象。此前盛传的上海迪士尼项目，由于是大股东陆家嘴集团参与，至今也没有在上市公司层面得到具体的收益体现。但是，尽管如此，市场却对这类国资企业不敢轻视。

  在林林总总的央企和地方国资夹击下，众多民营企业在接受记者采访时坦言压力巨大。一家香港上市的民企高层甚至表示，因为资金链极度紧张，不排除效仿绿城，与央企进行战略合作。

  去年6月，频传资金链危机的绿城中国发布公告称，与部分战略合作者成立合资公司，致力于城市建设、基础设施建设、养老和健康产业投资、股权投资、项目投资、投资管理咨询、企业管理咨询及受托资产有偿管理等。此后有媒体证实，战略合作方包括中投公司等大型央企。而中投公司看重绿城较强的代建能力，并有可能由此开拓海外基础设施建设市场。

  “不管怎样，绿城为民企走出一条路，就是在资金确实无法为继的情况下，由央企来实现投资人的角色。但另一方面，也确实体现了房地产市场国进民退的趋势。”市场人士称。